Permesso di costruzione: quando mi serve?
Per montare una casetta da giardino servono una domanda e un permesso di costruzione? In sostanza, la regola base è la seguente: pressoché tutte le costruzioni e ristrutturazioni devono essere autorizzate. Per quasi tutte queste opere è infatti necessario rispettare disposizioni antincendio e leggi in materia di energia, ambiente ed edilizia.
Jürg Zulliger
Le domande più importanti:
Chi rilascia un permesso di costruzione?
Per ottenere un permesso di costruzione devi presentare un’apposita domanda presso l’autorità comunale preposta, che la esaminerà e, se tutti i dati sono corretti, rilascerà il permesso.
Qual è la validità di un permesso di costruzione?
Nella maggior parte dei Cantoni, i permessi di costruzione sono validi due anni, ma anche in questo caso le interpretazioni possono variare da comune a comune.
Mario Rossi (nome di fantasia), proprietario di una casa, è rimasto subito colpito dalla graziosa casetta da giardino che ha visto al negozio di articoli per il fai-da-te. Il modello di legno massiccio è costato 3’000 franchi, ha un tetto vero ed è anche dotato di un pratico riparo per le biciclette. In quattro e quattr’otto, Mario Rossi ha sistemato la casetta sul suo prato insieme a un collega. È caduto dalle nuvole quando un vicino si è lamentato dicendo: «Ha almeno ottenuto un permesso dal comune?».
Molte persone sottovalutano il tema delle costruzioni e dei relativi permessi, nonché la complessità di tutti i regolamenti edilizi e di zona, delle disposizioni antincendio, delle distanze minime e delle altezze degli edifici. Nel dubbio è opportuno attenersi al seguente principio: partire sempre dal presupposto che in caso di interventi edilizi è necessario contattare l’ufficio competente o il comune.
Solo le casette di piccole dimensioni sono esenti dal permesso
Nel caso di Mario Rossi la situazione è chiara: la casetta è alta 2,60 metri e ha una superficie di 12 metri quadrati. E il vicino di casa ha ragione a lamentarsi: perfino una casetta di queste dimensioni necessita di un permesso di costruzione. La maggior parte delle leggi cantonali in materia di edilizia disciplina quali piccole costruzioni sono esenti dal permesso.
Nel Canton Zurigo, ad esempio, sono esentate le piccole costruzioni che non superano i 2,50 metri di altezza e i 6 metri quadrati di superficie. Se invece si fa riferimento al Canton Berna, l’altezza massima è sempre di 2,50 metri, ma la superficie è di 10 metri quadrati. Tuttavia, attenzione: nelle zone centrali dei paesi, nell’ambito della tutela dei monumenti storici o della protezione antincendio, spesso servono i permessi delle autorità competenti perfino per le costruzioni più piccole!
Vediamo un altro esempio: un giardino d’inverno coperto è solitamente soggetto alla procedura ordinaria di rilascio del permesso di costruzione. I criteri considerati sono in genere le dimensioni, l’altezza, la larghezza ecc., nonché la presenza di una copertura. Il ricorso all’autorità competente è opportuno soprattutto se la costruzione o il fabbricato annesso sono riscaldati e utilizzati oppure abitati in modo continuativo.
Innumerevoli disposizioni e leggi
Sandra Markovic, segretaria comunale a Oberglatt (ZH), cita un altro esempio: «I risanamenti energetici degli edifici, in linea di massima, sono soggetti a permesso». Se, ad esempio, vuoi migliorare l’isolamento termico o installare una pompa di calore, devi prima contattare il comune o l’autorità preposta.
Alcuni degli elementi da considerare sono gli indici di utilizzazione, l’altezza degli edifici, le distanze minime, la tutela dei monumenti storici e degli insediamenti, nonché gli usi prestabiliti. A questi si aggiungono gli aspetti di tutela ambientale e di protezione contro l’inquinamento fonico nonché l’ordinanza contro l’inquinamento atmosferico per gli impianti di riscaldamento.
Devi inoltre partire dal presupposto che tutti gli interventi di considerevole entità e, in particolare, il cambio di destinazione d’uso prevedono il ricorso all’autorità. La ristrutturazione del bagno o della cucina solitamente non è dunque soggetta a permesso, che è tuttavia necessario se vuoi modificare le planimetrie, trasformare un locale secondario in una stanza riscaldata o passare da un uso abitativo a uno commerciale.
Considera anche che a seconda del Cantone, del comune o della città e della zona si applicano regole specifiche (zona centrale, residenziale, commerciale). Ciò vale soprattutto per le aree al di fuori della zona edificabile: dato che le costruzioni potrebbero intaccare il paesaggio o l’uso consentito, in assenza di un permesso non sono ammesse nemmeno quelle più piccole.
Quando non serve compilare un modulo?
Una prima conclusione è che solo in pochi casi non occorre un permesso. Ecco alcuni esempi:
- Lavori di tinteggiatura e semplici interventi a «colpi di pennello» all’interno di edifici, spesso anche la ritinteggiatura della facciata, se non comporta modifiche al colore e all’aspetto esterno
- Posti a sedere in giardino aperti e scoperti
- Fontane, laghetti, sculture artistiche o recinti con sabbia in giardino
- Sostituzione di finestre (se l’aspetto esterno non viene modificato e non devono essere rispettate normative specifiche, ad esempio in materia di inquinamento fonico)
- Piccole staccionate, recinzioni, pareti fendivista e muri, purché non superino una certa altezza
- La normale manutenzione di un edificio (riparazioni, sistemazione di tetti e grondaie, manutenzione e interventi a dispositivi e impianti, rinnovo di superfici e materiali ecc.)
Quali sono le regole per gli impianti fotovoltaici sul tetto?
Da quando è entrata in vigore la revisione della legge sulla pianificazione del territorio, i pannelli fotovoltaici sul tetto non necessitano di alcun permesso di costruzione. È anche superfluo che il committente li picchetti presso l’edificio come nei progetti di costruzione veri e propri. Ad eccezione di casi particolari (edifici sotto tutela, ubicazione in zone centrali), è sufficiente notificare l’impianto fotovoltaico presso il comune. In pratica, la procedura abbreviata riguarda gli impianti solari sui tetti «sufficientemente integrati».
In linea generale, il proprietario di casa o il relativo progettista deve fare in modo che l’impianto si inserisca opportunamente nell’insediamento. Ad esempio, i pannelli non possono superare il cornicione. Oggi sul mercato si trovano decine di varianti diverse anche per molte vecchie costruzioni e per tetti di ogni forma.
Permesso per casetta da giardino, pergola o asta portabandiera?
Sì e no. Come detto in precedenza, tutto dipende dall’altezza della casetta da giardino, della pergola o dell’asta portabandiera. Tuttavia, vi sono anche Cantoni in cui il permesso deve essere richiesto per ogni progetto di costruzione; in altri invece occorre presentare una domanda perlopiù a partire da un’altezza di 2,50 metri. Se non vuoi scervellarti, per sicurezza chiedi informazioni all’autorità edilizia del tuo comune.
Violazione dell’obbligo di permesso?
Chi non si attiene alle regole e realizza un progetto di costruzione non autorizzato, deve fare i conti con pesanti conseguenze. La segretaria comunale Sandra Markovic afferma in proposito: «In ogni caso deve essere eseguita una procedura edilizia a posteriori». Se il progetto è sostanzialmente idoneo al permesso, l’amministrazione comunale rilascia un permesso di costruzione a posteriori. La violazione intenzionale della legge sulla pianificazione e sulle costruzioni è passibile di pena. Si può ipotizzare anche una denuncia al prefetto.
Nella pratica, raramente i colpevoli senza autorizzazione ricevono una multa. Ciò che può risultare poco piacevole è tuttavia il fatto che, se l’autorità non autorizza gli interventi adottati, questi ultimi devono essere ripristinati. Mario Rossi si ritrova dunque nella seguente sgradevole situazione: la sua casetta da giardino, apparentemente piccola, non gli procura solo seccature con il vicino, bensì anche con il comune!
Lista di controllo riguardante il permesso di costruzione: l’essenziale in breve
In linea di principio è bene prestare attenzione ai seguenti punti:
- Ad eccezione delle piccole costruzioni di modeste dimensioni (v. sopra), in linea di massima devi metterti in contatto in via preventiva con l’ufficio edilizio competente. I suoi esperti possono anche fornirti una consulenza sui tuoi progetti e aiutarti così a individuare eventuali lacune e problematiche in termini contenutistici. L’autorità sa anche perfettamente se hai bisogno di consultare altri uffici (a livello comunale o cantonale ecc.).
- Presso il comune trovi il modulo ufficiale per presentare la domanda di permesso di costruzione: tu o il tuo architetto sarete così esattamente a conoscenza delle informazioni nonché degli ulteriori progetti e documenti richiesti. Per citarne alcuni: estratto del registro fondiario, piano di situazione (piano catastale ufficiale) e piani di progetto in scala 1:100 (planimetria, sezioni della facciata).
- Nei casi in cui non vi siano particolari obblighi imposti dalle autorità o interessi del vicinato, il progetto segue una procedura di notifica semplificata. In questo modo non è possibile alcun ricorso e per il progetto non viene indetto un appalto.
- In caso di procedura ordinaria di rilascio del permesso di costruzione, il progetto è oggetto di appalto e viene solitamente picchettato anche in loco. L’autorità verifica il rispetto di tutte le disposizioni di legge e di altro tipo. La procedura ordinaria permette inoltre ai vicini di potersi informare ed eventualmente difendere i propri interessi.
- La durata e le scadenze della procedura possono variare considerevolmente a seconda delle ordinanze comunali e del singolo caso. I ricorsi dei vicini, ulteriori accertamenti da parte dei servizi cantonali o una documentazione incompleta possono provocare ritardi.
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Hai il via libera quando la decisione dell’autorità competente passa in giudicato, ossia quando è presente la relativa approvazione edilizia.