8 conseils pour vendre un bien immobilier

A quoi faut-il veiller lors de la vente de ta maison ou de ton appartement? Tous nos conseils pour assurer la vente de ton bien immobilier en toute simplicité. Pour que la vente de ta maison ou de ton appartement se déroule bien, il faut la prévoir à l’avance, c.-à-d. au moins 12 mois avant la date probable du déménagement. Ce faisant, il faut se demander si on souhaite procéder soi-même la vente immobilière ou la faire réaliser par un administrateur de biens immobiliers ou un agent immobilier. Découvre ici nos conseils sur la vente immobilière.

Conseil 1: conseil selon les besoins

Lors de la vente d’un bien immobilier, il est possible de faire appel à des prestations de conseil selon les besoins, p. ex. pour faire vérifier le contrat ou bénéficier de conseils fiscaux. Il est possible de réaliser d’autres étapes soi-même, p. ex. prendre contact avec les personnes intéressées ou faire visiter le bien immobilier.

Pour fixer un prix réaliste pour ta maison ou ton appartement, il est judicieux de faire évaluer la valeur marchande de la propriété, de l’appartement en copropriété ou de la maison. Sur homegate.ch, le calculateur de prix te permet de faire estimer la valeur de référence de ton bien immobilier sur la base de plus d’un million de biens immobiliers.

Calculateur de prix

Conseil 2: établir une documentation de vente

Une documentation professionnelle suscite la confiance et facilite dans le même temps les négociations. Tu devrais notamment préparer:

  • Conditions de vente
  • Plan de situation
  • Plan de la zone
  • Plans du logement

Notre modèle de documentation de vente est facile et rapide à compléter; tu peux la fournir à des acheteurs potentiels ou l’ajouter directement à ton annonce sur homegate.ch.

Conseil 3: publier des annonces réussies

Tu peux publier une annonce en ligne sur homegate.ch. Les informations les plus importantes relatives à ton bien immobilier (plans de ta maison et photos, p. ex.) peuvent y être présentées de manière illustrée et toucher un cercle important d’acheteurs potentiels. En créant ton annonce immobilière, veille à réaliser une présentation professionnelle comportant des informations complètes, des photos pertinentes et des plans lisibles.
Nous avons compilé pour toi les meilleurs conseils pour publier des annonces sur homegate.ch.

Pour t’assurer de la solvabilité de l’acheteur potentiel de ton bien immobilier, veille à ce que celui-ci ou sa banque présente une confirmation de financement écrite devant le notaire.

Conseil 4: que comporte l’acte de vente?

L’acte de vente est établi par un notaire. Il faut notamment tenir compte de ce qui suit:

  • Modalités de paiement
  • Dates de paiement
  • Acompte et sa garantie
  • Paiement du solde
  • Répartition des frais de notaire
  • Taxes de mutation éventuelles
  • Charges foncières et servitudes.

Conseil 5: une remise du bien immobilier réussi

Dès les négociations sur la vente et le prix, tu devrais t’informer sur les principales questions relatives à la remise du bien. Il est préférable de fixer les modalités de remise dans l’acte de vente. Tu pourras lire ici des informations complémentaires sur une remise immobilière sans conflit.

Important: si tu as financé le bien immobilier que tu souhaites vendre à l’aide de fonds de la caisse de pension, tu dois, en cas de vente, reverser à l’établissement de prévoyance l’argent prélevé.

Conseil 6: tu ne veux pas vendre ton bien toi-même? La vente immobilière via agent immobilier

Malgré une offre très vaste, il n’est pas facile de trouver un bon agent immobilier. L’idéal est de demander d’abord à ton cercle d’amis si l’un d’entre eux a fait des expériences positives.

Choisir son agent immobilier

Les agents immobiliers sérieux font généralement partie d’une union, p. ex. l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI). Mène des entretiens individuels avec plusieurs d’entre eux et vérifie si le courant passe et si vous vous êtes mutuellement sympathiques. L’agent immobilier devrait en outre travailler depuis plusieurs années dans ce domaine et dans l’idéal avoir déjà vendu des maisons ou des appartements comparables. Pour te décider, tu devrais prendre rendez-vous avec lui sur place et étudier son offre et l’évaluation succincte (situation, prix, etc.) de ton bien immobilier.

Offres d’agents immobiliers

Quand tu étudies les offres d’agents immobiliers, vérifie soigneusement ce qui est compris dans les honoraires et s’il faut prévoir des coûts supplémentaires (p. ex. des frais de gestion). Des honoraires basés sur le résultat sont-ils prévus? Des obligations à long terme et des compensations financières à payer même en l’absence de vente sont moins favorables. En général, les frais d’agence doivent être versés seulement après la signature de l’acte authentique. Découvre ici plus de détails sur les commissions des agents immobiliers.

Prévisions de ventes

La prudence est de mise en cas d’euphorie excessive: un bon agent immobilier ne fait pas de promesses en l’air et est plutôt réservé dans ses prévisions de vente. Il attire en outre l’attention sur d’éventuelles imperfections de la propriété et sur un prix de vente surestimé même si cela impliquerait des honoraires moins élevés pour lui.

Conseil 7: frais et impôts

Quels frais et impôts doivent être versés si tu vends ta maison ou ton appartement?

Des frais doivent être versés à l’Etat quand un bien immobilier change de propriétaire. Ils varient suivant les cantons et représentent p. ex. de 3,5 pour mille du prix de vente dans le canton de Zurich (1 pour mille de frais de notaire et 2,5 pour mille de taxe du registre foncier). En règle générale, ces derniers sont pris en charge pour moitié entre l’acheteur et le vendeur.

Taxe de mutation

La taxe de mutation varie également suivant le canton. Dans la plupart des cantons (notamment à Zurich), elle a néanmoins été abolie. Lorsqu’elle est perçue, elle est en général prise en charge pour moitié.

Cette taxe n’est pas perçue lors de ventes ou de transmissions entre parents et enfants ou enfants recueillis, entre beaux-parents et enfants du conjoint, entre beaux-parents et gendres ou belles-filles, entre grands-parents et petits-enfants et entre époux.

Impôt sur les gains immobiliers

L’impôt sur les gains immobiliers est fonction de la durée de possession, varie suivant la commune, est soumis à l’impôt cantonal sur les gains immobiliers et pris en charge exclusivement par le vendeur. Les gains immobiliers sont égaux au montant résultant de la différence entre le produit de la vente et les coûts de revient (prix d’acquisition et dépenses génératrices de plus-value).

Si le produit de la vente d’une propriété utilisée exclusivement et de manière permanente en tant que logement principal est utilisé dans un laps de temps donné pour l’achat d’une propriété de remplacement d’une valeur au moins égale et à usage identique en Suisse, l’impôt sur les gains immobiliers n’est pas perçu (cf. achat de remplacement). Si le bien immobilier ancien a été habité par son propriétaire suffisamment longtemps (20 ans dans le canton de Zurich), l’impôt prélevé est plus faible.

Achat de remplacement

Les propriétaires vendant leur logement et prévoyant de le remplacer devraient informer par écrit leur commune de résidence de l’achat de remplacement prévu lors de la vente du bien immobilier ancien. La commune prévoira certes un impôt sur les gains immobiliers, mais l’ajournera provisoirement. L’achat de remplacement ne doit pas nécessairement intervenir immédiatement. Un certain laps de temps (différant d’un canton à l’autre) peut séparer la vente de l’ancienne et l’achat de la nouvelle maison.

Remarque importante pour l’acheteur

Si le vendeur est insolvable après conclusion de l’acte de vente, l’impôt sur les gains immobiliers est imputé à l’acheteur. Il est donc recommandé à l’acheteur de garantir ce montant, p. ex. en le

Conseil 8: notre chek-list spéciale vente immobilière

Tu trouveras dans notre check-list tous les documents dont tu as besoin pour vendre ta maison ou ton appartement.

Pour vendre son logement, les documents suivants sont nécessaires:

  • Extrait du registre foncier (disponible auprès du registre foncier)
  • Conventions de droit privé (dispositions de l’acte de vente relatives au droit de la construction, aux arrangements convenus avec les voisins, etc.)
  • Plan cadastral (disponible auprès du géomètre du registre foncier)
  • Cadastre des sites soupçonnés de contamination (disponible auprès du canton)
  • Plans des bâtiments à l’échelle 1:100 (plans, coupes, façades)
  • Police d’assurance immobilière (disponible auprès de la compagnie d’assurances)
  • Preuve de sécurité de l’installation électrique à basse tension (établie le cas échéant par un électricien agréé)
  • Règlement sur les constructions et plan de zone (disponible auprès de l’office des constructions)
  • Plans communaux / plan de situation
  • Valeur locative ou fiscale
  • Informations sur le financement (hypothèques et banque)
  • Photos
  • Descriptif de la construction
  • Estimation

Les documents suivants sont requis lors de la vente d’une propriété par étages:

  • Fondation et plans de fondation
  • Règlements, règlement d’utilisation et d’administration
  • Procès-verbal de la dernière assemblée des copropriétaires
  • Décompte des charges / budget
  • Documentation de vente.

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