Eigenheim und Steuern: Fünf grundlegende Spartipps

Jürg Zulliger

Haus- und Wohnungseigentümer*innen versteuern in der Schweiz den Eigenmietwert. Steuerlich sieht das oft ungünstig aus: Der Eigenmietwert erhöht das steuerbare Einkommen. Die angestrebte Abschaffung des Eigenmietwertes warf hohe Wellen. Doch Vorsicht: Es gilt bis auf weiteres die bisherige Regelung. Die von der WAK-N ausgearbeitete Vorlage zum Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung wird zurzeit noch überarbeitet und spätestens in der Herbstsession 2023 erneut im Nationalrat behandelt. Weitere Infos dazu findest du hier.

Es gilt also, keine Abzüge zu vergessen:

Erstens: Unterhaltsarbeiten, Nebenkosten

Nebst den effektiv bezahlten Hypothekarzinsen kannst du verschiedene Unterhaltskosten abziehen. Dazu zählen im Allgemeinen:

• Maler-, Sanitär-, Schreiner-, Spengler-, Gärtnerarbeiten oder neue Bodenbeläge
• Reparatur und gleichwertiger Ersatz von Geräten, Anlagen, Installationen
• Laufende Nebenkosten wie Prämien für die Gebäudeversicherung (Haftpflicht, Feuer) oder Serviceabos für Waschmaschine, Heizung, Tumbler etc.
• Auslagen Kaminfeger
• Reparatur an Wegen, Zäunen und Mauern im Garten
• Parkett neu schleifen und sonstige Reparaturen

Willst du die Küche oder das Bad sanieren? Die Auslagen sind in aller Regel abziehbar. Konsultiere aber in jedem Fall die Wegleitung und die Merkblätter in deinem Kanton. Allgemein gilt: Sanierungen und der normale Gebäudeunterhalt gelten als Kosten des Eigentümers bzw. der Eigentümerin und dürfen beim steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Nicht abziehbar sind hingegen Auslagen, die den Wert steigern: zum Beispiel ein Wintergarten (wenn du bisher keinen hattest). Verwandelst du eine alte Küche in eine neue mit einem geradezu luxuriösen Standard, wäre nur ein Teil steuerlich wirksam. Ähnlich bei einem Cheminée: Den erstmaligen Einbau darfst du nicht abziehen, Reparatur und gleichwertigen Ersatz des Cheminées aber schon. Nicht abziehbar sind Auslagen, die schlicht und einfach zu den Lebenshaltungs- und Betriebskosten zählen. Also etwa der Bezug von Energie, d.h. der Einkauf von Strom, Gas oder Heizöl. Auch Wasser- und Abwasserkosten, die Fernseh- und Telefonrechnung etc. dürfen steuerlich nicht geltend gemacht werden.

Was müssen Stockwerkeigentümer*innen beachten? Im Wesentlichen gelten bei Eigentumswohnungen die gleichen Grundsätze: Als Stockwerkeigentümer:in ziehst du analog die Hypothekarzinsen und den Unterhalt deiner eigenen Wohnung ab. Weiter sind die üblichen Verwaltungskosten sowie Beiträge an den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümer*innen abziehbar, soweit diese Einlagen dem Unterhalt und der Instandhaltung des Gebäudes dienen (nicht der Wertvermehrung).

Zweitens: Energie sparen und Steuern senken

Die meisten Kantone sehen vor, dass du als Hauseigentümer*in denkmalschützende Massnahmen abziehen kannst (meist unabhängig davon ob werterhaltend oder wertvermehrend). Besonders wichtig: Viele Leute wollen ihre Gebäude umrüsten und setzen auf erneuerbare Energien (Photovoltaik, Solar- oder Geothermie, Wärmepumpen). Oder sie bauen bessere Energiesparfenster ein und sanieren die Fassade – oft mit dem Resultat, dass der Energieverbrauch sinkt. Bei all diesen Investitionen sind die Behörden sehr grosszügig: Alles, was zum Umweltschutz und zur Energieeffizienz beiträgt, kannst du von den Steuern abziehen. Hast du eine alte Gas- oder Ölheizung aus den 1970er-Jahren, wird sich eine Umrüstung auch steuerlich lohnen. Der Einbau einer Wärmepumpe mit erneuerbarer Energie lässt sich steuerlich voll abziehen – meist sogar dann, wenn diese Investition teurer kommt als der blosse Ersatz durch eine vergleichbare Anlage (Werterhaltung oder Wertvermehrung spielt keine Rolle).

Drittens: Pauschale Abzüge

In allen Kantonen hast du die Wahl, entweder deine effektiven Auslagen abzuziehen oder eine Pauschale. Als Pauschale darfst du meist 10 oder 20 Prozent des Eigenmietwerts abziehen, ohne irgendwelche Belege vorlegen zu müssen. In Jahren mit weniger Auslagen, werden die meisten Eigentümer*innen natürlich die Pauschale geltend machen. Wenn du dein Eigenheim verschönerst und umbaust, solltest du dir überlegen, das Projekt über mehrere Steuerjahre zu verteilen. Damit kannst du die Steuerprogression brechen und zahlst letztlich weniger Steuern.

Viertens: Eigenmietwert und Unternutzung

Die Eigenmietwerte werden in der Regel nach weitgehend automatisierten und standardisierten Verfahren ermittelt. Gut möglich, dass deine Liegenschaft zu hoch eingeschätzt wird. Je nach Kanton sollten die Eigenmietwerte zwischen 60 und 70 Prozent der Marktwerte liegen, teils auch zwischen 60 und 100 Prozent. In gut begründeten Fällen haben Einsprachen Aussicht auf Erfolg. Was dir in jedem Fall zusteht: Die meisten Kantone kennen den Begriff «Unternutzung». Wenn ein*e Ehepartner*in stirbt oder wenn Kinder ausziehen, stehen in vielen Häusern Zimmer leer. In vielen Kantonen und auch bei der Bundessteuer ermöglicht dies eine Senkung des Eigenmietwertes. Doch die Praxis ist relativ streng: Den Unternutzungsabzug akzeptieren die Behörden oft nur, wenn die Zimmer wirklich dauerhaft unbewohnt sind.

Fünftens: Amortisation & Hypothek

Gegenüber der direkten Rückzahlung an die Bank bietet sich mit der sogenannten indirekten Amortisation eine attraktive Alternative. Mit dieser Variante bleibt die Hypothekenhöhe unverändert. Das heisst: Die Schuldzinsen lassen sich wie bisher in gleicher Höhe steuerlich absetzen. Das zahlt sich vor allem in höheren Einkommensgruppen bzw. bei hoher Steuerprogression aus. Die Bank verlangt keine Amortisation, dafür muss Geld auf ein Konto oder Depot im Rahmen der Säule 3a einbezahlt werden. Das so angesparte Kapital ist zu Gunsten der Bank verpfändet und dient als zusätzliche Sicherheit. Spätestens zum Pensionierungszeitpunkt wird das Kapital in der Säule 3a ausbezahlt und muss dann zur Rückzahlung der Hypothek eingesetzt werden. Kommt noch dazu, dass Einzahlungen in die Säule 3a steuerlich abzugsfähig sind. Zusammen mit den ebenfalls abzugsfähigen Schuldzinsen ergibt sich ein doppelter Steuereffekt. Als Faustregel gilt: Eine sehr weitgehende oder gar vollständige Amortisation der Hypothek lohnt sich steuerlich nicht. Das gilt vor allem für Hauseigentümer*innen in einer höheren Steuerprogression.