Eigentumswohnung

18.03.2020

Das Wohnungseigentum ist eine besondere Form des Eigentums im Wohnungseigentumsgesetz. Es besteht also die Möglichkeit innerhalb eines Gebäudes Eigentum an einer einzelnen Wohnung zu erwerben. Hier zu Lande bedeutet dies verbüchertes (also im Grundbuch eingetragenes) Eigentum an einem Stockwerk in einem Haus.

Wohnung kaufen oder mieten?

Diese entscheidende Frage will reiflich überlegt sein und bereitet so manchem grosses Kopfzerbrechen. Soll ich mir den Traum von der Eigentumswohnung in der Stadt verwirklichen? Oder weiterhin eine Wohnung mieten? Will ich mehr Wohnfläche oder ist mir die Lage wichtiger? Spare ich mit Wohneigentum Steuern? Rentiert sich eine Wohnung als Kapitalanlage?

Wir zeigen Ihnen auf, was Sie beim Erwerb einer Eigentumswohnung besonders beachten müssen und welche Fehler es zu vermeiden gilt.

Ist Kaufen wirklich günstiger als Mieten?

Das Wohnen im Eigenheim ist nicht per se günstiger. Klar, es ist in der Regel finanziell sinnvoller eine Eigentumswohnung zu kaufen, aber es kommt immer auf die jeweilige persönliche Situation an.

Die aktuell niedrigen Zinsen machen den Kauf einer Eigentumswohnung derzeit sehr attraktiv. Aber dieser Bonus relativiert sich teilweise durch die gestiegenen Immobilienpreise. Je höher die Wohnungspreise in einer Stadt oder Gemeinde bzw. je stärker diese zugelegt haben, desto attraktiver ist es, dort eine Wohnung zu mieten. Die Mietwohnungen haben sich nirgendwo im gleichen Ausmass verteuert.

Warum es sich lohnt eine Eigentumswohnung zu kaufen:

Für die eigene Altersvorsorge ist der Kauf einer Wohnung ideal. Haben Sie die Schulden bis zur Pensionierung bis zu einem gewissen Betrag abbezahlt, bleibt mehr für den persönlichen Gebrauch der Rente übrig.
Als Eigentumswohnungsbesitzer sind Sie unabhängig von Mietzinsentwicklungen.
Die Eigentumswohnung lässt sich jederzeit vermieten, was Ihnen unter Umständen zusätzliches Einkommen generiert.
Ihre Kinder können bei Erbschaften von der Kapitaleinlage profitieren.

Wieviel Eigenkapital benötige ich für meine Wohnung?

Zur Finanzierung Ihrer Wunschimmobilie benötigen Sie mindestens 20% des Kaufpreises aus eigenen Mitteln, um die restlichen 80% als Hypothek von der Bank zu erhalten.

Zusammensetzung des Eigenkapitals:

Ihr Eigenkapital kann zu 10% aus Geldern der beruflichen Vorsorge bzw. Pensionskasse (2. Säule) stammen. Weitere 10% sollten effektive Eigenmittel sein aus:

Konto- und Sparguthaben
Wertschriften
Lebensversicherungen (Rückkaufswert)
Erbvorbezug oder Darlehen
Geldern der gebundenen privaten Vorsorge (Säule 3a)

Berechnen Sie mit unserem Hypothekenrechner einfach und schnell die monatlichen Kosten für Ihr Eigenheim.

Steuern sparen mit meiner Eigentumswohnung?

Als Hypothekar-Kunde verändert sich Ihre steuerliche Situation folgendermassen:

Renovationen: Grundsätzlich können alle werterhaltenden Massnahmen für Ihre Immobilie steuerlich abgesetzt werden. Die Steuerbehörden unterscheiden wertsteigernde und werterhaltende Renovationsarbeiten.

Die Kosten für Ersatzanschaffungen von Wohneigentum wie Türen oder Fenster und elektronischen Gebrauchsgegenständen wie Waschmaschine, können Sie steuerlich abziehen. Auch wenn Sie beispielsweise Ihr Bad aus den 60er Jahren renovieren, wird das Steueramt dies sicherlich als werterhaltende Massnahme einstufen, auch hier wäre ein steuerlicher Abzug möglich.

Wohingegen wertsteigernde Aufwertungen (also Umbauten, welche die Wohnqualität erhöhen) beim Steueramt nicht abgesetzt werden können (z. B. Umbau des Bads mit Luxusdusche).

Empfehlung: Die Renovationen nicht in einem Jahr durchführen, sondern auf mehrere Jahre verteilen. So können Sie – der Progression sei Dank – Steuern sparen.

Weitere Abzüge: Als Haus- oder Wohnungsbesitzer können Sie die Schuldzinsen von Ihrem Einkommen abziehen. Ebenfalls abgesetzt werden können Prämien für Versicherungen, die für das Wohneigentum abgeschlossen wurden, also z. B. Gebäudeversicherung oder Hausrat. Dasselbe gilt für energieeffiziente Massnahmen wie die Isolierung des Daches oder der Fassade.

Unterschied Stockwerkeigentum und Eigentumswohnung

Fälschlicherweise werden die beiden Begriffe oftmals als Synonym verwendet. Es gibt allerdings einen gewichtigen Unterschied: Beim Kauf von Stockwerkeigentum erwerben Sie keine Wohnung, sondern einen Anteil am Gesamtgrundstück und am Gebäude. Es besteht Anrecht auf die Benutzung gemeinsamer Teile (z. B. Lift, Keller, Spielplatz), aber man ist gleichzeitig auch an die Gemeinschaftsordnung gebunden. Allgemeine Teile der Liegenschaft dürfen ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer nicht verändert werden.

Als Eigentumswohnung wird nur eine käuflich erworbene Wohnung bezeichnet.

Wie teuer ist eine Eigentumswohnung?

Wer sich den Traum von der eigenen Wohnung erfüllen möchte, sollte beim Erwerb nicht nur den Kaufpreis und die Hypothekarzinsen im Auge behalten.

Nebenkosten: Diese sind stark abhängig vom Zustand und Alter des Objekts. Sie sollten Sie mit Nebenkosten zwischen 0.7 und 1 Prozent budgetieren. Rechnen Sie lieber mit zu hohen Nebenkosten, um sich so einen finanziellen Spielraum zu ermöglichen.

Verwaltungsfonds: Oftmals eröffnen Stockwerkeigentümer einen gemeinsamen Fonds, um daraus Kosten für Reparaturen und Instandhaltung zu zahlen. Jeder Stockwerkeigentümer übernimmt einen Teil der gemeinschaftlichen Kosten.

Amortisationen: Schon aus Eigeninteresse sollten Sie im Lauf der Zeit Schulden reduzieren, sprich Kredit-Amortisationen leisten. Rechnen Sie mit rund 1 Prozent des insgesamt aufgenommenen Bankkredits pro Jahr.

Renovationen und Sanierungen: An jeder Wohnung nagt der Zahn der Zeit, deshalb sollten Sie 0.3 Prozent des Gebäudewertes für Renovationen und Sanierungen einplanen.

Konkret sollten die Ausgaben für die Immobilie, inklusive Nebenkosten und Amortisationen, nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.

Wo nach Eigentumswohnung suchen?

Die Suche nach dem passenden Eigenheim beginnt meistens im Internet. Auf verschiedenen Immobilienplattformen werden von Maklern oder Privatpersonen eine Vielzahl an Wohnungen zum Verkauf angeboten. Diese lassen sich nach unterschiedlichen Kriterien wie Preis, Anzahl Zimmer, Wohnfläche, Kanton/Stadt/Gemeinde/Region, Preis, etc. filtern, was die Suche deutlich vereinfacht.

Eine Auswahl von homegate.ch finden Sie nachfolgend:

Lassen Sie sich ruhig Zeit

Das eigene Zuhause ist eine grosse Investition. Setzen Sie sich beim Wohnungskauf ja nicht unter Zeitdruck – mit grosser Wahrscheinlichkeit ist die Hypothek der grösste Kredit Ihres Lebens.

Es empfiehlt sich ein detailliertes Haushaltsbudget aufzustellen. Anhand von diesem und den zu budgetierenden Kosten für Kredite, Nebenkosten und Haus sehen Sie schnell, ob die Eigentumswohnung finanziell machbar ist – oder eine Mietwohnung aktuell sinnvoller ist.