Maklerprovision: Wann, wie hoch und wie?

Wenn du keine Zeit hast oder nicht über das nötige Fachwissen verfügst, solltest du in Betracht ziehen, einen professionellen Immobilienmakler oder eine Immobilienmaklerin einzuschalten. Diese können dank ihres Netzwerks, der Expertise und gezielter Werbemassnahmen deine Wohnung oder dein Haus möglicherweise schneller und zu einem höheren Preis verkaufen. Erfahre mehr über die Vorteile und Nachteile eines Maklers oder einer Maklerin in diesem Artikel. Hier geben wir dir eine Übersicht, mit welchen Kosten du rechnen musst.

Inhaltsverzeichnis

Wann hat ein:e Immobilienmakler:in Anspruch auf die Provision?
Was kostet ein:e Immobilienmakler:in in der Schweiz?
Wann ist die Maklerprovision fällig?
Wer zahlt die Maklerprovision?
In diesen Fällen zahlen Sie keine Maklerprovision
Lässt sich die Maklerprovision umgehen?
Häufig gestellte Fragen zur Maklerprovision

Wann hat ein:e Immobilienmakler:in Anspruch auf die Provision?

Ein:e Immobilienmakler:in hat Anspruch auf die Maklerprovision, auch Courtage genannt, sobald ein rechtsgültiger Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt, der auf seine bzw. ihre Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit zurückzuführen ist. Dabei ist es unerheblich, ob der Vertrag genau den Bedingungen entspricht, die ursprünglich vom Makler oder der Maklerin vorgeschlagen wurden. Wichtig ist nur, dass der Maklervertrag im Wesentlichen den Interessen der auftraggebenden Person entspricht und dass die Tätigkeit des Maklers oder der Maklerin ein ausschlaggebendes Kriterium für den Abschluss dieses Vertrags war. Sobald diese Bedingungen erfüllt sind, ist die Maklerprovision fällig.

Im Detail bedeutet das, ein:e Makler:in darf in folgenden Fällen eine Provision und Maklergebühr erheben: 

• Makler:in bringt Käufer:in und Verkäufer:in zusammen, dies bedeutet, dass eine Provision wegen der Zuführungs-Mäkelei verlangt werden darf.
• Makler:in unterstützt eine:n Verkäufer:in bei den Vertragsverhandlungen mit dem:der Käufer:in, dies bedeutet, es darf eine Provision wegen der Vermittlungs-Mäkelei verlangt werden. 
• Makler:in prüft und verifiziert das Kaufinteresse eines potenziellen Käufers oder einer potenziellen Käuferin, für diese Leistung darf eine Provision wegen der Nachweismäkelei verlangt werden.

Was kostet ein:e Immobilienmakler:in in der Schweiz?

Die Höhe der Maklerprovision, auch Courtage genannt, kann im Wesentlichen verhandelt werden. Das Schweizer Recht definiert weder die Höhe der Provision noch die Art der Berechnung. Allerdings gibt es eine Einschränkung gemäss OR 417 (Vergütungsanspruch), wonach Richter:innen auf Antrag eine unverhältnismässige Maklerprovision auf einen angemessenen Betrag herabsetzen können. Dadurch werden Verkäufer:innen, die oft als Laien einem professionellen Makler oder einer Maklerin gegenüberstehen, vor überhöhten Provisionsforderungen geschützt. Es ist daher ratsam, die Provisionshöhe sorgfältig zu verhandeln, um faire Bedingungen zu gewährleisten.
In der Praxis sind Maklerprovisionen von 2% bis 3% des Verkaufspreises üblich, je nach Art und Lage des Objekts. Für Einfamilienhäuser zur Eigennutzung oder Eigentumswohnungen beträgt die Maklerprovision ebenfalls üblicherweise 2% bis 3%, während sie für Mehrfamilienhäuser bei ca. 1,5% bis 2% liegt.

Grundsätzlich gilt die Faustregel: Je höher der Verkaufspreis, desto niedriger der angesetzte Provisionssatz. Zusätzlich zur Courtage hat ein:e Makler:in das Recht, Reisekosten, Werbeausgaben, Vermessungskosten und andere mit dem Verkauf der Immobilie zusammenhängende Ausgaben in Rechnung zu stellen. Diese Ausgaben sollten im Maklervertrag klar definiert werden und sind unabhängig vom Immobilienverkauf zu begleichen, im Gegensatz zur Provision. Es könnte sich für dich lohnen, für solche Ausgaben einen festen Preis oder ein Kostenlimit festzulegen.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Die Bezahlung der Maklerprovision wird im Maklervertrag festgelegt. Der Anspruch auf Provision entsteht nach der öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar oder bei der Notarin. Erst nach einem erfolgreichen Kaufvertragsabschluss werden die Maklerprovision und zusätzliche Kosten fällig. Es ist ungewöhnlich, vorherige Zahlungen oder Anzahlungen an den oder die Makler:in zu leisten, jedoch ist es möglich, einen anderen Zeitpunkt für die Fälligkeit zu vereinbaren. 

Zu Beginn der Zusammenarbeit mit Immobilienmakler:innen können geringfügige Kosten für die Erstellung einer Dokumentation oder die Schätzung der Immobilie anfallen, die je nach Umfang zwischen CHF 1'000.- und 3'000.- liegen können. Die Kosten für die Immobilienschätzung kannst du in einem ersten Schritt umgehen, indem du unsere kostenlose Immobilienbewertung nutzt.

Wer zahlt die Maklerprovision?

Rechtlich gesehen müssen die Kosten für deine:n  Immobilienmakler:in von dir getragen werden (Bestellerprinzip), da du im Vertragsverhältnis stehst. Denn der Makler oder die Maklerin arbeitet im Auftrag der Verkaufspartei und muss das Objekt nach bestem Wissen und Gewissen sowie zum besten Preis verkaufen.

Die Maklercourtage sowie Notarkosten, etc. können steuerlich geltend gemacht und bei der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Die Höhe des Betrages ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig und je Kanton individuell.

In der Schweiz ist es grundsätzlich möglich, die Maklerprovision zu teilen. Beide Parteien, Verkäufer:in und Käufer:in, können sich auf eine Teilung der Maklergebühr einigen. Diese Vereinbarung muss jedoch im Maklervertrag ausdrücklich festgehalten werden. Ohne eine solche Vereinbarung ist nach schweizerischem Recht die Person, die den Makler oder die Maklerin beauftragt hat, zur Zahlung der Provision verpflichtet. Es ist wichtig zu beachten, dass die Teilung der Provision nicht dazu führen darf, dass die Gesamtprovision unverhältnismässig hoch wird. Gemäss OR 417 (Vergütungsanspruch) kann ein Gericht eine überhöhte Provision auf Antrag auf einen angemessenen Betrag herabsetzen. Vor diesem Hintergrund empfehlen wir dir, eine klare und faire Vereinbarung über die Teilung der Maklerprovision zu treffen.

In diesen Fällen zahlst du keine Maklerprovision

Es gibt bestimmte Szenarien, in denen du als Verkäufer:in keine Maklerprovision zahlen musst, auch wenn du einen Maklervertrag abgeschlossen hast. Diese Situationen bieten dir die Möglichkeit, deine Immobilie zu verkaufen, ohne zusätzliche Kosten in Form von Maklerprovisionen tragen zu müssen. Im Folgenden findest du eine Übersicht über diese Szenarien und was sie für dich bedeuten:

Kein Verkaufsabschluss

Wenn der Immobilienverkauf trotz der Anstrengungen des Maklers oder der Maklerin nicht zustande kommt, fällt keine Maklerprovision an. Die Provision ist immer an den erfolgreichen Abschluss des Verkaufs gebunden.

Verkauf auf eigene Faust

Wenn du deine Immobilie eigenständig verkaufst, ohne die Dienste des Maklers oder der Maklerin in Anspruch zu nehmen, musst du keine Maklerprovision zahlen. Das gilt auch, wenn du während der Vertragslaufzeit einen Käufer oder eine Käuferin findest.

So verkaufst du ohne Makler:in

Kündigung des Maklervertrags

Eine Kündigung des Maklervertrags, beispielsweise aufgrund von Unzufriedenheit mit den Leistungen des Maklers oder der Maklerin, entbindet dich von der Zahlung der Maklerprovision. Hier wird aber vorausgesetzt, dass die Kündigung in Übereinstimmung mit den vertraglichen Bedingungen erfolgt.

Maklervertrag kündigen: Darf ich das? 

Lässt sich die Maklerprovision umgehen?

Im Allgemeinen ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass die Maklergebühr und Maklerprovision stets zu entrichten sind. Es kann jedoch gelegentlich auch zu Problemen kommen und es ist wichtig, dass dein:e Makler:in die Leistungen korrekt aufführt. Leistungen, die unverhältnismässig oder nicht vorher abgesprochen sind, können grundsätzlich vom Verkäufer oder von der Verkäuferin der Immobilie angefochten werden. In nur seltenen Fällen muss die Maklerprovision an den Makler oder die Maklerin nicht bezahlt werden, jedoch setzt dies meistens fahrlässige oder betrügerische Aktivitäten voraus. 

Häufig gestellte Fragen zur Maklerprovision 

Wie hoch ist die durchschnittliche Maklerprovision beim Hausverkauf in der Schweiz?

Die Maklerprovision in der Schweiz variiert je nach Region und Immobilienwert, liegt jedoch in der Regel zwischen 3% und 5% des Verkaufspreises. Diese Prozentsätze können je nach Marktbedingungen und individuellen Vereinbarungen höher oder niedriger ausfallen.

Gibt es eine gesetzliche Regelung zur Höhe der Maklerprovision in der Schweiz?

In der Schweiz gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Maklerprovision. Die Höhe der Provision ist Verhandlungssache und wird im Maklervertrag festgelegt. Es ist wichtig, dass du den Vertrag sorgfältig prüfst, bevor du ihn unterzeichnest. Jedoch können Richter:innen auf Antrag einen unverhältnismässig hohen Betrag heruntersetzen.

Wer zahlt die Maklergebühren beim Verkauf eines Hauses in der Schweiz?

Gemäss dem Bestellerprinzip ist in der Schweiz die Person zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet, die den Makler oder die Maklerin beauftragt hat. In der Regel ist dies die verkaufende Partei. Es ist jedoch möglich, dass sich Verkäufer:in und Käufer:in auf eine Teilung der Provision einigen.

Wie wird die Maklerprovision berechnet, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt?

Wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt, fällt in der Regel keine Maklerprovision an. Denn die Provision ist an den erfolgreichen Abschluss des Verkaufs gebunden. Es ist jedoch ratsam, dies im Maklervertrag explizit zu klären.

Gibt es eine gesetzliche Regelung zur Fälligkeit der Maklerprovision?

Die Fälligkeit der Maklerprovision ist gesetzlich nicht geregelt und wird in der Regel im Maklervertrag festgelegt. Üblicherweise wird die Provision fällig, sobald der Kaufvertrag abgeschlossen ist.

Ist die Maklerprovision in der Schweiz verhandelbar?

Ja, die Maklerprovision ist in der Schweiz verhandelbar. Es lohnt sich, über die Höhe der Provision zu verhandeln, da sie einen erheblichen Teil der Verkaufskosten ausmachen kann. Du solltest darauf achten, die Vereinbarung über die Provision im Maklervertrag schriftlich festzuhalten.