Immobilie versteuern: Diese teuren Fehler solltest du vermeiden

Autor: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Steuerpflichtige fühlen sich gelegentlich wie im Hamsterrad: Jahr für Jahr müssen sie ihre Steuerklärung ans Steueramt abliefern. Die Deklaration von Einkommen und Vermögen muss ‘vollständig sowie wahrheitsgemäss‘ sein. In der Steuererklärung müssen Steuerpflichtige auch Angaben zu In- und ausländischen Wohn- sowie Ferienimmobilien machen.

Wer die erste Abgabefrist bis in den Herbst verlängert und es trotz Mahnungen nicht schafft, dem Steueramt eine Steuererklärung einzureichen, wird trotzdem vom Fiskus zur Kasse gebeten: Das Steueramt schätzt das steuerbare Einkommen und Vermögen dann einfach auf eigene Faust nach ‘pflichtgemässem Ermessen‘ ein. Im schlechtesten Fall führt dies zu erheblich höheren Steuern.

Steuern fallen jeweils am Standort der Immobilie an

Wohneigentümer:innen müssen beachten, dass grundsätzlich beim Kauf, Besitz oder Verkauf von Haus, Grundstück oder Eigentumswohnung Steuern anfallen, die am Standort der Immobilie entrichtet werden müssen. Bei mehreren Immobilien in verschiedenen Orten ist es nötig, die Steuererklärung des Hauptwohnsitzes auch dem Steueramt des Zweitwohnsitzes zuzusenden. Immerhin: Im Vergleich zu Miethaushalten haben private Wohneigentümer:innen die Möglichkeit, ihre Steuerlast durch verschiedene Abzüge legal zu verringern. 

Steuerabzüge: In den Kantonen gelten ähnliche Regeln

Homegate hat kantonale Steuerbehörden in der Deutschschweiz gefragt, was häufige Fehler bzw. Versäumnisse beim Ausfüllen der Steuererklärung in Bezug auf Immobilien sind. Philipp Moos, Leiter Abteilung Natürliche Personen in der Steuerverwaltung des Kantons Zug, antwortete: «Bei der Deklaration von Wohneigentum gehen vermutlich die eine oder andere Auslage vergessen, da die bezahlten Rechnungen während des Jahres nicht für die Steuerdeklaration aufbewahrt wurden. So gehen möglicherweise Abzüge vergessen, welche die Steuerlast reduzieren würden.»

Rico Kluker, Abteilungsleiter bei der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, nennt weitere teure Fehler: «Steuerlich abzugsfähige Unterhaltskosten werden nicht deklariert in der Meinung, es handle sich um nicht abzugsfähige, wertvermehrende Aufwendungen.»

Reto Flury, Sprecher der Finanzdirektion Kanton Zürich, schreibt: «Teuer ist, wenn ein betragsmässig grosser Abzug bei der Deklaration vergessen geht, und das einem Steuerpflichtigen erst auffällt, wenn die entsprechende Steuerperiode bereits rechtskräftig geworden ist.» In solchen Fällen ist der Zug für eine steuerreduzierende Nachdeklaration abgefahren. 

Wichtige Unterscheidung: werterhaltend oder wertvermehrender Unterhalt?

Diese Antworten führen zur Erkenntnis: Wer Belege für werterhaltende Handwerker-Rechnungen ordentlich aufbewahrt und korrekt in seiner Steuererklärung deklariert, reduziert seine Steuerlast. Spätestens beim Ausfüllen der Steuerformulare gilt es zu klären, welche der erledigten Renovationsarbeiten in den Augen der Steuerbehörden als ‘werterhaltend‘ oder ‘wertsteigernd‘ eingestuft werden.

Die Faustregel bei der Abgrenzung lautet: Aufwendungen für den Liegenschaftenunterhalt sind abzugsfähig, wenn sie ‘der Erhaltung der bisherigen Werte‘ dienen. Dabei bleibt eine Liegenschaft in ihrer Gestaltung und Zweckbestimmung unverändert. Abzugsfähige Unterhaltsaufwendungen müssen denn auch meist regelmässig wiederholt werden. Bei Liegenschaften im Privatvermögen können gemäss Steuerharmonisierungsgesetz namentlich folgende Ausgaben von den steuerbaren Einkünften abgezogen werden:

• die Gebäudeunterhaltskosten
• die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften
• die Versicherungsprämien
• die Kosten der Verwaltung durch Dritte

Zudem können die Kantone diese Abzüge vorsehen:

• Umweltschutz
• Energiesparen 
• Denkmalpflege

So kann beispielsweise der Ersatz eines alten Dachs, der Ersatz der Ölheizung durch eine Wärmepumpe oder der Gartenunterhalt in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Als werterhaltende Arbeiten gelten zum Beispiel Sanitär-, Spengler-, Maler-, Schreiner- oder Gipserarbeiten, aber auch Serviceabonnements und die Prämien für Gebäudeversicherungen. Abzugsfähig vom steuerbaren Einkommen sind teilweise auch Betriebskosten wie Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds und Verwaltungskosten für Immobilien – allerdings ohne die Kosten für die Verwaltung auf eigene Faust.

Beispiele für nicht abzugsfähige Aufwendungen sind etwa der wertsteigernde Ausbau eines Dachstocks, der Einbau einer neuen Sauna oder ein Wintergarten-Anbau. Energiesparende Investitionen mit wertsteigerndem Charakter – also Investitionen, um die Energieeffizienz zu steigern und erneuerbare Energien zu nutzen – sind hingegen steuerlich abzugsfähig. Auch die Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten sind in der Regel zu 100 Prozent abziehbar.

Der ‘richtige‘ Zeitpunkt ist nicht immer klar

Für die Steuerpflichtigen ist der ‘richtige‘ Zeitpunkt der Abzüge nicht immer klar: Grundsätzlich können die Unterhaltskosten nur im betreffenden Jahr geltend gemacht werden, wobei die Kantone verschiedene Regelungen kennen (Zeitpunkt Rechnungstellung, Zeitpunkt Bezahlung oder eine Kombination). Das heisst, nur in diesem Jahr kann der Unterhalt zum Abzug zugelassen werden. Sind die Unterhaltskosten höher als das steuerbare Einkommen, kann ein ‘Überhang‘ nicht auf das folgende Steuerjahr übertragen werden.

Im Bereich der Energiesparmassnahmen ist dies jedoch möglich. Diese Kosten können auf die zwei folgenden Steuerperioden übertragen werden, falls im betreffenden Steuerjahr der Abzug höher war als das steuerbare Einkommen.

Wichtig: Man kann nicht selbst eine Aufteilung der Energiesparmassnahmen auf die drei Steuerperioden vornehmen. Nur wenn das steuerbare Einkommen im aktuellen Jahr nach Abzug der Energiesparmassnahmen negativ ist, kann das negative Einkommen – im Umfang der Energiesparmassnahmen – auf das Folgejahr übertragen werden.

Steuerbehörden prüfen werterhaltende Abzüge

Steuerbehörden prüfen werterhaltende Kosten im Veranlagungsverfahren auf ihre Abzugsberechtigung. Bei Bedarf korrigiert die Steuerverwaltung die geltend gemachten Kosten. Ist die steuerpflichtige Person damit nicht einverstanden, steht ihr das Rechtsmittel der Einsprache zur Verfügung.

Philipp Moos von der Steuerverwaltung Kanton Zug schreibt: «Die häufigsten Korrekturen auf Seiten Steuerbehörde ergeben sich bei den effektiv geltend gemachten Unterhaltskosten. Die Abgrenzungen zwischen werterhaltenden oder wertvermehrenden Unterhaltskosten bzw. Investitionen für Energiesparmassnahmen müssen im Veranlagungsverfahren oft korrigiert werden.» Diese Aussage bestätigt auch eine Immobilien-Steuerexpertin. So führe die korrekte Abgrenzung von Liegenschaftsunterhaltskosten «oft zu Diskussionen». 

Pauschale oder effektive Unterhaltskosten?

Was die Umfrage auch zeigt: Bei umfassenden Sanierungen oder Aushöhlungen sind Schätzungen über den Anteil an werterhaltenden bzw. wertvermehrenden Kosten für die Behörden ein übliches Hilfsmittel. Einige Kantone nutzen Schätzungen ‘zur verfahrensökonomischen Verfahrenserledigung‘. Philipp Moos vom Zuger Steueramt macht auch auf teure Fallgruben für Steuerpflichtige aufmerksam: «Einige Wohneigentümer:innen machen ‘nur‘ den Abzug für pauschale Unterhaltskosten geltend, obwohl sie möglicherweise höhere bezahlte, effektive Unterhaltskosten geltend machen könnten.»

Hintergrund: Steuerpflichtige können jedes Jahr neu entscheiden, ob sie die Kosten effektiv belegen und steuerlich abziehen oder diese pauschal in Abzug bringen wollen. Die Pauschale beträgt je nach Kanton und Baujahr der Liegenschaft meist 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwertes. In vielen Fällen ist dieser Entscheid bei der Deklaration von Immobilien rasch gefällt: In Jahren mit hohen Ausgaben, beispielsweise für Renovationen und Umbauten, lohnt es sich, die effektiven Kosten detailliert aufzulisten und abzuziehen.

In Jahren mit wenigen Unterhaltsausgaben oder wenig Renovierungen wird man sich für den Pauschalabzug entscheiden. Das Steueramt fordert bei Zweifeln an einer Steuererklärung auch schon mal eine Original-Rechnung oder ein Kontenblatt ein. Wichtige Belege müssen bereits mit der Steuererklärung eingereicht werden.

Steuererklärung: Steuertipps für die Praxis

• Belege für Renovierungsarbeiten bei der Steuererklärung nicht vergessen. Wohneigentümer:innen sollten das ganze Jahr über Handwerker-Belege sammeln und ordnen.
• Beweislast: Den Beweis, ob eine ausgeführte Arbeit werterhaltend (und somit abziehbar) oder wertvermehrend (und somit nicht abziehbar) ist, muss von der steuerpflichtigen Person erbracht werden. Deshalb empfiehlt es sich bei grösseren Sanierungen, den Zustand der Immobilie vor der Sanierung fotografisch festzuhalten.
• Eigenmietwert: Ihn muss man bei selbstbewohnten Immobilien als fiktives Einkommen versteuern. Das Steueramt gibt Auskunft über den Eigenmietwert, bei Unstimmigkeiten ist eine Einsprache möglich. 
• Fördermittel: Eine rechtzeitige Beantragung von Fördermitteln und steuerlichen Anreizen für energetische Sanierungen ist entscheidend. Informationen zu vorhandenen Fördermöglichkeiten sollten vorab eingeholt werden. In der Steuererklärung können nur die selbstbezahlten Sanierungskosten in Abzug gebracht werden – also nach Abzug der Fördermittel. Wurden die Fördermittel erst im Folgejahr ausbezahlt, muss man die erhaltenen Gelder als Einkommen deklarieren.
• Kosten für energiesparende Investitionen können über die nächsten beiden Steuerperioden vorgetragen werden.
• Merkblätter: Kantonale Steuerämter bieten Merkblätter zur Abgrenzung von werterhaltenden und wertsteigernden Unterhaltsarbeiten. 
• Renovationen clever planen: Wer eine Renovation, eine Sanierung oder einen Umbau plant, sollte prüfen, ob sich die werterhaltenden Ausgaben auf zwei Steuerperioden verteilen lassen (zum Beispiel über den Jahreswechsel). So kannst du die Steuerprogression brechen und zahlst gesamthaft weniger Steuern. Sinnvolle Renovationspakete vermeiden Kostenaufschläge, sprich eine steuerlich motivierte ‘Pflästerlipolitik‘ kommt meist teurer als eine umfassende Gesamtsanierung.
• Stockwerkeigentum: Einlagen in Erneuerungsfonds und indirekte Amortisationen der Hypothek über die Säule 3a können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden.
• Wichtige Abzüge: Abzüge für werterhaltende Unterhaltsarbeiten, Gebäudeversicherung und Hypothekarzinsen sollten auf keinen Fall vergessen gehen.