Virtuelle Besichtigungen und 360° Rundgänge

Eine Umfrage bei Usern auf homegate.ch hat deutlich gezeigt, dass die Nachfrage nach virtuellen Wohnungsbesichtigungen in der jetzigen Situation hoch ist. Viele User fühlen sich aktuell unwohl, an einer physischen Besichtigung teilzunehmen und wünschen sich die Möglichkeit einer virtuellen Besichtigung. Und auch ohne die durch das Coronavirus eingeschränkten Möglichkeiten bieten virtuelle Besichtigungen Vorteile. Ein Interessent kann sich so einen ersten Eindruck einer Immobilie verschaffen, ohne viel Zeit dafür aufwenden zu müssen.

Warum sind virtuelle Besichtigungen und 360° Rundgänge sinnvoll?

Ganz grundsätzlich sind mehrere Vorteile ins Feld zu führen:

• Faktor Zeit: Makler und Bewirtschafter/innen verbringen einen grossen Teil des Tages mit Besichtigungen. Laut Umfragen und Studien macht dies oft mehr als die Hälfte der Arbeitszeit aus. Dank virtuellen Touren steht stattdessen mehr Zeit für andere prioritäre Aufgaben zur Verfügung (gezielte Kontakte und Vermarktung, bessere und aussagekräftigere Dossiers etc.).
• Keine unnötigen Fahrten: In der Praxis kommt es manchmal vor, dass Makler und Interessent je zwei Stunden Weg auf sich nehmen. Pech, wenn dann schon beim ersten Augenschein klar wird, dass das Objekt gar nicht in Betracht kommt. Dank einer virtuellen, visuellen Tour ist eine wesentlich bessere Vorselektion möglich. Zugleich lässt sich vermeiden, dass allzu viele Leute aus purer Neugier an Besichtigungen teilnehmen.
• Professioneller Auftritt: Erfahrene Fachleute und professionelle Vermarkter stellen immer wieder fest, dass Verkaufs- und Vermietungsdossier auf den ersten Blick einen schlechten Eindruck machen. Oder es fehlt an der Verwendung neuer, eben oft digitaler Instrumente und professioneller Visualisierungen. – Eine wirklich überzeugende virtuelle Tour bietet die Chance, sich positiv von der Konkurrenz abzuheben.
• Entspricht den Bedürfnissen: In Zeiten der digitalen Kommunikation und des Internets sind Anbieter im Vorteil, die die neusten technischen Tools beherrschen. Gute Bilder, aussagekräftige Visualisierungen und auch virtuelle Touren werden von User/innen stark beachtet. Sie erzielen online mehr Klicks und Aufmerksamkeit als konventionelle, «analoge» Darstellungen.
• Die Immobilie inszenieren: Natürlich kommt es darauf an, ob es eine einfache Wohnung, ein WG-Zimmer oder eine Immobilie im «High End»-Bereich ist. Aber eine durch und durch überzeugende Inszenierung bietet in der Vermarktung Vorzüge. Makler und Vermarkter im oberen Preissegment setzen mit Erfolg auf diesen Ansatz (tadellose Darstellung oder virtuelle Tour innen und aussen, Profi-Bilder, sogar Aufnahmen mit Drohnen, eine schicke Möblierung der Wohnung etc.).

Virtuelle Besichtigung via Smartphone

Eine simple Variante, welche keine technischen Vorkenntnisse erfordert, ist die Durchführung einer virtuellen Wohnungsbesichtigung via Video über das Smartphone. Empfehlenswert sind hier beispielsweise Anbieter wie WhatsApp, FaceTime, Skype oder Google Hangout. Der Vorteil dieser Variante ist, dass ein direkter Austausch mit dem Interessenten stattfindet und dabei auch gleich allfällige Fragen beantwortet werden können.

• Skype: Skype ist weit verbreitet und läuft praktisch auf allen Plattformen (Smartphone, Tablet, Laptop etc.). Überzeugend sind die hohe Bild- und Tonqualität. Mit Skype sind Video-Konferenzen mit bis zu 50 Teilnehmern möglich.
• Facebook Messenger: Facebook ist in der Schweiz ebenfalls weit verbreitet. Auch hier können bis zu 50 Personen an der Video-Besichtigung teilnehmen.
• FaceTime: Video-Konferenz für sämtliche Smartphone und Tablets von Apple. FaceTime ist aber exklusiv und kann nur von Teilnehmern genutzt werden, die ein solches Gerät und die Software haben. Die Limite liegt bei 32 Personen.
• Google Hangouts: Diese Software ist für verschiedene Plattformen und Geräte verfügbar. Hier sind Video-Schaltungen mit bis zu 100 Teilnehmern möglich (in der Basic-Version, in der Business Version sind sogar mehr möglich).
• WhatsApp: Dies ist aktuell der populärste Messenger in der ganzen Welt. Beliebt sind die Chats. Die kostenlose Software lässt aber auch Videokonferenzen zu (maximal 4 Personen).
• Microsoft Teams: Der Dienst von Microsoft bietet viele Möglichkeiten für Telefon- und Videokonferenzen. Wer es nutzen will, muss aber Office-365 oder Skype haben. Eine Videokonferenz ist mit bis zu 50 Teilnehmern möglich.

Tipps für die Umsetzung

Nebst der Technologie kommt es auch auf die passende Umsetzung an. Ein Videocall bietet viele Vorzüge und vermittelt den Interessenten 1:1 einen guten Einblick. Du solltest dir aber vorgängig die Strategie überlegen: Soll der Call eher individuellen Charakter haben? Wie werden Fragen beantwortet und moderiert? Oder ist es eher das Ziel, dass möglichst viele Interessenten mal einen Eindruck bekommen und reinschauen? Wie kannst du die Kontakte nachbearbeiten?

Der Video-Call schafft die Möglichkeit, direkt zu kommunizieren. Wenn nicht zu viele Leute dabei sind, lässt sich die Tour sehr individuell gestalten. Du kannst auch je nach Wunsch bestimmte Zimmer, die Aussicht, den Garten etc. detaillierter zeigen. Du solltest auch kommunizieren, wie und wann weitere Fragen und Anliegen besprochen werden können.

Der erste Eindruck: Bevor du die (virtuell, per Video) die Türen weit öffnest, sollte die Wohnung natürlich aufgeräumt und sauber sein! Nichts wäre schlimmer, wenn schon der erste optische Eindruck ungünstig wäre. Ob Video oder Videokonferenz, es gilt der Grundsatz: Am besten bei gutem Tageslicht durchführen! Private Gegenstände möglichst wegräumen. Auch an Details denken, etwa: Beleuchtung einschalten (zum Beispiel Nachttischlampen), Tageslicht reinlassen, alle Rollläden und Storen öffnen.

Tipp: eigenes Video aufnehmen! Alle neueren Smartphone respektive iPhones ermöglichen Videos in hoher Qualität. Für alle, die gerade nicht an einer Videokonferenz teilnehmen können oder wollen: Ein gut gemachtes Video gilt heute als ausgezeichnetes Vermarkungsmittel. Auch hier gilt natürlich, dass du das Video dann drehen solltest, wenn es hell und aufgeräumt ist. Bei einem selbst gemachten Video kannst du ja nichts retuschieren oder beschönigen.

Grundsätzlich gilt für Videos und Video-Calls: Das Haus oder die Wohnung sollten möglichst vollständig gezeigt werden. Dazu gehören natürlich alle bewohnten Zimmer, Bad, Küche, aber auch der Aussenraum und die Aussicht. Wenn möglich auch Keller und Estrich. Videos präsentieren sich am besten, wenn die Szene wirklich einladend wirkt und einen authentischen Einblick ermöglicht. Eine Vertonung und Kommentare mit wesentlichen Infos runden das Ganze ideal ab.

Dauer der Besichtigung oder des Videos: Die virtuelle Tour sollte sich an den Wünschen und Fragen der Interessenten richten. Es gibt aber immer eine obere Schwelle der Aufmerksamkeit: Das Video zu einer Wohnung bzw. Immobilie sollte nicht länger als 4 bis 8 Minuten dauern. Das hängt immer von der Grösse, der Anzahl Zimmer, Balkon, Garten etc. ab.

Erstellung eines virtuellen 360° Rundgangs

Eine weitere Möglichkeit ist das Hochladen eines virtuellen Rundgangs. Dieser wird via Smartphone selbst erstellt und möglichen Interessenten zur Verfügung gestellt. Hierbei findet kein direkter Austausch mit dem Interessenten statt. Der Vorteil ist jedoch, dass der Rundgang zu jedem beliebigen Zeitpunkt angeschaut werden kann. Folgendes spricht dafür:

• Virtuelle Touren finden heute für verschiedenste Zwecke Anwendung (Besichtigung von Arbeitsplätzen, Wohnungen, Gebäuden etc.). Viele Leute sind gewohnt, damit umzugehen. Letztlich ist es ja ähnlich wie Google Street View.
• Der User / die Userin hat den Vorteil, die Tour selbst zu steuern. Der virtuelle Besuch ist zu jeder beliebigen Zeit und so oft wie eben erwünscht möglich.
• In einer etwas ausgereifteren Variante lässt sich die virtuelle Tour mit Zusatzinfos verknüpfen. Dazu gehören etwa Zusatzangaben zu bestimmten Räumen, geschriebene oder gesprochene Kommentare, sogar Videos lassen sich einbetten.
• Virtuelle Touren sind heute weit verbreitet und können auf verschiedensten Plattformen hochgeladen werden (Online-Ausschreibungen, Websites, Facebook, Verbreitung über newsletter und Verlinkung etc.).
• Grundsätzlich hast du die Wahl, relativ einfach und ohne grosse Vorkenntnisse dein Smartphone dafür einzusetzen. Es gibt eine Menge an verschiedenen Apps (360 Grad Tour, virtuelle Tour etc.).
• Wer selbst Business-Anwender ist, kann sich die Anschaffung einer 360-Grad-Kamera überlegen (zum Beispiel von Theta, ab circa 400 Franken).
• Weiter gibt es im In- und Ausland inzwischen verschiedenste Dienstleister, die virtuelle Touren mit professionellem Anspruch erstellen. Dazu verwenden sie entweder einen digitalen Scanner oder eine hochwertige, digitale Kamera.
• Der Fantasie sind dann kaum Grenzen gesetzt: Je nach Technologie und Aufwand ist fast alles möglich. Dazu gehören zum Beispiel die nachträgliche Möblierung, digitale Bearbeitung des Materials, Einbettung von weiteren Medien und Videos. Fazit: Was davon Sinn macht, hängt vom Budget, von der Vermarktungsstrategie und der Zielgruppe ab.