La maîtrise des coûts de construction

Jürg Zulliger

Combien coûte une maison? Chaque architecte ou expert indiquera probablement un chiffre différent. S’agit-il d’une maison mitoyenne normalisée ou plutôt d’une villa avec des matériaux luxueux et des grandes surfaces? Le fait est que des maîtres d’œuvre privés inexpérimentés nourrissent souvent des illusions. Des erreurs de jugement grossières en sont la conséquence: dans les catalogues d’Allemagne ou d’Autriche, on trouve des maisons préfabriquées à partir de 250 000 ou 300 000 euros. Quiconque achète un tel bien immobilier et le fait assembler en Suisse doit cependant compter avec toutes sortes de frais supplémentaires: une fosse de construction et un sous-sol peuvent à eux seuls dévorer CHF 150 000 ou plus. En outre, il y a des frais de raccordement des lignes d’installation, des adaptations, des aménagements intérieurs et des frais accessoires; le prix d’origine ne comprend pas le système de chauffage et la technique du bâtiment. Sans parler du jardin…

Les pièges typiques du budget

Un autre cas de la pratique: les pompes à chaleur. L’appareil, y compris une sonde géothermique, peut déjà être disponible à des prix allant de CHF 15 000 à 20 000. Mais dans ce cas aussi, le calcul reste incomplet sans connaissances approfondies en la matière. Selon le terrain et la géologie, les forages requis pour l’utilisation de l’énergie géothermique souterraine coûteront tout autant. S’ajoutent les travaux d’adaptation, de montage et pour la tuyauterie. Ou bien le propriétaire de la maison a-t-il oublié que le démantèlement et l’élimination de l’ancien chauffage ne sont pas gratuits non plus. Les profanes, lorsqu’ils ont d’abord calculé avec 20 000 CHF, mais ont ensuite reçu des offres de plus de 40 000 CHF, risquent bien d’y perdre leur latin!

Les règles d’or

Comme la plupart des propriétaires ne disposent en général pas de tels des montants sur leurs comptes, le financement des grands travaux de construction et de transformation est généralement assuré par une banque. Des estimations fiables sont également importantes pour que vous soyez sur la même longueur d’onde avec la banque et que vous n’aurez pas des mauvaises surprises.

Les règles d’or bien connues s’appliquent également aux hypothèques existantes: après la rénovation, un ratio de fonds propres minimum de 20 pour cent doit être prouvé. Attention: cette somme est toujours déterminée par la valeur estimée par la banque, qui ne doit pas nécessairement correspondre aux coûts réels. Si une rénovation implique un entretien normal du bâtiment ou doit être considérée comme un embellissement, il ne sera pas possible de le financer à 100 % par une hypothèque plus élevée. Le deuxième point clé est la viabilité financière: même après un prêt supplémentaire, le total des frais fixes d’intérêts (calculés à 5 % d’intérêt), l’amortissement et les frais accessoires ne doivent pas excéder un tiers du revenu brut.

Les mêmes principes s’appliquent à l’hypothèque online de homegate.ch: une fois approuvée, la ligne de crédit doit être respectée. S’il s’agit d’un financement existant et si vous avez besoin d’un prêt plus élevé, tout peut être conclu en ligne. Le prêt supplémentaire peut être demandé directement sur le portail personnel en ligne. Pour ce faire, vous indiquez l’usage du capital supplémentaire et vous soumettez ensuite les documents nécessaires à votre projet de rénovation comme preuve.

Chiffres clés des coûts de construction

Chaque projet de construction a ses propres caractéristiques en ce qui concerne la forme du bâtiment, la répartition du terrain ou le choix des matériaux. Néanmoins, les valeurs de référence peuvent aider à évaluer les coûts des nouveaux bâtiments, les offres d’achat ou les rénovations ultérieures: les solutions plus coûteuses en valent-elles vraiment la peine? Avec un aménagement standard moyen pour un nouveau bâtiment, environ 800 CHF par mètre cube de volume de construction servent de référence. Ce chiffre peut également atteindre CHF 650, par exemple dans le cas de villas mitoyennes normalisées. Dans le cas de villas et d’appartements de luxe, les frais ne connaissent pas de limite.  Ils commencent à partir de 1 000 CHF par mètre cube et plus.

Un ordre de grandeur d’environ 800 à 900 CHF par mètre cube de surface transformée sert également de règle pour des rénovations complètes ou des aménagements des combles: par exemple, si vous voulez construire un appartement avec un appartement indépendant ou aménager des combles à partir de zéro et les rendre habitables, votre budget ne devrait pas être trop limité – les coûts totaux, y compris l’isolation thermique, les raccordements et les installations d’une telle ampleur s’accumulent rapidement.

Rations de prix des nouvelles constructions:

• Coût total de la nouvelle construction: environ CHF 800 à CHF 900 par mètre cube de volume de construction
• Salle de bains: 20 000 CHF, y compris tous les appareils électroménagers et meubles tels que WC, baignoire, armoire de toilette, carrelage, installations
• Cuisine: 20 000 à 30 000 CHF, y compris la combinaison de cuisine, les armoires, le four, le lave-vaisselle, l’évier, le réfrigérateur, l’installation, la peinture, etc.
• Construction massive de garages sur place: de 30 000 à 40 000 CHF; garages bon marchés en construction préfabriquée: à partir de 10 000 CHF; abris: en version économique à partir de 2 000 CHF
• Jardin et environs: Aménagement habituel avec chemins de gravier, plantation, pelouses: environ 100 CHF par m2 de surface (plantation simple, sans pente)
• Balcon: Env. 1 000 CHF par mètre carré de surface, soit env.10 000 CHF pour un balcon moyen d’une surface de 10 m2 (valeur approximative si le balcon est intégré dans un nouveau bâtiment)
• Fenêtre: 900 à 1 000 CHF par fenêtre ou environ 600 à 800 CHF par m2 de surface de fenêtre
• Cave: Le sous-sol d’une maison est courant, mais très cher: travaux d’excavation: environ 15 000 à 20 000 CHF, plus environ 400 CHF par mètre cube de cave (non aménagée). Pour une maison individuelle typique, cela représente au moins 150 000 CHF.

Ratios de coûts pour des rénovations

Les rénovations et transformations sont beaucoup plus coûteuses que beaucoup de gens ne pensent. Si les coûts de transformation dépassent 70 pour cent d’un nouveau bâtiment, l’efficacité économique est discutable. Sauf s’il y a des raisons émotionnelles, familiales ou de conservation des monuments en faveur de la préservation du bâtiment.

• Ajout d’un étage: De nombreux règlements sur les constructions et l’aménagement permettent les consolidations, mais elles deviennent rapidement chéres. Environ 1 000 CHF par mètre cube doivent être budgétisés pour un étage supplémentaire sur le toit. Lors de la budgétisation, il est important de noter que les extensions et ajouts déclenchent souvent des mesures structurelles supplémentaires sur l’objet existant (installations techniques, accès, surfaces, etc.).
• Aménagement des combles: Si l’espace sous le toit doit encore être isolée et bien équipée: environ 1 000 CHF par mètre cube. Pour une maison individuelle: à partir de 50 000 CHF (sans cellule humide).
• Système solaire pour l’eau chaude sanitaire: env. 12 000 CHF
• Isolation thermique d’un toit à pente: 12 000 à 20 000 CHF ou environ 150 à 250 CHF par m2
• Façade à isolation thermique: 40 000 à 80 000 CHF, souvent 20 à 25 pour cent de la valeur du bâtiment
• Travaux de peinture: Environ 12 à 20 CHF par m2 (revêtement intérieur). Selon le fond, la quantité, les procédés de revêtement, etc. Les travaux de peinture dans les nouveaux bâtiments sont moins chers.
• Transformation salle de bains: 12 000 à 20 000 CHF
• La transformation de cuisines: entre 20 000 et CHF 30 000 CHF, elle est souvent plus chère que pour les nouveaux bâtiments en raison des travaux d’adaptation. Selon la combinaison de cuisines, il existe de grandes différences: pour les unités individuelles, seule la combinaison de cuisines coûte souvent CHF 15 000 ou plus.
• Un plancher neuf avec parquet: environ 80 à 250 CHF par mètre carré selon la qualité, pose comprise.
• Dalles: par exemple, du grès à partir de CHF 100. – par m2, pose comprise. Les coûts varient énormément en fonction de la zone et de la qualité de l’installation.
• Jardin d’hiver: Modèles simples, non chauffés, achetés de série chez le concessionnaire: dès 10 000 CHF.
• Rénovation du chauffage et de la technique du bâtiment: Env. 200 000 CHF pour la plomberie, le chauffage et la ventilation – en règle générale, 20 à 40 pour cent de la valeur du bâtiment. Après plus de 40 ans d’utilisation, les nouveaux revêtements muraux et de sol, les nouvelles techniques de construction, etc. représentent souvent jusqu’à 80 à 100 pour cent des coûts de construction initiaux dans le cadre d’une rénovation complète.
• Remplacement de l’ancien système: de 15 000 à 30 000 CHF; installation de chauffage neuf (pompe à chaleur, pellets de bois ou centrale de cogénération): environ 50 000

Les exemples sont des valeurs indicatives confirmées par les experts en construction et les architectes. En fonction des circonstances et des besoins, des différents chiffres doivent être pris en compte selon les circonstances. En ce qui concerne les prix de référence pour les mètres cubes, il faut tenir compte du fait qu’il peut y avoir des écarts: selon le standard visé (p. ex. Minergie ou Minergie-P), que les coûts supplémentaires pour l’énergie, la photovoltaïque, le chauffage, la climatisation soient inclus ou non, etc.
Les profanes doivent également se rappeler que les architectes ne peuvent pas toujours estimer de manière fiable les coûts d’un bien immobilier individuel! Dans la branche, une limite de tolérance de 10 à 20 pour cent est d’usage lors de l’estimation des coûts par les architectes!