Imposte sugli immobili: errori costosi da evitare

Autore: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

I contribuenti di tanto in tanto hanno la sensazione di rivivere esattamente le stesse situazioni: anno dopo anno devono infatti consegnare la dichiarazione d’imposta all’Ufficio delle imposte. La dichiarazione del reddito e del patrimonio deve essere «completa e veritiera». Nella dichiarazione d’imposta, i contribuenti devono fornire informazioni anche sugli immobili residenziali e su quelli per le vacanze all’estero e in patria.

Chi proroga il primo termine fino all’autunno e nonostante i solleciti non riesce a presentare la dichiarazione d’imposta all’Ufficio delle imposte, verrà comunque contattato dal fisco: l’Ufficio delle imposte procede a una semplice stima del reddito e del patrimonio imponibile di propria iniziativa secondo un «criterio di valutazione adeguato». Nel peggiore dei casi, ciò comporterà un notevole aumento delle imposte.

Le imposte vanno versate nel luogo in cui si trova l’immobile

I proprietari di abitazioni devono tenere presente che, in linea di principio, l’acquisto, la proprietà o la vendita di una casa, di un terreno o di un appartamento di proprietà sono soggetti a imposte che devono essere pagate nel luogo in cui si trova l’immobile. In caso di più immobili in luoghi diversi, la dichiarazione d’imposta del domicilio principale deve essere inviata anche all’Ufficio delle imposte del domicilio secondario. In ogni caso, rispetto ai nuclei familiari in affitto, i proprietari di abitazioni private hanno la possibilità di ridurre legalmente il proprio onere fiscale attraverso diverse detrazioni.

Detrazioni fiscali: nei cantoni valgono regole simili

Homegate ha chiesto alle autorità fiscali cantonali della Svizzera tedesca quali sono gli errori o le omissioni frequenti nella compilazione della dichiarazione d’imposta relativi agli immobili. Philipp Moos, responsabile del reparto Persone fisiche presso la Divisione delle contribuzioni del Canton Zugo, ha risposto: «Nella dichiarazione relativa alla casa di proprietà è probabile che alcune spese vengano omesse, poiché le fatture pagate durante l’anno non sono state conservate per la dichiarazione d’imposta. In questo modo si potrebbero dimenticare detrazioni che ridurrebbero l’onere fiscale».

Rico Kluker, caporeparto presso la Divisione delle contribuzioni del Cantone dei Grigioni, cita altri errori che vanno a incidere sulle imposte da pagare: «I costi di manutenzione fiscalmente detraibili non vengono dichiarati in quanto si è convinti che si tratti di spese non deducibili che aumentano il valore dell’immobile».

Reto Flury, portavoce della Direzione delle finanze del Canton Zurigo, scrive: «Dimenticare una detrazione importante in termini di importo nella dichiarazione può rivelarsi un errore costoso e spesso un contribuente se ne accorge solo quando il relativo periodo fiscale è già passato in giudicato». In questi casi l’opportunità per una dichiarazione retroattiva finalizzata alla riduzione fiscale è ormai persa. 

Importante distinzione: manutenzione che preserva o aumenta il valore?

Queste risposte portano alla conclusione che chi conserva in modo ordinato le fatture degli artigiani per interventi di manutenzione mirati alla conservazione del valore e le dichiara correttamente nella propria dichiarazione d’imposta, riduce il proprio onere fiscale. Al più tardi al momento della compilazione dei moduli fiscali occorre chiarire quali dei lavori di ristrutturazione eseguiti sono classificati, agli occhi delle autorità fiscali, come «conservativi» o «accrescitivi».

La regola generale per questa distinzione è la seguente: le spese per la manutenzione degli immobili sono detraibili se servono «al mantenimento dei valori precedenti». In questo caso un immobile non subisce alcun cambiamento in termini di struttura e destinazione d’uso. Nella maggior parte dei casi, le spese di manutenzione deducibili devono essere ripetute regolarmente. Ai sensi della legge sull’armonizzazione delle imposte, per gli immobili del patrimonio privato possono essere detratte dai redditi imponibili segnatamente le seguenti spese:

• spese di manutenzione dell’edificio
• costi di ripristino di immobili di nuova acquisizione
• premi assicurativi
• costi di gestione da parte di terzi

Inoltre, i cantoni possono prevedere le seguenti detrazioni:

• tutela dell’ambiente
• risparmio energetico
• e conservazione dei monumenti storici

Ad esempio, la sostituzione di un vecchio tetto, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento a gasolio con una pompa di calore o la manutenzione del giardino possono essere inserite nella dichiarazione d’imposta. Tra i lavori volti a preservare il valore rientrano, ad esempio, gli interventi di idraulica, lattoneria, pittura, falegnameria o stuccatura, ma anche gli abbonamenti a servizi e i premi per le assicurazioni sugli stabili. Sono deducibili dal reddito imponibile in parte anche i costi d’esercizio come i versamenti nel fondo di riparazione o rinnovo e le spese amministrative per gli immobili, ma senza i costi di gestione autonoma.

Esempi di spese non deducibili sono, ad esempio, la ristrutturazione di un sottotetto che aumenta il valore, l’installazione di una nuova sauna o la costruzione di una veranda. Gli investimenti finalizzati al risparmio energetico che aumentano il valore, ossia gli investimenti volti a migliorare l’efficienza energetica e a utilizzare le energie rinnovabili, sono invece deducibili dalle imposte. Anche i costi relativi alla conservazione dei monumenti storici sono generalmente deducibili al 100%.

Non è sempre facile individuare il momento «giusto»

Per i contribuenti il momento «giusto» delle detrazioni non è sempre chiaro: in linea di massima, le spese per la manutenzione possono essere rivendicate solo nell’anno in questione, anche se i cantoni hanno regolamenti diversi (data della fatturazione, data del pagamento o una combinazione). Ciò significa che l’intervento di manutenzione può essere dedotto solo per quest’anno. Se i costi di manutenzione superano il reddito imponibile, un’«eccedenza» non può essere riportata all’anno fiscale successivo.

Tuttavia, nell’ambito delle misure finalizzate al risparmio energetico ciò è possibile. Tali costi possono infatti essere riportati ai due periodi fiscali successivi, se nell’esercizio fiscale in questione la detrazione è risultata superiore rispetto al reddito imponibile.

Importante: non è possibile ripartire di propria iniziativa le misure di risparmio energetico nei tre periodi fiscali. Solo se il reddito imponibile nell’anno in corso, al netto delle misure di risparmio energetico, è negativo, il reddito negativo potrà essere riportato all’anno successivo, nell’entità delle misure di risparmio energetico.

Le autorità fiscali verificano le detrazioni riconducibili alla conservazione del valore

Nel processo di accertamento dell’imponibile, le autorità fiscali verificano il diritto alla deduzione dei costi di conservazione del valore. Se necessario, la Divisione delle contribuzioni corregge i costi rivendicati. Se il contribuente non è d’accordo, ha a disposizione lo strumento giuridico dell’opposizione.

Philipp Moos, della Divisione delle contribuzioni del Canton Zugo, scrive: «Le correzioni più frequenti da parte delle autorità fiscali riguardano le spese di manutenzione effettivamente rivendicate. Spesso, nel processo di accertamento dell’imponibile, è necessario correggere le distinzioni tra costi di manutenzione o investimenti conservativi o accrescitivi per le misure di risparmio energetico». Questa affermazione è confermata anche da un’esperta fiscale del settore immobiliare. La corretta delimitazione dei costi per la manutenzione dell’immobile porta «spesso a discussioni». 

Costi di manutenzione forfettari o effettivi?

Dal sondaggio emerge anche che nel caso di interventi di risanamento o scavi completi, le stime relative alla quota di costi destinati alla conservazione o all’aumento del valore rappresentano uno strumento consueto per le autorità. Alcuni cantoni utilizzano stime «per la risoluzione delle procedure sotto il profilo economico». Philipp Moos dell’Ufficio delle imposte di Zugo richiama l’attenzione anche sulle insidie che possono costare care ai contribuenti: «Alcuni proprietari di abitazioni fanno valere ‹solo› la detrazione per le spese forfettarie di manutenzione, anche se potrebbero rivendicare costi di manutenzione effettivamente sostenuti più elevati».

Il motivo: ogni anno i contribuenti possono decidere se documentare effettivamente i costi e dedurli in fase di dichiarazione oppure se dedurli su base forfettaria. A seconda del cantone e dell’anno di costruzione dell’immobile, il forfait ammonta solitamente al 10-20% del valore locativo. In molti casi, questa decisione viene presa frettolosamente al momento della dichiarazione di un immobile: negli anni in cui le spese sono elevate, ad esempio per riparazioni e ristrutturazioni, vale la pena elencare dettagliatamente i costi effettivi e detrarli.

Negli anni in cui invece le spese di manutenzione o ristrutturazione sono contenute, conviene optare per la detrazione forfettaria. In caso di dubbio sulla dichiarazione d’imposta, l’Ufficio delle imposte richiede anche una fattura originale o una scheda contabile. I documenti giustificativi importanti devono essere presentati insieme alla dichiarazione d’imposta.

Dichiarazione d’imposta: consigli pratici

• Non dimenticare di presentare insieme alla dichiarazione d’imposta i giustificativi dei lavori di ristrutturazione. Durante l’anno, i proprietari di abitazioni sono tenuti a raccogliere e ordinare le ricevute degli artigiani.

• Onere della prova: il contribuente deve provare che un’opera eseguita è finalizzata a preservare il valore (e quindi detraibile) o ad aumentare il valore (quindi non detraibile). Pertanto, in caso di risanamenti importanti si consiglia di fotografare lo stato dell’immobile prima del risanamento.

• Valore locativo: deve essere tassato come reddito fittizio per gli immobili in cui si vive. L’Ufficio delle imposte fornisce informazioni sul valore locativo, in caso di divergenze è possibile presentare ricorso. 

• Finanziamenti: è fondamentale richiedere tempestivamente i finanziamenti e gli incentivi fiscali per le ristrutturazioni energetiche. Le informazioni sulle possibilità di finanziamenti esistenti andrebbero raccolte in anticipo. Dalla dichiarazione d’imposta si possono detrarre solo i costi di risanamento sostenuti autonomamente, quindi al netto degli incentivi. Se i finanziamenti sono stati versati solo l’anno successivo, i fondi ricevuti devono essere dichiarati come reddito.

• I costi per gli investimenti finalizzati al risparmio energetico possono essere riportati nel corso dei due periodi fiscali successivi.$

• Schede informative: gli Uffici delle imposte cantonali mettono a disposizione schede informative per distinguere tra i lavori di manutenzione che preservano e quelli che accrescono il valore di un immobile.

• Pianificare le ristrutturazioni in modo intelligente: chi pianifica un rinnovamento, un risanamento o una ristrutturazione, dovrebbe verificare se le spese legate al mantenimento del valore possono essere ripartite su due periodi fiscali (ad esempio a cavallo del nuovo anno). In questo modo potrai interrompere la progressione fiscale e pagare complessivamente meno imposte. Con pacchetti di ristrutturazione opportuni si possono scongiurare aumenti dei costi, in altre parole la «politica del procedere gradualmente» motivata dal punto di vista fiscale è spesso più costosa rispetto a un risanamento completo.

• Proprietà per piani: anche i versamenti nei fondi di rinnovamento e gli ammortamenti indiretti dell’ipoteca attraverso il pilastro 3a possono essere fatti valere ai fini fiscali.

• Detrazioni importanti: non bisogna assolutamente dimenticare le detrazioni per i lavori di manutenzione finalizzati al mantenimento del valore, l’assicurazione stabili e gli interessi ipotecari.