Maklerprovision: Wann wird sie fällig und wie hoch ist sie?
Wer eine Immobilie verkauft, stellt sich früher oder später die Frage: Was kostet eigentlich eine Makleragentur – und wofür genau zahle ich? Wir zeigen, wie die Maklerprovision zustande kommt, welche Leistungen sie abdeckt und woran du ein faires Angebot erkennst.
Was ist eine Maklerprovision?
In der Schweiz haben Maklerinnen und Makler Anspruch auf eine Provision (Courtage), wenn ihre Tätigkeit kausal dazu geführt hat, dass ein rechtsgültiger Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt. Man unterscheidet dabei zwei Formen der Maklertätigkeit:
Nachweismäkelei
Der Makler weist eine konkrete, geeignete Interessentin oder einen Interessenten nach. Seine Aufgabe besteht darin, potenzielle Käufer zu finden und den Kontakt herzustellen – an Besichtigungen oder Verhandlungen muss er nicht zwingend beteiligt sein.
Vermittlungsmäkelei
Der Makler übernimmt eine aktivere Rolle: Er organisiert Besichtigungen, führt Gespräche, unterstützt die Verhandlungen und begleitet die Parteien bis zum Abschluss des Vertrags. Eine Provision ist geschuldet, wenn aufgrund seiner Vermittlung der Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt.
In beiden Fällen gilt: Eine Maklerprovision wird nur fällig, wenn der Vertragsabschluss tatsächlich auf die Tätigkeit des Maklers zurückzuführen ist.
Was kostet ein Immobilienmakler in der Schweiz?
Die Höhe der Maklerprovision kann im Wesentlichen verhandelt werden. Das Schweizer Recht definiert weder die Höhe der Provision noch die Art der Berechnung. Allerdings gibt es eine Einschränkung gemäss OR 417 (Vergütungsanspruch), wonach Gerichte auf Antrag eine unverhältnismässige Maklerprovision auf einen angemessenen Betrag herabsetzen können. Dadurch werden Verkäuferinnen und Verkäufer vor überhöhten Provisionsforderungen durch Makleragenturen geschützt. Es ist daher ratsam, die Provisionshöhe sorgfältig zu verhandeln, um faire Bedingungen zu gewährleisten.
In der Praxis sind Maklerprovisionen von 2% bis 3% des Verkaufspreises üblich, je nach Art und Lage des Objekts. Für Einfamilienhäuser zur Eigennutzung oder Eigentumswohnungen beträgt die Maklerprovision ebenfalls üblicherweise 2% bis 3%, während sie für Mehrfamilienhäuser bei ca. 1,5% bis 2% liegt. Grundsätzlich gilt die Faustregel: Je höher der Verkaufspreis, desto niedriger der angesetzte Provisionssatz.
Neben der Provision können im Maklervertrag auch zusätzliche Auslagen vereinbart werden – zum Beispiel für Werbung, Inserate, Dokumentationen oder Gutachten. Solche Kosten dürfen nur verrechnet werden, wenn sie klar vertraglich festgehalten sind und tatsächlich angefallen sind. Pauschale oder nicht nachvollziehbare Gebühren sind nicht zulässig.
Es lohnt sich daher, vor Vertragsabschluss festzuhalten, welche Zusatzkosten konkret anfallen können, ob diese begrenzt sind (Kostenlimite) und ob ein Pauschalpreis für Marketing- oder Nebenkosten vereinbart werden soll.
Tipp: Hole dir unbedingt mehrere Offerten ein und vergleiche Leistungen, Provisionen und Zusatzkosten verschiedener Makleragenturen.
Wann ist die Maklerprovision fällig?
Die Fälligkeit der Maklerprovision wird im Maklervertrag geregelt. Grundsätzlich entsteht der Provisionsanspruch erst dann, wenn ein rechtsgültiger Kauf- oder Mietvertrag zustande gekommen ist.
Bei einem Immobilienverkauf ist dies in der Regel der Moment der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags beim Notariat. Vorher ist keine Provision geschuldet. Vorauszahlungen oder Anzahlungen sollten nur dann erfolgen, wenn sie klar und transparent vereinbart wurden.
Zusätzlich zur Provision können – sofern im Vertrag ausdrücklich festgehalten – auch tatsächlich angefallene Auslagen in Rechnung gestellt werden, etwa für die Erstellung einer Dokumentation, professionelle Fotos oder eine Schätzung der Immobilie. Je nach Umfang können diese Kosten zwischen rund CHF 1'000 und CHF 3'000 liegen. Viele Makleragenturen bieten jedoch Erstbewertungen kostenlos an, und eine Online-Bewertung kann eine praktische Alternative sein.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Grundsätzlich bezahlt jene Partei die Maklerprovision, welche die Makleragentur beauftragt hat – in der Regel also die Verkaufspartei. Die Makleragentur hat nur gegenüber ihrem Auftraggeber einen Provisionsanspruch, es sei denn, es wird ausdrücklich etwas anderes vereinbart.
Bei einem Immobilienverkauf können die Maklerprovision sowie weitere Verkaufskosten wie Notariatsgebühren in vielen Kantonen bei der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Die genaue Abzugsfähigkeit ist kantonal unterschiedlich.
Es ist zudem möglich, die Provision zwischen Käufer- und Verkäuferseite aufzuteilen. Eine solche Aufteilung muss jedoch zwischen den Parteien klar vereinbart werden, zum Beispiel im Kaufvertrag. Ohne eine ausdrückliche Vereinbarung trägt diejenige Partei die Kosten, welche den Maklerauftrag erteilt hat. Wichtig ist, dass die Gesamtprovision weiterhin angemessen bleibt und den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
Häufig gestellte Fragen zur Maklerprovision
Die Maklerprovision in der Schweiz variiert je nach Region und Immobilienwert, liegt jedoch in der Regel zwischen 3% und 5% des Verkaufspreises. Diese Prozentsätze können je nach Marktbedingungen und individuellen Vereinbarungen höher oder niedriger ausfallen.
In der Schweiz gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Maklerprovision. Die Höhe der Provision ist Verhandlungssache und wird im Maklervertrag festgelegt. Es ist wichtig, dass du den Vertrag sorgfältig prüfst, bevor du ihn unterzeichnest. Jedoch können Gerichte auf Antrag einen unverhältnismässig hohen Betrag heruntersetzen.
In der Schweiz ist die Person zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet, die das Maklerbüro beauftragt hat. In der Regel ist dies die Verkaufspartei. Es ist jedoch möglich, dass sich Kauf- und Verkaufspartei auf eine Teilung der Provision einigen.
Wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt, fällt in der Regel keine Maklerprovision an, denn die Provision ist an den erfolgreichen Abschluss des Verkaufs gebunden. Es ist jedoch ratsam, dies im Maklervertrag explizit zu klären.
Ja, die Maklerprovision ist in der Schweiz verhandelbar. Es lohnt sich, über die Höhe der Provision zu verhandeln, da sie einen erheblichen Teil der Verkaufskosten ausmachen kann. Du solltest darauf achten, die Vereinbarung über die Provision im Maklervertrag schriftlich festzuhalten.
