Le nouveau locataire acceptable

Le locataire ne peut être libéré de l'obligation de payer le loyer prématurément que si le nouveau locataire proposé est solvable et que le bailleur ne peut raisonnablement pas le refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. La proposition d'un seul remplaçant qui remplit toutes les conditions suffit.

Solvabilité

Le bailleur veut avant tout savoir si le locataire proposé est en mesure de payer le loyer mensuel. La solvabilité est en règle générale toujours accordée si le revenu du ménage représente plus de trois fois le loyer et que l'attestation de l'office des poursuites ne contient aucune dette importante (plusieurs procédures de poursuite en cours ou acte de défaut de biens). Il est recommandé d'exiger, en plus d'un extrait de l'office des poursuites, également un décompte ou une fiche de salaire du candidat afin de justifier la solvabilité. Les indépendants doivent apporter des comptes annuels.

Acceptation raisonnable

Le concept de l'acceptation raisonnable est déterminé par des aspects objectifs. De façon très générale, il faut que le bailleur ne soit pas affecté par le changement de locataire. Des craintes indéfinies par rapport à une certaine catégorie de personnes (par exemple en raison de la nationalité, la race, la religion, le genre ou l'état civil) ne justifient pas un refus. Il est nécessaire de rappeler que le bailleur n'est pas tenu de conclure un bail avec le locataire proposé, mais seulement de libérer le locataire sans bail de son obligation de payer le loyer. Pour que le bailleur puisse vérifier de façon définitive s'il peut raisonnablement accepter le nouveau locataire potentiel, celui-ci peut être tenu de donner la dernière gérance immobilière comme référence.

Reprise aux mêmes conditions

Le nouveau locataire doit être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Il n'est pas autorisé à vouloir le rendre dépendant de conditions différentes, comme par ex. d'un loyer moins élevé ou d'une autre exploitation. Enfin, il est aussi tenu de respecter le règlement intérieur comme partie intégrante du contrat. Il est recommandé de soumettre toutes les parties du contrat aux intéressés afin qu'ils puissent adresser leur demande pour l'appartement après en avoir pris connaissance.

Délai de vérification du bailleur​​​​​​​

Si toutes les conditions sont remplies, l'obligation de payer le loyer pour le locataire partant tombe dès le moment où le nouveau locataire reprend ou aurait été prêt à reprendre le contrat. Un délai raisonnable doit être laissé au bailleur afin d'effectuer les vérifications concernant le nouveau locataire. Dans la pratique, ce délai est la plupart du temps d'un mois, même si le degré de professionnalisation du propriétaire doit être pris en compte. Le délai peut être sensiblement influencé par les pièces justificatives remises ou raccourci. Dans le cas où le dossier est complet, il faut compter avec un délai de 20 jours.

En détail​​​​​​​

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• le nouveau locataire