Permis de construire: quand faut-il en obtenir un?
Faut-il demander un permis de construire et en obtenir un pour installer un abri de jardin? De manière générale, il convient de garder à l’esprit que la quasi-totalité des processus de construction et de rénovation nécessitent l’obtention d’un permis. En effet, presque toutes les constructions et rénovations doivent respecter les prescriptions de protection incendie et les lois en matière de construction, d’environnement et d’énergie.
Jürg Zulliger
Questions principales:
Qui délivre le permis de construire?
Tu obtiens le permis de construire après avoir déposé une demande auprès du service des constructions de ta commune. La commune instruira ta demande et si elle l’approuve, elle te fera parvenir le permis de construire.
Combien de temps le permis de construire est-il valable?
Dans la plupart des cantons, un permis de construire est valable pendant deux ans. Cette durée peut toutefois varier d’une commune à l’autre.
Walter Meier (le nom a été modifié), propriétaire d’une maison, ea eu le coup de foudre pour un abri de jardin au magasin de bricolage. Le modèle en bois massif lui a coûté 3000 francs. Il est doté d’un vrai toit et d’un abri pour vélos. Walter Meier a assemblé l’abri de jardin en un rien de temps avec des collègues sur sa pelouse. Le ciel lui est tombé sur la tête lorsqu’un voisin s’est plaint: «Avez-vous au moins obtenu un permis de construire?»
Beaucoup de gens sous-estiment la question des constructions et des permis de construire, ainsi que toute la complexité du droit de la construction et de l’occupation des sols, les directives de protection contre les incendies, les distances mitoyennes et la hauteur des bâtiments. En cas de doute, applique le principe suivant: Pars toujours du principe qu’il faut contacter l’office des constructions compétent ou la commune si tu décides de construire quelque chose.
Seules les tout petits abris ne nécessitent pas de permis de construire
Dans le cas de Walter Meier, la situation est claire: l’abri fait 2,60 m de haut et sa superficie au sol atteint 12 m2. Son voisin se plaint à juste titre, car même un abri de ces dimensions nécessite un permis de construire. La plupart des lois cantonales relatives aux constructions stipulent quelles petites structures sont considérées comme des édifices exemptés de permis de construire.
Dans le canton de Zurich, la hauteur d’une petite structure ne peut dépasser 2,5 m et sa superficie au sol doit rester inférieure à 6 m2. Dans le canton de Berne, la hauteur est identique, mais la surface au sol peut atteindre 10 m2. Attention toutefois: les autorités compétentes doivent également autoriser les petites structures dans les zones centrales situées au cœur de villages et dans le cadre de la protection des monuments historiques et anti-incendie!
Prenons un autre exemple: Un jardin d’hiver couvert est généralement soumis à la procédure ordinaire d’attribution de permis de construire. Les critères d’attribution sont généralement la taille, la hauteur, la largeur, etc. ainsi que la toiture. Il faut impérativement consulter les autorités compétentes si la construction ou l’ajout est chauffé et s’il est utilisé ou habité durablement.
Si tu envisages une rénovation et si tu te demandes quelles prescriptions s’appliquent à ton cas, lis notre article.
D’innombrables prescriptions et lois
Sandra Markovic, secrétaire communale à Oberglatt (ZH), cite un exemple de plus: «Les rénovations énergétiques sur les bâtiments sont en principe subordonnées à un permis de construire.» Si tu souhaites améliorer l’isolation thermique de ta maison ou faire installer une pompe à chaleur, contacte d’abord ta commune ou les autorités compétentes.
Il faut aussi tenir compte des indices d’utilisation, des hauteurs des bâtiments, des distances de mitoyenneté, de la protection des monuments historiques et des sites ainsi que des finalités prédéfinies, parmi de nombreux autres critères. Sans oublier la protection de l’environnement et contre le bruit ou encore l’ordonnance sur la protection de l’air pour les systèmes de chauffage.
Tu dois en outre partir du principe que toutes les interventions de grande ampleur, en particulier les modifications d’utilisation, nécessitent l’accord des autorités. La plupart du temps, il est ainsi inutile d’obtenir un permis de construire pour rénover ta salle de bains ou ta cuisine. Un permis de construire est toutefois requis si tu décides de modifier le plan de sol de ton bien immobilier, si tu ajoutes un espace secondaire à un espace habitable chauffé ou si tu transformes ton logement en local commercial.
N’oublie pas non plus que chaque canton, commune ou ville dispose de ses propres règles du jeu, et que celles-ci peuvent varier en fonction de la zone (zone centrale, zone d’habitation, zone commerciale). Cela vaut en particulier aussi pour les endroits situés en dehors de la zone constructible. Même les petits bâtiments ne peuvent être construits sans permis en dehors de la zone constructible, car ils pourraient affecter le paysage ou l’utilisation prévue.
Quand est-il inutile de remplir des formulaires?
Un premier bilan: rares sont les projets qui ne nécessitent pas de permis de construire. En voici une sélection:
- Les travaux de peinture et les rénovations au pinceau à l’intérieur de bâtiments, une nouvelle couche de peinture sur la façade pour autant que la couleur ou l’apparence externe ne change pas.
- Les terrasses ouvertes et non couvertes
- Les fontaines, les étangs, les plastiques synthétiques ou les bacs à sable dans le jardin
- Le remplacement de fenêtres (pour autant qu’il ne modifie pas l’apparence externe et que tu n’aies pas à respecter de dispositions spéciales telles que la protection contre le bruit)
- Les petites clôtures, les haies, les pare-vues et les murs dès lors qu’ils ne dépassent pas une certaine hauteur
- L’entretien normal des bâtiments (réparations, gouttières, toit, entretien et révision d’appareils et d’installations, renouvellement de surfaces et de matériaux, etc.)
Qu’en est-il des panneaux solaires sur un toit?
Depuis l’entrée en vigueur de la révision de la loi sur l’aménagement du territoire, il est possible d’installer des panneaux solaires sur un toit sans permis de construire. Il n’est pas non plus nécessaire pour le maître d’ouvrage de les déclarer sur le bâtiment comme pour un véritable projet de construction. Indépendamment des cas particuliers (bâtiment protégé, implantation dans une zone centrale), il suffit de déclarer l’installation photovoltaïque à la commune. En d’autres termes, la procédure abrégée se rapporte à des panneaux solaires sur des toits qui sont «suffisamment adéquats».
En principe, le propriétaire de la maison ou son planificateur est tenu de faire en sorte que les panneaux solaires s’intègrent harmonieusement à leur environnement. Les panneaux ne doivent donc pas dépasser de la bordure du toit. Vous trouverez une multitude de variantes différentes sur le marché même pour de nombreux bâtiments anciens et pour les formes de toit les plus variées.
Permis de construire pour un abri de jardin, une pergola ou un mât pour drapeau?
Oui et non. Comme nous l’avons déjà évoqué, tout dépend de la hauteur de ton abri de jardin, de ta pergola ou de ton mât pour drapeau. Certains cantons exigent toutefois qu’un permis de construire soit demandé pour tous les projets de construction. Dans d’autres cantons, une demande de permis de construire doit être déposée à partir d’une hauteur de 2,5 m. Pour éviter de te casser la tête, renseigne-toi auprès du service des constructions de ta commune par mesure de précaution.
Violation de l’obligation de détention d’un permis de construire?
Quiconque ne respecte pas les règles du jeu doit s’attendre à des répercussions majeures pour son projet de construction sauvage. Sandra Markovic, notre secrétaire communale, à ce propos: «Il faut passer a posteriori par une procédure relevant du droit de la construction dans tous les cas.» Si le projet est tel qu’une autorisation est en principe envisageable, l’administration communale délivrera un permis de construire a posteriori. Toute violation délibérée de la législation sur la planification et la construction est passible de sanctions. Une dénonciation au lieutenant est également envisageable.
En pratique, les contrevenants qui n’obtiennent pas de permis de construire sont toutefois rarement sanctionnés par des amendes. En revanche, si les autorités ne valident pas les travaux effectués, le bâtiment devra être démoli, ce qui pourrait s’avérer très désagréable. Le scénario cauchemardesque suivant pend donc au nez de Walter Meier: avec son «petit» abri de jardin, il finit non seulement par se fâcher avec son voisin, mais il aura également des ennuis avec sa commune!
Check-list du permis de construire: Ce qu’il faut avoir en tête
Observe en principe les points suivants:
- Sauf pour de tout petits bâtiments (voir ci-dessus), tu dois contacter au préalable l’office des constructions compétent. Les fonctionnaires spécialisés pourront également te conseiller concernant tes plans. Cette approche permet d’identifier les points faibles ou les problèmes inhérents au projet. Ils pourront également te dire si tu dois éventuellement faire appel à d’autres services tels que d’autres offices communaux ou cantonaux, etc.
- Tu trouveras le formulaire officiel de demande de permis de construire auprès de ta commune. Toi et ton architecte pourrez alors déterminer précisément les informations et les autres plans et pièces qui seront exigés. L’extrait du registre foncier, un plan de situation (plan cadastral officiel) et les plans du projet à l’échelle 1:100 (plan de sol, coupes de la façade) en font par exemple partie.
- En l’absence de contraintes particulières imposées par les autorités ou si les intérêts de voisins ne sont pas affectés par le projet, le projet est instruit dans le cadre d’une procédure d’annonce simplifiée. Aucun recours ne pourra être déposé et le projet ne fera l’objet d’aucune publication.
- Dans le cas d’une procédure d’autorisation de construction ordinaire, le projet fait l’objet de publications et des annonces sont affichées la plupart du temps sur place. Les autorités vérifient que toutes les prescriptions légales et les éventuelles autres dispositions sont respectées. La procédure ordinaire permet également aux voisins de s’informer sur le projet et de défendre éventuellement leurs intérêts.
- Les délais et la durée de la procédure peuvent fortement varier en fonction du règlement communal et du dossier. Les recours déposés par des voisins ainsi que d’autres clarifications qui doivent être menées auprès de services cantonaux spécialisés ou des pièces incomplètes peuvent allonger les délais.
- Tu n’obtiens le feu vert que lorsque la décision des autorités compétentes a force de loi, c’est-à-dire lorsque le permis de construire est délivré.