Maklervertrag kündigen: Darf ich das?
Ein Maklervertrag kann bei der Suche nach einem neuen Zuhause oder dem Verkauf einer Immobilie hilfreich sein. Doch was passiert, wenn du mit den Leistungen der Makleragentur unzufrieden bist oder selbst Kaufinteressenten gefunden hast? Darfst du den Maklervertrag einfach kündigen? In diesem Blogbeitrag erfährst du alles Wichtige zum Thema Maklervertrag kündigen.
Wann kann ich den Maklervertrag kündigen?
In der Schweiz kann ein Maklervertrag grundsätzlich jederzeit gekündigt werden – unabhängig davon, ob der Vertrag eine Kündigungsfrist oder eine Mindestlaufzeit vorsieht. Solche vertraglichen Fristen können die Wirksamkeit der Kündigung nicht einschränken. Die Kündigung wird also sofort gültig, sobald du sie aussprichst oder schriftlich erklärst.
Allerdings können bei einer Kündigung zur Unzeit (z. B. mitten in laufenden Verhandlungen oder nachdem bereits Kosten entstanden sind) Schadenersatzansprüche entstehen. In diesem Fall kann die Makleragentur nachweisen, dass ihr durch die vorzeitige Kündigung ein finanzieller Schaden entstanden ist – etwa durch bereits geschaltete Inserate oder beauftragte Dienstleistungen.
Wichtig: Auch in solchen Fällen bleibt die Kündigung wirksam. Es können nur konkret entstandene und vertraglich vereinbarte Auslagen sowie ein angemessener Schadenersatz geltend gemacht werden. Eine vollständige Provision darf nicht verlangt werden, wenn es nicht zum Verkauf kommt.
Wie kann ich einen Maklervertrag kündigen?
Ein Maklervertrag lässt sich in der Regel schriftlich kündigen – ein Brief oder eine E-Mail genügen. Wichtig ist, dass du klar formulierst, dass du kündigst, und das Datum angibst, zu dem die Kündigung wirksam sein soll. Am besten verschickst du den Brief per Einschreiben, damit du einen Nachweis über den Versand und den Empfang hast.
Grundsätzlich sind auch mündliche Kündigungen möglich, sie lassen sich im Streitfall aber schwer beweisen. Deshalb lohnt es sich immer, schriftlich zu kündigen. Einen Kündigungsgrund musst du rechtlich nicht angeben. Wenn du jedoch ausserordentlich kündigst, zum Beispiel wegen grober Pflichtverletzungen der Makleragentur, kann eine kurze Begründung sinnvoll sein.
Welche Kosten fallen bei der Kündigung des Maklervertrags an?
Ob bei der Kündigung eines Maklervertrags Kosten anfallen, hängt von der Vertragsgestaltung und dem Zeitpunkt der Kündigung ab. Grundsätzlich gilt: Ein Maklervertrag kann jederzeit gekündigt werden, allerdings können in bestimmten Fällen Ersatzansprüche entstehen.
- Schadenersatz bei Kündigung 'zur Unzeit': Eine vorzeitige Kündigung kann zu Schadenersatz führen, wenn sie für die Makleragentur zu einem besonders ungünstigen Zeitpunkt erfolgt. Das betrifft zum Beispiel laufende Inserate oder bereits gebuchte Dienstleistungen.
- Aufwendungsersatz: Hat die Makleragentur bereits Auslagen getätigt – etwa für Fotografen, Inserate oder Exposé-Erstellung – können diese Kosten in Rechnung gestellt werden. Voraussetzung: Der Maklervertrag sieht solche Auslagen ausdrücklich vor.
- Konventionalstrafen: Konventionalstrafen sind in Maklerverträgen rechtlich heikel und oft nicht zulässig. Sie sind nur dann gültig, wenn sie klar vereinbart wurden und keine unangemessene Benachteiligung darstellen.
- Provision bei späterem Verkauf ('Kausalitätsprinzip'): Auch nach der Kündigung kann eine Provision fällig werden, wenn der spätere Verkauf kausal auf die Tätigkeit der Makleragentur zurückzuführen ist. Dies gilt jedoch nur, wenn dies vertraglich vereinbart wurde und der Zusammenhang klar belegbar ist.
Nach der Kündigung: Haus- oder Wohnungsverkauf auf eigene Faust
Nach der Kündigung deines Maklervertrags überlegst du vielleicht, ob du den Verkauf deiner Immobilie selbst in die Hand nimmst. Der Verkauf ohne Makleragentur kann eine bereichernde Erfahrung sein, bei der du die volle Kontrolle behältst und Maklerprovisionen sparst. Aber es erfordert auch Engagement, einen guten Überblick über den Markt und Verhandlungsgeschick.
Um dich bei diesem Schritt bestmöglich zu unterstützen, haben wir eine umfassende Anleitung zum Hausverkauf ohne Makler erstellt. Entdecke dort nützliche Tipps und Ratschläge, um deinen Verkauf erfolgreich und stressfrei zu gestalten.
Kündigungsschreiben für einen Maklervertrag
Ein wirksames Kündigungsschreiben für einen Maklervertrag sollte klar formuliert sein und einige wichtige Informationen enthalten. Hier sind die wesentlichen Elemente, die in einem Kündigungsschreiben enthalten sein sollten:
- Deine vollständige Adresse: Damit die Makleragentur weiss, von wem die Kündigung stammt.
- Das Datum: Der Tag, an dem du das Schreiben sendest (zu Beweiszwecken).
- Die Anschrift des Maklerbüros: Damit dein Schreiben an die richtige Stelle gelangt.
- Die Betreffzeile: In der du klarstellst, dass es sich um eine Kündigung des Maklervertrags handelt.
- Die Vertragsdaten: Einschliesslich des Datums des Vertragsabschlusses (und der Vertragsnummer, falls vorhanden).
- Kündigungsfrist: Falls im Maklervertrag eine Kündigungsfrist vereinbart wurde, kannst du diese zusätzlich im Schreiben erwähnen.
- Deine Unterschrift: Bei einem Brief empfiehlt sich eine Unterschrift. Bei einer Kündigung per E-Mail ist keine handschriftliche Unterschrift nötig.
- Eine Bitte um Bestätigung: Du solltest die Makleragentur darum bitten, den Erhalt der Kündigung zu bestätigen.
Achte darauf, das Kündigungsschreiben per Einschreiben zu versenden, um einen Nachweis über das Versanddatum zu haben.
Häufige Fragen zur Kündigung vom Maklervertrag
Ja, man kann grundsätzlich von einem Maklervertrag zurücktreten. Allerdings hängen die Konsequenzen von den vertraglichen Vereinbarungen ab. In gewissen Fällen kann eine vorzeitige Kündigung zu Schadenersatzforderungen führen.
Die Bindungsdauer an einen Maklervertrag hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab. Viele Maklerverträge haben eine feste Laufzeit, andere sind unbefristet. Gibt es keine vereinbarte Laufzeit oder Kündigungsfrist, kannst du den Maklervertrag nach Schweizer Recht grundsätzlich jederzeit und ohne Frist kündigen (Art. 404 OR).
Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn die Kündigung „zur Unzeit“ erfolgt – in diesem Fall kann die Makleragentur Schadenersatz verlangen.
In der Schweiz gibt es kein allgemeines 14-tägiges Widerrufsrecht für Maklerverträge. Ein Widerruf ist nur in seltenen Ausnahmefällen möglich – nämlich dann, wenn der Maklervertrag als sogenanntes Haustürgeschäft gilt (Art. 40a–40f OR). Das ist der Fall, wenn der Vertrag unvorbereitet an der Haustür, am Arbeitsplatz oder auf der Strasse abgeschlossen wurde, der Vertragswert über CHF 100.– liegt und keine vorgängige Einladung zum Gespräch bestand.
Die Kosten, die bei der Kündigung eines Maklervertrags anfallen können, hängen stark von den vertraglichen Vereinbarungen ab. Grundsätzlich kann ein Maklervertrag nach Schweizer Recht jederzeit gekündigt werden (Art. 404 OR). Allerdings kann eine Kündigung 'zur Unzeit' zu Schadenersatzansprüchen führen – etwa wenn bereits Inserate geschaltet oder Dienstleistungen fest gebucht wurden.
Kosten können insbesondere entstehen für:
- bereits vereinbarte Auslagen, z. B. für Fotografen, Inserate oder Exposés
- vertraglich vereinbarten Aufwendungsersatz
- Schadenersatz, falls die Kündigung zu einem besonders ungünstigen Zeitpunkt erfolgt
- eine Provision, falls der spätere Verkauf kausal auf die Arbeit des Maklers zurückgeht
Sind solche Kosten nicht ausdrücklich vereinbart oder fehlt die Kausalität, ist in der Regel keine Zahlung geschuldet.
Bei der Kündigung eines Maklervertrags solltest du die vertraglichen Vereinbarungen sorgfältig prüfen – insbesondere mögliche Laufzeiten oder vereinbarte Kündigungsfristen. Nach Schweizer Recht kann ein Maklervertrag jedoch grundsätzlich jederzeit gekündigt werden (Art. 404 OR). Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Kündigung 'zur Unzeit' erfolgt und der Makler dadurch einen nachweisbaren Schaden erleidet.
Wir empfehlen dir, die Kündigung immer schriftlich vorzunehmen und per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung zu versenden, um einen Nachweis über den Zugang zu haben. Falls der Vertrag eine Konventionalstrafe vorsieht, solltest du prüfen, ob diese angemessen und rechtlich zulässig ist.
Bei Unklarheiten kann es sinnvoll sein, juristischen Rat einzuholen.
