Vermietete Immobilie verkaufen: Darauf musst du achten

Autor: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Zunächst die wichtigste Information: In der Schweiz ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie jederzeit möglich. Entscheidend ist aber, die mietrechtlichen Grundlagen gut zu kennen. Das zentrale Prinzip lautet nämlich: Wird eine vermietete Liegenschaft verkauft, geht der Mietvertrag automatisch auf die neue Eigentümerschaft über. Damit bleiben Mietzins, Kündigungsfristen und sämtliche Vereinbarungen unverändert bestehen (Art. 261 OR).

Für die Mietpartei ändert sich zunächst also einzig, wer künftig als Vermieterin oder Vermieter auftritt. Ihre Zustimmung zum Verkauf ist nicht nötig – ein wichtiger Schutz, weil so ein plötzlicher Wohnungsverlust ausgeschlossen wird.

Zwei Wege beim Verkauf

Wenn Du eine vermietete Immobilie verkaufen willst, hast du grundsätzlich folgende zwei Optionen: 

Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis

In der Praxis ist dies der häufigste Weg: Die Wohnung wird zusammen mit dem bestehenden Mietvertrag verkauft. Die Mieter bleiben also in der Wohnung, und der neue Eigentümer übernimmt den Mietvertrag. Für Käuferinnen und Käufer, die eine Kapitalanlage suchen, kann das attraktiv sein. Sie kaufen eine Immobilie, die bereits Mieteinnahmen bringt.

Ein Beispiel: Eine Wohnung ist seit drei Jahren für 1’800 Franken pro Monat vermietet. Wer die Wohnung kauft, übernimmt den Mietvertrag und erhält weiterhin diese Miete. Wichtig ist als Eigentümer eine transparente Dokumentation. Halte zum Beispiel fest:

• ob in einem Mehrfamilienhaus Wohnungen leer stehen (z. B. seit wann und warum),
   
• welche Themen noch offen sind (z. B. geplante Reparaturen, Sanierungen, etc.),
   
• ob Rechtsverfahren laufen (z. B. eine Mietzinsanfechtung oder ein Schlichtungsverfahren).

Verkauf einer freien Wohnung

Wenn die Kaufpartei die Immobilie selbst nutzen möchte, muss das Mietverhältnis zuvor rechtssicher beendet werden – also mit einer ordentlichen Kündigung auf den gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Termin. Für Wohnungen beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate auf einen ortsüblichen Termin, für Geschäftsräume sechs Monate (sofern vertraglich nichts anderes festgelegt ist).

Dabei sind die gesetzlichen Formvorschriften zwingend einzuhalten: Die Kündigung muss auf dem amtlich genehmigten Formular des jeweiligen Kantons erfolgen und bei Ehe- oder eingetragenen Partnerschaften jeder betroffenen Person separat zugestellt werden; Formfehler machen die Kündigung ungültig.

Rechte und Schutz der Mietpartei

Der Verkauf einer Liegenschaft allein berechtigt nicht automatisch zur Kündigung. Der neue Eigentümer übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag – inklusive Unterhaltspflichten und vertraglicher Verpflichtungen.

Mietparteien haben zudem verschiedene Schutzmechanismen. So können sie eine Kündigung unter Umständen anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen, wenn ein Auszug für sie eine besondere Härte bedeuten würde. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht für Mietparteien besteht in der Schweiz grundsätzlich nicht, ausser in speziellen kantonalen Regelungen oder Sonderfällen. 

Besichtigungen: Rücksicht zahlt sich aus

Während der Verkaufsphase einer Immobilie sind Besichtigungen meist unvermeidlich. Rechtlich muss die Mietpartei solchen Terminen grundsätzlich zustimmen. Trotzdem lohnt es sich, den Prozess respektvoll zu gestalten und Termine weit im Voraus anzufragen. Erfahrungsgemäss funktioniert der Verkauf deutlich reibungsloser, wenn du frühzeitig informierst, Besichtigungstermine gemeinsam abstimmst und möglichst bündelst. Transparente Kommunikation reduziert Unsicherheiten und schafft Vertrauen – gerade wenn Mieterinnen oder Mieter befürchten, ihre Wohnung zu verlieren.

Was Kaufparteien besonders interessiert

Bei einer vermieteten Immobilie steht für viele Interessenten nicht nur die Wohnung selbst im Fokus, sondern auch deren wirtschaftliche Situation. Investoren achten besonders auf Faktoren wie den aktuellen Mietzins, die Stabilität des Mietverhältnisses oder die Nebenkostenstruktur sowie vergangene Leerstände.

Diese Informationen sind entscheidend für die Berechnung der erwarteten Rendite. Je transparenter du diese Angaben dokumentierst, desto einfacher lässt sich der Verkauf durchführen.

Typische Unterlagen sind zum Beispiel:

• Mietvertrag
• Angaben zu Mietzins und Nebenkosten
• Abrechnungen der letzten Jahre
• Informationen zu Renovationen oder Unterhalt
• Dokumentation des Gebäudezustands (GEAK-Berichte oder Reports von Architekten)
• Amtliche Schätzungen

Den Verkauf möglichst 'mieterfreundlich' gestalten

Ein Immobilienverkauf kann für die Mietpartei verunsichernd sein. Viele Konflikte entstehen nicht aus rechtlichen Fragen, sondern aus mangelnder Kommunikation. Deshalb empfiehlt es sich, offen und frühzeitig Mietparteien zu informieren: Erkläre, warum du verkaufst, wie der Ablauf ungefähr aussieht und welche nächsten Schritte geplant sind.

Auch praktische Dinge können helfen: Besichtigungstermine bündeln, Rücksicht auf Arbeitszeiten nehmen oder nach Möglichkeit frühzeitig über die neue Eigentümerschaft informieren. Ein respektvoller Umgang zahlt sich aus – nicht nur für die Stimmung, sondern auch für den Verkaufserfolg.

Fazit: Eine vermietete Immobilie zu verkaufen ist in der Schweiz rechtlich klar geregelt und meist unkompliziert. Der bestehende Mietvertrag bleibt bestehen und geht automatisch auf die Kaufpartei über. Mit guter Vorbereitung, transparenter Kommunikation und Rücksicht auf die Mietpartei lässt sich der Verkauf nicht nur rechtssicher, sondern auch fair gestalten – und genau das erleichtert den gesamten Prozess für alle Beteiligten.