Danni del locatario: quando paga l‘assicurazione?

L’assicurazione paga i danni del locatario

Per i locatari è molto importante essere coperti da una buona assicurazione di responsabilità civile, come afferma Kim Allemann, addetta stampa presso la Mobiliare: «la responsabilità civile è una delle assicurazioni private più importanti in generale e protegge dalle conseguenze finanziarie di un danno arrecato a un terzo.» Il locatario risponderebbe nei confronti del proprietario per i danni che verrebbero a crearsi nell’abitazione in affitto.

Nell’esempio citato sopra delle macchie di vino sul tappeto l’assicurazione si assumerebbe le spese. Questa assicurazione è particolarmente importante anche perché entra in gioco se vengono fatte valere pretese di responsabilità civile, se devono essere regolati danni a persone e materiali. Le pretese di responsabilità civile per danni a persone possono anche arrivare a milioni di franchi! Un’assicurazione di responsabilità civile per una famiglia o un’economia domestica con figli minorenni costa per contro solo 150 o 200 franchi (i premi sono molto diversi a seconda dell’assicurazione). È quindi un buon investimento di denaro se paragonato agli elevati importi che l’assicurazione di responsabilità civile copre

Un’assicurazione di responsabilità civile spesso entra in gioco in caso di danni ad abitazioni in affitto o di danni del locatario. Nella vita quotidiana si verifica velocemente un danno o un guasto. E la riconsegna dell’abitazione in buono stato rientra nella sfera di responsabilità del locatario.

Danni del locatario: esempi pratici

Per quanto riguarda i danni del locatario, un’assicurazione di responsabilità civile pagherebbe le prestazioni o coprirebbe i danni seguenti:

• Un bambino inavvertitamente colpisce il vetro di una finestra con la palla. Il vetro rotto deve essere sostituito.
• Mentre il locatario sta cucinando, un barattolo di spezie cade sul fornello. Il fornello in ceramica si rompe e la copertura di vetro deve essere sostituita.
• Un giorno il locatario si dimentica semplicemente di chiudere la finestra del soggiorno. Proprio in quel giorno un violento temporale si abbatte sul quartiere: il pavimento viene danneggiato dall’acqua della pioggia battente.
• Durante una festa il locatario rovescia un bicchiere di vino rosso sulla moquette. Il tappeto deve essere sostituito.
• Una bottiglietta di profumo cade sul lavandino e causa un danno allo smalto. Il lavandino deve essere sostituito.
• Il giorno del trasloco il locatario lascia cadere un cacciavite pesante sul pavimento causando un profondo «buco». Una parte del pavimento deve essere rinnovata.
• Nella camera dei bambini il giorno del trasloco vengono trovate delle macchie da spruzzo di colori sulla tappezzeria; la tappezzeria deve essere sostituita o ridipinta.

Quali danni vengono coperti dall’assicurazione e quali no dipende sempre dalle situazioni concrete: L’avvocato ed esperto di diritto di locazione bernese Hans Bättig afferma: «Le assicurazioni entrano in gioco soprattutto in caso di avvenimenti improvvisi simili ad incidenti.» Nella maggior parte dei casi le prestazioni dipendono anche dalla frequenza nella quale l’assicurato ha fatto valere altre pretese di copertura di danni. Se una polizza non è «carica», prosegue Bättig, la maggior parte delle assicurazioni coprirebbero un danno al lavandino o alla vetroceramica per motivi di correttezza.

Danni del locatario: improvvisamente o gradualmente?

Tutto quello che rientra nella categoria dei danni causati da logorio eccessivo non viene pagato da alcuna assicurazione. Lo stesso discorso vale per i danni causati intenzionalmente e volontariamente o per negligenza grave. Tipico esempio di danni causati gradualmente che non vengono coperti da alcuna assicurazione: danni alle pareti che possono essere ricondotti al fumare all’interno dell’abitazione. Questi danni chiaramente non sono stati causati da un avvenimento improvviso simile ad un incidente ma da un danno arrecato gradualmente durante il periodo di affitto.

Un’ esperta di danni giudicherebbe diversamente anche un danno causato dall’acqua al pavimento se questo danno non si verifica a causa di un temporale: se il danno si è verificato nel corso degli anni, ad esempio quotidianamente, durante l’innaffiatura di fiori e piante, non viene considerato caso d’assicurazione.

Dovrebbero essere giudicati in modo analogo i danni che a volte potrebbero verificarsi a causa di animali domestici: i graffi sul pavimento lasciati da cani e gatti durante gli anni, più tardi possono causare spese ingenti. Probabilmente il proprietario chiederà al locatario di riparare completamente il pavimento rovinato. Nessuna assicurazione coprirebbe le spese, visto che non si tratta di un danno improvviso ed imprevisto. «In un caso estremo si potrebbe dire che determinati danni si sono verificati a causa di una cattiva gestione o a causa di una sorveglianza insufficiente degli animali domestici.», afferma l’esperto Hans Bättig. La responsabilità civile del locatario non coprirà quindi i danni. A proposito: le discussioni sul logorio e sui danni del locatario in occasione della consegna dell’abitazione sono una costante. Molto spesso viene però anche controllato se l’abitazione è stata pulita a sufficienza o no. Ovviamente in questo caso le assicurazioni non aiutano.

Anche Ruedi Spöndlin, giurista presso l’assicurazione degli inquilini fa una chiara distinzione tra le prestazioni dell’assicurazione ed eventuali spese che vanno a carico del locatario. In generale un’assicurazione di responsabilità civile si assume per il locatario gli obblighi di risarcimento dei danni. Spöndlin afferma: «Ci sono però anche casi in cui l’assicurazione di responsabilità civile non paga anche se il locatario è chiamato a rispondere». È sempre il caso quando il danno non è coperto dal contratto di assicurazione. Spöndlin cita due esempi di danni del locatario:

• Il locatario ha previsto consapevolmente un danno o lo ha addirittura causato intenzionalmente (patine di nicotina, pareti pitturate in colore, fori di tasselli).
• I cosiddetti «danni graduali»
• I cosiddetti «danni graduali» nella maggior parte dei casi non sono coperti (ad es. patine di fuliggine, se il locatario ha acceso in continuazione delle candele nella sua abitazione).
• Il danno è inferiore alla franchigia secondo il contratto di assicurazione.

Consiglio: vale la pena di leggere e confrontare attentamente i premi e le disposizioni del contratto (il «testo scritto in piccolo») e le condizioni di contratto. Siccome gran parte delle prestazioni di responsabilità civile vengono fornite a causa di danni dei locatari, molte compagnie assicurative chiedono alle famiglie in affitto dei premi più elevati rispetto ai proprietari di case. Consiglio: state attenti soprattutto anche all’importo della franchigia. Molte assicurazioni chiedono una franchigia di ad es. 300 franchi per locale e caso. Se l’importo del danno ammonta ad esempio a 1200 franchi in diversi locali, l’assicurazione probabilmente non coprirà alcun danno.

Tenere conto della durata di vita!

Come sempre nel diritto di locazione, anche la tabella della durata di vita riveste un significato importante. Tradotto in tema di danni del locatario significa: viene sempre risarcito solo il valore temporale di una cosa. Le assicurazioni si basano sulla tabella paritaria della durata di vita dell’assicurazione degli inquilini e dei proprietari di case. Esempio: una vernice idrosolubile ha una durata di vita di otto anni. Il locatario e in sua rappresentanza l’assicurazione, a seconda della durata di vita, devono assumersi solo una parte delle spese. Ad esempio se dopo sei anni la camera dei bambini deve essere riverniciata a causa di spruzzi di colore, l’assicurazione pagherebbe solo il 25 per cento delle spese (tre quarti della durata di vita sono già stati raggiunti). Questo sempre presupponendo che si tratti di vernice idrosolubile e che la camera sia stata rinnovata o riverniciata per l’ultima volta sei anni prima.

Lo stesso principio vale per l’esempio di un frigorifero: un frigorifero con scomparto del ghiaccio separato, secondo la tabella della durata di vita, ha una durata di vita di 10 anni. Se l’apparecchio per qualche motivo dopo cinque anni deve essere sostituito (danni che vanno a carico del locatario), al locatario può essere addebitata al massimo la metà delle spese.

Conclusione: il giorno di trasloco non deve per forza essere uno spiacevole «giorno della verità». Se vi preparate bene e conoscete i vostri diritti ed obblighi, potete traslocare senza grandi arrabbiature.