Haus an die Kinder überschreiben: Was du in der Schweiz beachten musst
Viele Wohneigentümerinnen und -Eigentümer wünschen sich, dass ihr Haus oder ihre Wohnung in der Familie bleibt. Die Weitergabe an die Kinder zu Lebzeiten kann sinnvoll sein – sie ist aber komplex. Steuerliche, rechtliche und emotionale Fragen greifen ineinander. In diesem Ratgeber erfährst du, wie du beim Überschreiben deiner Immobilie am besten vorgehst und welche Stolperfallen du unbedingt vermeiden solltest.
Autor: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG
Früh planen statt spät streiten
Viele Eltern möchten, dass ihr Haus oder ihre Wohnung später in der Familie bleibt. Wer das Haus zu spät oder ohne klare Regeln überträgt, riskiert Streit unter den Erben, steuerliche Überraschungen oder finanzielle Probleme im Alter. Wenn du rechtzeitig planst, ist alles klar. Du hast mehr Spielraum, je früher du dich um die Übergabe kümmerst.
Verschenkt man etwas zu Lebzeiten, kann man den Nachlass regeln, Steuern sparen und Konflikte unter den Erben vermeiden. Es ist wichtig, offen mit allen Beteiligten zu sprechen. Das gilt besonders, wenn mehrere Kinder da sind.
Fachleute von Banken oder Vermögensberater empfehlen, den Verkehrswert vorab professionell schätzen zu lassen und die eigenen Wohn- und Finanzbedürfnisse realistisch einzuschätzen. Es ist wichtig, den Verkehrswert, amtlichen Steuerwert und Familienpreis zu unterscheiden. Behörden richten sich bei steuerlichen Fragen oft nach dem Verkehrswert (Marktpreis) der Immobilie. Wenn der Übertragungspreis deutlich unter diesem Marktpreis liegt, kann die Differenz als Schenkung gelten.
Diese drei Modelle gibt es: Verkauf, Erbvorbezug oder Schenkung
Grundsätzlich gibt es in der Schweiz drei Möglichkeiten, eine Immobilie an Kinder weiterzugeben:
- Verkauf zum Markt- oder Familienpreis
- Erbvorbezug, der später beim Erbe angerechnet wird
- Schenkung, also eine unentgeltliche Übertragung
Bei Verkauf und Erbvorbezug werden steuerlich unterschiedliche Folgen ausgelöst. Ein Erbvorbezug zählt rechtlich als vorweggenommenes Erbe und muss bei der späteren Erbteilung ausgeglichen werden, sofern nichts anderes geregelt ist.
Bestehen auf der Immobilie noch Hypotheken, muss frühzeitig geklärt werden, ob die Kinder diese übernehmen können. Banken prüfen dabei Einkommen, Tragbarkeit und Belehnung neu. Reicht das Einkommen der Nachkommen nicht aus, kann eine Übertragung scheitern oder zusätzliche Sicherheiten erforderlich machen. Besonders bei Pensionierungen oder stark gestiegenen Immobilienwerten lohnt sich eine frühzeitige Abklärung mit der finanzierenden Bank.
Schenkungssteuer: kantonal geregelt, oft unterschätzt
In der Schweiz gibt es keine Schenkungssteuer auf Bundesebene – sie wird kantonal erhoben. Die gute Nachricht: In den meisten Kantonen sind direkte Nachkommen wie Kinder und Enkel von der Schenkungssteuer befreit. Ausnahmen bestehen unter anderem in den Kantonen Appenzell Innerrhoden, Neuenburg und Waadt.
Achtung
Auch steuerfreie Schenkungen müssen in der Regel in der Steuererklärung angemeldet werden. Zudem können bei Immobilien zusätzliche Abgaben wie Handänderungs- oder Grundstückgewinnsteuern anfallen, je nach Kanton und Art der Übertragung. In vielen Kantonen wird die Grundstückgewinnsteuer bei einer Schenkung oder einem Erbvorbezug zwar aufgeschoben, aber nicht aufgehoben. Die Steuer wird später fällig, wenn die Kinder die Immobilie verkaufen.
Weiter wohnen trotz Übergabe: Wohnrecht oder Nutzniessung
Viele Eltern möchten ihr Haus an die Kinder überschreiben, aber weiterhin darin wohnen bleiben. Dafür haben sich zwei Modelle etabliert:
- Wohnrecht: Die Eltern dürfen lebenslang in der Immobilie wohnen, aber nicht vermieten. Das Wohnrecht ist persönlich, nicht übertragbar und endet mit dem Tod.
- Nutzniessung: Eltern dürfen die Liegenschaft selber nutzen oder vermieten und die Erträge behalten. Dafür tragen Eltern auch mehr Kosten, etwa für Unterhalt, Steuern und Hypothekarzinsen.
Beide Rechte müssen öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Sie mindern den Wert der Immobilie und können so die Steuerbelastung bei der Übertragung reduzieren. Die Nutzniessung hat meist stärkere steuerliche und finanzielle Folgen als ein Wohnrecht, da die Nutzniesserin oder der Nutzniesser weiterhin als wirtschaftlicher Eigentümer gilt.
Pflichtteile und Gleichbehandlung der Kinder
Ein häufiger Stolperstein: Pflichtteile. Schenkungen und Erbvorbezüge an ein Kind können die Pflichtteilsansprüche der anderen Kinder verletzen. Diese können im Erbfall geltend gemacht werden – selbst Jahre später. Gesetzliche Erben müssen Vorempfänge grundsätzlich ausgleichen, ausser du befreist sie ausdrücklich im Testament oder Erbvertrag (innerhalb der freien Quote).
Ein schriftlicher Erbvertrag mit allen Kindern ist oft der beste Weg, um Klarheit zu schaffen und Streit zu vermeiden. Seit der Erbrechtsrevision 2023 ist die frei verfügbare Quote grösser geworden. Dadurch bestehen heute etwas mehr Spielräume, einzelne Kinder unterschiedlich zu begünstigen – sofern Pflichtteile eingehalten werden.
Typische Stolperfallen – und wie du sie umgehst
- Unklare Verträge: Mündliche Abmachungen führen im Erbfall oft zu Beweisproblemen und sollten deshalb immer schriftlich festgehalten werden.
- Falsche Bewertung: Zu hohe Gegenleistungen (z. B. Hypothekenübernahme) können dazu führen, dass die Behörden die Schenkung als Verkauf werten – mit Steuerfolgen.
- Pflegeheim-Risiko: Ohne klare Regelung kann ein Wohnrecht auch nach dem Umzug ins Pflegeheim bestehen bleiben und die Verwertbarkeit der Immobilie blockieren.
Fazit: Individuell planen, professionell begleiten
Die Weitergabe einer Immobilie an die Kinder ist kein Standardfall. Sie hängt von deiner Familiensituation, deiner finanziellen Absicherung und den kantonalen Steuergesetzen ab. Lass dich frühzeitig beraten – etwa durch einen Notar, einen Erbrechtsspezialisten oder eine Vermögensberatung. So stellst du sicher, dass dein Wunsch Realität wird: ein Zuhause, das in der Familie bleibt – ohne böse Überraschungen.
