De grandes disparités pour se loger en Suisse à budget égal

Les prix de l’immobilier en Suisse présentent de grandes disparités. Alors qu’un budget de CHF 500 000.– permet d’acheter un appartement d’au moins 4,5 pièces dans les cantons d’Uri, de Saint-Gall et du Jura, il faudra se contenter d’un appartement de 1,5 pièce dans les cantons de Genève et de Zoug. Les prix des loyers varient également beaucoup d’une région à l’autre. Si l’on analyse les dix dernières années, on constate par ailleurs que les prix n’ont pas augmenté de la même manière dans toutes les régions. Dans les cantons relativement abordables, les loyers ont surtout augmenté dans le segment des appartements de 3,5 pièces.

Quiconque cherche aujourd’hui un nouveau logement a, dans la plupart des cas, déjà choisi la région où se trouve le bien de ses rêves. La plupart des gens savent qu’il existe des différences régionales en matière de loyers et de prix d’achat. Toutefois, pour connaître l’ampleur de ces différences, Homegate a analysé les annonces diffusées sur sa propre plateforme.

Différences dans les prix d’achat

La demande de propriétés à acheter reste élevée – de nombreux Suisses et Suissesses rêvent de posséder leur propre chez-eux. Mais ce rêve ne se réalise pas pour tout le monde. En faisant preuve de flexibilité dans le choix de la région, on a plus de chances de pouvoir s’offrir son propre logement, même avec un budget plus modeste. Si l’on dispose d’un budget de CHF 500 000.–, la recherche devient de plus en plus difficile. Dans les cantons de Genève et de Zoug, on obtient tout juste un appartement de 1,5 pièce à ce prix. En revanche, à Zurich, il est possible d’obtenir 3 pièces. Seuls les cantons d’Uri, de Saint-Gall et du Jura permettent de trouver un appartement d’au moins 4,5 pièces pour ce budget.

Avec un budget de CHF 1 million, on ne peut encore s’offrir qu’un appartement en copropriété de 3,5 pièces dans le canton de Genève. Le deuxième canton le plus cher est celui de Zoug, où un appartement de 4 pièces se vend pour le même budget – alors que dans de nombreux autres cantons (AI/AR, GL, JU, NE, SG, SH, SO, UR, VS), on peut dénicher un appartement d’au moins 7 pièces pour ce même budget. Cependant, ici, le nombre de biens pour une somme aussi élevée est fortement limité.

Avec un gros budget de CHF 1.5 million, on peut acquérir un appartement de 5 pièces dans les cantons de Genève et de Zoug. Dans les autres cantons, on peut même trouver des appartements de 6,5 pièces ou plus pour ce budget.

On constate également de fortes disparités au sein des différents cantons. A titre d’exemple, dans le canton de Zurich, CHF 500 000.– permettent d’acheter un appartement de 3,5 pièces dans certaines communes (p. ex. Elgg, Gossau ou Mönchaltorf), alors que dans d’autres communes, ce montant suffit tout juste pour un appartement de 1,5 pièce (p. ex. la ville de Zurich, Horgen ou encore Männedorf). Cela vaut donc également la peine de comparer les prix de l’immobilier entre les communes voisines, sans oublier les différents taux d’imposition.

Différences dans les prix des loyers

En ce qui concerne les appartements en location, le tableau est similaire. Ici aussi, il est judicieux d’élargir son périmètre de recherche pour trouver la meilleure offre.

Si l’on dispose d’un budget assez serré de CHF 1000.–, on ne peut obtenir qu’un appartement de 3 pièces dans le canton du Jura. Dans la plupart des cantons, il ne permet de louer qu’un appartement de 1,5 pièce, ou 2,5 pièces dans le canton de Neuchâtel.

Avec un budget de CHF 2000.–, il est tout à fait possible de loger dans un appartement de 5 pièces dans de nombreux cantons. Dans les cantons de Genève et de Zoug, il faudra se contenter d’un appartement de 3 pièces, et à Zurich, de 4 pièces. Dans les cantons d’Appenzell Rhodes-Extérieures et du Jura, des logements de plus de 6 pièces sont même disponibles à ce prix.

Moyennant un budget mensuel de CHF 3000.–, on peut louer un appartement de plus de 6 pièces dans la plupart des cantons. A Genève, on obtient 4 pièces, à Zurich, 5,5.

Evolution des prix d’achat entre 2010 et 2020

Les prix d’achat ont augmenté dans tous les cantons entre 2010 et 2020, tant pour les appartements en copropriété que pour les maisons individuelles. Au cours de cette période, les prix d’achat ont augmenté beaucoup plus que les prix des loyers. La fourchette d’augmentation est très large. Dans les cantons plus chers que la moyenne, l’augmentation était généralement disproportionnée par rapport aux cantons moins chers. Dans le canton de Zoug, le prix d’un appartement en copropriété de 4,5 pièces est passé de CHF 900 000.– en 2010 à CHF 1,3 million en 2020. Cela correspond à une augmentation de 45% et représente la plus grande variation en pourcentage. Dans le canton d’Uri, en revanche, les prix pour un appartement en copropriété de 4,5 pièces sont seulement passés de CHF 675 000.– en 2010 à CHF 710 000 en 2020. Cela ne représente qu’une augmentation de 5% et se situe donc à l’autre extrémité de la fourchette.

Evolution des prix des loyers entre 2010 et 2020

Les prix des loyers ont augmenté pour toutes les tailles d’appartement entre 2010 et 2020, et ce, dans tous les cantons. L’augmentation est de l’ordre de 6% à 10%. Dans les cantons relativement abordables, les loyers ont surtout augmenté dans le segment des appartements de 3,5 pièces. Dans les cantons chers, en revanche, ce sont surtout les loyers des appartements de 5,5 pièces qui ont augmenté. La plus forte augmentation des loyers pour les appartements de 4,5 pièces, à savoir 13%, a été enregistrée dans le canton de Zoug, où les loyers sont passés de CHF 2647.– en 2010 à CHF 2990.– en 2020.

Les loyers des appartements de 5,5 pièces ont surtout grimpé dans le canton de Zoug, passant de CHF 3115.– à CHF 3960.– (+27%). Les appartements plus petits de 3,5 pièces, en revanche, ont connu une augmentation significative surtout dans les cantons moins chers (p. ex. Schaffhouse +13,1%, Glaris +10,7% et Thurgovie +15,6%).

Conseils pour la recherche d’un bien immobilier

Alors que faire pour trouver le bien immobilier de ses rêves le plus rapidement possible? Les conseils suivants peuvent être utiles:

Agrandir le périmètre de recherche: les régions qui ne sont distantes que de quelques kilomètres affichent parfois des prix différents. Les prix peuvent également varier entre communes voisines.
Vérifier le nombre de pièces et la surface habitable: un appartement de 3,5 pièces peut offrir plus de mètres carrés qu’un appartement de 4,5 pièces, et donc plus d’espace. Par conséquent, il faut bien réfléchir à ses propres besoins: est-ce vraiment le nombre de pièces qui compte, ou bien la surface?
Comparer les plans d’étage: 120 mètres carrés ne sont pas égaux à 120 mètres carrés – le plan de l’appartement joue un rôle à ne pas sous-estimer dans la taille perçue. S’il y a une entrée qui fait déjà 10 mètres carrés, le reste de l’appartement semblera plus petit qu’un appartement de surface égale, mais sans entrée.

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