Paiement des impôts sur les biens immobiliers: les erreurs coûteuses à éviter

Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Les contribuables ont parfois l’impression d’être dans la roue d’un hamster: année après année, ils doivent déposer leur déclaration d’impôts auprès de l’administration fiscale. La déclaration des revenus et de la fortune doit être «complète et conforme à la vérité». Dans leur déclaration d’impôts, les contribuables doivent également fournir des informations sur leurs résidences principale et secondaires en Suisse et à l’étranger.

Toute personne qui prolonge le premier délai de dépôt jusqu’à l’automne et qui, malgré plusieurs rappels, ne parvient pas à déposer sa déclaration d’impôt à l’administration fiscale sera tout de même taxée: l’administration fiscale évalue ensuite de sa propre initiative le revenu et la fortune imposables «dans les limites de son pouvoir d'appréciation». Dans le pire des cas, cela se traduit par une augmentation considérable des taxes.

L’impôt dépend de l’emplacement du bien immobilier

Les propriétaires doivent tenir compte du fait que l’achat, la possession ou la vente d’une maison, d’un terrain ou d’un appartement sont soumis à des taxes dont ils doivent s’acquitter là où se trouve le bien. En cas de biens immobiliers multiples situés à différents endroits, il est également nécessaire d’envoyer la déclaration d’impôt de la résidence principale à l’administration fiscale de la résidence secondaire. En revanche, par rapport aux ménages locataires, les propriétaires privés ont la possibilité de réduire légalement leur charge fiscale par le biais de différentes déductions. 

Déductions fiscales: des règles similaires dans les cantons

Homegate a demandé aux autorités fiscales cantonales de Suisse alémanique quelles étaient les erreurs ou omissions fréquentes concernant les biens immobiliers lors du remplissage de la déclaration d’impôts. Voici la réponse de Philipp Moos, responsable du service des personnes physiques au sein de l’administration fiscale du canton de Zoug: «Lorsque les personnes déclarent un logement dont elles sont propriétaires, elles oublient probablement certaines dépenses, car elles n’ont pas conservé les factures payées pendant l’année pour la déclaration fiscale. Ainsi, elles peuvent oublier des déductions qui réduiraient leur charge fiscale.»

Rico Kluker, responsable du service de l’administration fiscale du canton des Grisons, cite d’autres erreurs coûteuses: «certaines personnes ne déclarent pas les frais d’entretien pouvant faire l’objet d’une déduction fiscale en pensant qu’il s’agit de dépenses non déductibles qui augmentent la valeur du bien.»

Reto Flury, porte-parole de la direction des finances du canton de Zurich, écrit: «Cela coûte cher au contribuable lorsqu’il oublie une déduction importante dans sa déclaration et qu’il s’en aperçoit seulement lorsque la date limite de déclaration pour la période fiscale correspondante est déjà passée.» Dans de tels cas, le train permettant d’effectuer une déclaration ultérieure pour bénéficier d’une réduction d’impôt est déjà parti.

Distinction importante: l’entretien d’un bien en maintient-il ou en augmente-t-il la valeur?

Ces réponses nous amènent à la conclusion suivante: bien conserver les justificatifs de factures d’artisans qui maintiennent la valeur du bien et les déclarer correctement dans ta déclaration d’impôts permet de réduire ta charge fiscale. Au plus tard au moment de remplir les formulaires fiscaux, il convient de déterminer quels travaux de rénovation réalisés maintiennent ou augmentent la valeur du bien selon la définition des administrations fiscales.

Pour faire la différence, la règle de base est la suivante: les dépenses d’entretien des immeubles sont déductibles lorsqu’elles servent à «maintenir la valeur existante.» La conception et la finalité d’un bien immobilier restant inchangées, les dépenses d’entretien déductibles sont généralement récurrentes. Dans le cas d’immeubles faisant partie d’une fortune privée, les dépenses suivantes peuvent notamment être déduites du revenu imposable conformément à la loi sur l’harmonisation fiscale:

• frais d’entretien des bâtiments
• frais de remise en état des immeubles nouvellement acquis
• primes d’assurance
• frais de gestion par des tiers

En outre, les cantons peuvent prévoir les déductions suivantes:

• protection de l’environnement
• économies d’énergie
• conservation des monuments historiques

La rénovation totale d’une toiture, le remplacement d’une chaudière au fuel par une pompe à chaleur et l’entretien d’un jardin peuvent, par exemple, faire l’objet d’une déduction lors de la déclaration d’impôts. Sont, par exemple, considérés comme travaux de maintien de la valeur les travaux d’ordre sanitaire, de couverture et zinguerie, de peinture, de menuiserie ou de plâtrerie, mais aussi les contrats d’entretien et les primes d’assurance bâtiments. Les frais d’exploitation tels que les versements dans les fonds de réparation ou de rénovation et les frais administratifs pour les biens immobiliers sont parfois déductibles du revenu imposable – hors frais de gestion personnels.

Voici des exemples de dépenses non déductibles: l’aménagement d’un grenier apportant une valeur ajoutée, l’installation d’un nouveau sauna ou la construction d’un jardin d’hiver. En revanche, les investissements visant à économiser de l’énergie et à augmenter la valeur d’un bien – c’est-à-dire les investissements visant à accroître l’efficacité énergétique et à utiliser des énergies renouvelables – sont déductibles des impôts. Les coûts des travaux de conservation des monuments historiques sont généralement déductibles à 100%.

Trouver le «bon» moment n’est pas toujours évident

Pour les contribuables, il n’est pas toujours évident de savoir quel est le «bon» moment: en principe, il est possible de réclamer des frais d’entretien pour l’année concernée uniquement. Cependant, la réglementation varie en fonction des cantons (date de facturation, date de paiement ou une combinaison des deux). Cela signifie que l’entretien ne peut être déduit que cette année. Si les frais d’entretien sont supérieurs au revenu imposable, il n’est pas possible de reporter un «excédent» sur l’année fiscale suivante.

Cela est toutefois possible pour les mesures d’économie d’énergie. Ces frais peuvent être reportés sur les deux périodes fiscales suivantes si, au cours de l’année fiscale concernée, la déduction a été supérieure au revenu imposable.

Important: il n’est pas possible de répartir soi-même les mesures d’économie d’énergie sur les trois périodes fiscales. Le revenu imposable de l’année en cours peut être reporté sur l’année suivante à hauteur des mesures d’économie d’énergie uniquement s’il est négatif après avoir déduit ces mesures.

Les autorités fiscales contrôlent les déductions relatives au maintien de la valeur

Dans le cadre de la procédure de taxation, les administrations fiscales vérifient si les coûts relatifs au maintien de la valeur sont déductibles. Si nécessaire, l’administration fiscale corrige les coûts déclarés. En cas de désaccord du contribuable, celui-ci dispose de l’opposition comme voie de recours.

Philipp Moos, de l’administration fiscale du canton de Zoug, déclare: «Les corrections les plus fréquentes effectuées par les administrations fiscales concernent les frais d’entretien effectivement réclamés. La distinction entre les coûts d’entretien maintenant ou augmentant la valeur et les investissements visant des mesures d’économie d’énergie doit souvent être corrigée dans le cadre de la procédure de taxation.» Une affirmation que confirme une experte en fiscalité immobilière. Ainsi, la distinction correcte des frais d’entretien des immeubles «fait souvent débat.» 

Frais d’entretien forfaitaires ou effectifs?

L’enquête montre également que, lors de rénovations importantes ou d’excavations, il est courant pour les administrations d’estimer la part des coûts qui maintiennent ou augmentent la valeur. Certains cantons utilisent des estimations «pour des raisons d’économie de procédure.» Philipp Moos, de l’administration fiscale de Zoug, attire également l’attention sur les pièges coûteux pour les contribuables: «Certains propriétaires appliquent «uniquement» la déduction pour les frais d’entretien forfaitaires, bien qu’ils puissent éventuellement faire valoir des frais d’entretien effectifs payés plus élevés.»

Contexte: chaque année, les contribuables peuvent décider de justifier des coûts effectifs et de les déduire de leurs impôts ou de les déduire de manière forfaitaire. Selon le canton et l’année de construction de l’immeuble, le forfait correspond généralement à un chiffre compris entre 10 et 20% de la valeur locative. Dans de nombreux cas, les contribuables font leur choix rapidement au moment de la déclaration des biens immobiliers: les années où les dépenses sont élevées, par exemple pour les rénovations et les transformations, cela vaut la peine de dresser une liste détaillée des coûts effectifs et de les déduire.

Les années où les dépenses d’entretien ou les rénovations sont faibles, on optera pour la déduction forfaitaire. En cas de doute sur une déclaration d’impôts, l’administration fiscale demande parfois une facture originale ou une feuille de compte. Les pièces justificatives importantes doivent être jointes à la déclaration d’impôts.

Déclaration d’impôts: conseils fiscaux à mettre en pratique

• Ne pas oublier de joindre les justificatifs de travaux de rénovation à la déclaration d’impôts. Il est donc conseillé aux propriétaires de rassembler et de classer les factures des artisans à qui ils font appel tout au long de l’année.

• Charge de la preuve: il revient au contribuable d’apporter la preuve que le travail effectué maintient (et qu’il est donc déductible) ou augmente (et qu’il est donc non déductible) la valeur du bien. En cas de rénovations importantes, il est donc recommandé de prendre des photos pour constater l’état du bien avant la rénovation.

• Valeur locative: pour les biens immobiliers dans lesquels les propriétaires habitent, celle-ci compte comme un revenu fictif. La valeur locative est indiquée par l’administration fiscale. En cas de désaccord, un recours est possible.

• Subventions: pour les rénovations énergétiques, il est essentiel de demander les subventions et les incitations fiscales en temps voulu. Pour cela, il convient de se renseigner sur les possibilités de subventions existantes au préalable. Dans la déclaration d’impôts, seuls les frais de rénovation payés par le contribuable peuvent être déduits, c’est-à-dire les frais après déduction des subventions. Si les subventions n’ont été versées que l’année suivante, les fonds reçus doivent être déclarés comme revenus.

• Les coûts des investissements visant à économiser l’énergie peuvent être reportés sur les deux périodes fiscales suivantes.

• Aide-mémoires: les administrations cantonales fiscales proposent des aide-mémoires permettant de définir les travaux d’entretien visant à maintenir et à augmenter la valeur. 

• Planifier des rénovations intelligemment: quiconque prévoit de rénover ou de transformer son logement devrait vérifier si les dépenses de maintien de la valeur peuvent être réparties sur deux périodes fiscales (par exemple à la fin de l’année). Cela permet de ne plus être soumis au barème progressif de l’impôt et de payer moins d’impôts dans l’ensemble. Certains packages de rénovation judicieux permettent d’éviter des majorations de coûts. Autrement dit, une «politique du pansement» accompagnée d’incitations fiscales coûte souvent plus cher qu’une rénovation globale.

• Propriété par étages: les versements dans des fonds de rénovation et les amortissements indirects de l’hypothèque par le biais du pilier 3a peuvent également faire l’objet de déductions fiscales.

• Déductions importantes: les déductions relatives aux travaux d’entretien visant à maintenir la valeur du bien, à l’assurance bâtiment et aux intérêts hypothécaires ne doivent en aucun cas être oubliées.