Glossario

Grazie alla spiegazione dei termini specifici del settore del finanziamento delle abitazioni di proprietà, potrà capire correttamente il suo consulente finanziario.

Affidabilità creditizia

Comporta che la banca prenda visione della situazione patrimoniale e di reddito di un potenziale mutuatario e anche dell’esistenza e consistenza di ulteriori debiti. Soprattutto è molto importante anche la precedente disponibilità a rimborsare e/o pagare.

Ammontare del credito

Definisce l’ammontare della somma messa a disposizione dall’istituto di credito. È parte integrante del contratto di credito e quindi vincolante per mutuante e mutuatario.

Ammortamento

Rimborso a rate di un’ipoteca. Di solito è un credito per l’abitazione da estinguere nell’arco di 15 anni su due terzi del valore dell’impegno ipotecario. Le rate di ammortamento sono pagate annualmente, e precisamente in maniera diretta o indiretta. In maniera indiretta significa che non avviene un rimborso dell’ipoteca, ma un versamento su un conto del pilastro 3a della banca. Il denaro è dato in pegno alla banca come garanzia. Questa variante è più vantaggiosa sotto il profilo fiscale. Il rimborso avviene solo più tardi con la soppressione del prodotto del pilastro 3a, di solito al momento del pensionamento. Anche le assicurazioni sulla vita sono adatte per un ammortamento indiretto.

Banca e confronto fra banche

In Svizzera le banche sono di gran lunga i più importanti istituti mutuanti nelle transazioni ipotecarie. Le ipoteche funzionano secondo la cosiddetta operazione di differenza nei tassi d’interesse. Vale a dire: la banca da un lato riceve i risparmi dai clienti per i quali paga un interesse, dall’altro lato presta denaro a clienti privati o aziende, che con il denaro per esempio costruiscono una casa. Ogni banca ha una propria politica commerciale e del credito e applica individualmente le condizioni nell’operazione di credito.
Per tutte le banche si applicano certi standard omogenei e leggi, la cui osservanza è sorvegliata dall’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA). Per il resto le banche gestiscono l’operazione, le condizioni contrattuali e i rapporti con la clientela individualmente. Come clienti è consigliabile dunque non rivolgersi semplicemente al primo istituto che capita. La cosa migliore è chiedere un colloquio di consulenza con più banche, farsi consigliare, richiedere offerte e poi confrontarle.

Capitale esterno

Di regola un finanziamento per la costruzione o l’acquisto è composto da capitale proprio e capitale esterno. Nel caso del capitale esterno si tratta di risorse finanziarie concesse al committente della costruzione da terzi (per es. da un istituto di credito).

Capitale proprio

In un classico finanziamento di immobili si deve prestare attenzione a un rapporto di 20:80 tra capitale proprio e capitale esterno. Quindi la banca in caso di acquisto o nuova costruzione contribuisce al massimo con l’80% tramite un’ipoteca, mentre l’acquirente stesso deve disporre di mezzi propri per almeno il 20%. Sono computabili come capitale proprio innanzitutto averi di risparmio e titoli personali che possono essere alienati. In linea di massima si possono computare anche averi provenienti dalla propria cassa pensioni come prelievo anticipato. Dal 1° luglio 2012 almeno il 10% del prezzo d’acquisto o delle spese d’investimento deve provenire da mezzi propri che non provengono dalla cassa pensioni (2° pilastro). L’acquirente deve quindi in un modo o nell’altro avere a disposizione almeno il 10% di “veri” mezzi propri per l’acquisto dell’immobile.

Cartella ipotecaria

La cartella ipotecaria è il mezzo di garanzia più frequente per un finanziamento di appezzamenti di terreno (garanzia ipotecaria). La cartella ipotecaria è un titolo ed è emessa come cartella ipotecaria nominativa o al portatore. In ambedue le forme, il terreno garantisce fino all’importo registrato più gli interessi e le spese di esecuzione. La cartella ipotecaria è emessa come cartella ipotecaria documentale o cartella ipotecaria registrale.

Cartella ipotecaria registrale

Dalla revisione del C. C. nel 2012 non è più obbligatorio produrre e redigere le cartelle ipotecarie in forma cartacea. In questo modo si semplificano per intero i rapporti commerciali, in particolare tra banche, uffici del registro fondiario e proprietari immobiliari. Per esempio per i proprietari non c’è più il rischio, da non sottovalutare, che le cartelle ipotecarie fisicamente disponibili possano andare perse. Dal 2012 è anche possibile, con una spesa modesta, convertire le tradizionali cartelle ipotecarie di prima in cartelle ipotecarie registrali.

Cartolarizzazione

Vedi Mobiliarizzazione.

Cassa pensione: 2º pilastro

Per agevolare il finanziamento della casa di proprietà, dagli anni ’90 si possono impiegare risorse della cassa pensioni o della previdenza vincolata (3° pilastro). In linea di massima le risorse sono prese in considerazione per acquisto, costruzione, ristrutturazione o per l’ammortamento di ipoteche, a condizione che si tratti sempre della proprietà di un’abitazione per uso proprio.
Si fa distinzione tra costituzione in pegno e pagamento. Con la costituzione in pegno si può dare in pegno l’avere di previdenza come garanzia nei confronti della banca. In questo modo si riduce il fabbisogno di capitale proprio. Esempio: la banca richiede una quota di 100’000 franchi di mezzi propri, ma lei dispone solo di 50’000 franchi. Può soddisfare la richiesta dando in pegno l’avere di previdenza per 50’000 franchi.
Nel caso del pagamento, la cassa pensioni paga il capitale di libero passaggio disponibile e con esso viene saldata direttamente una parte del prezzo d’acquisto; lei ha in un certo senso più risorse “liquide”. Il capitale pagato è assoggettato a imposta. Per questo prelievo anticipato bisogna essere in condizione di colmare la lacuna previdenziale così creatasi tramite previdenza privata. Inoltre un prelievo anticipato comporta l’iscrizione di una «limitazione del diritto di alienare ai sensi LPP» nel registro fondiario. Dal 2012 è consentito procurarsi in questo modo soltanto al massimo la metà del capitale proprio necessario.

Certificazione

In Svizzera l’acquisto di un appezzamento di terreno per essere legalmente valido, deve essere certificato pubblicamente da un notaio. Con ciò si vogliono evitare commerci sconsiderati e dare alle parti contrattuali piena trasparenza sull’affare; e allo stesso tempo si ha un fondamento affidabile per l’iscrizione del legittimo proprietario nel registro fondiario. Inoltre le parti contraenti interessate hanno la possibilità di porre domande sullo svolgimento dell’acquisto o sul contratto d’acquisto. Il contratto certificato pubblicamente ottiene il suo vincolo giuridico soltanto con la sottoscrizione.

Cessione di garanzia

Chi accende un’ipoteca presso una banca riceve di solito anche un modulo dal titolo “Cessione di garanzia”. Il debitore, cioè il cliente della banca, passa con ciò la proprietà alle cartelle ipotecarie della banca. Questa a sua volta richiede cartelle ipotecarie come garanzia per il mutuo ipotecario concesso. Detto in modo un po’ semplificato, con ciò la banca ha un po’ più possibilità di far valere crediti nei confronti del debitore, per esempio anche da un credito commerciale. La cessione di garanzia oggi rientra nella norma nelle operazioni bancarie.

Conto di gestione

Vi sono elencate nel dettaglio tutte le entrate e le uscite mensili del bilancio del mutuatario. Nel conto devono essere preventivati non solo i costi a scadenze fisse come interessi per ipoteche, ammortamenti di crediti per tutto l’anno, fattura dell’energia fornita, premi assicurativi ecc., ma anche i costi non periodici o le uscite impreviste (vacanze, riparazioni in casa, dentista). Il conto di gestione fornisce un’informazione affidabile su quanto sia sostenibile un credito per l’abitazione o in che modo si possa adeguare il budget.

Contratto di compravendita

Il contratto di compravendita di un terreno edificabile, una casa o un appartamento di proprietà è valido solo nella forma certificata pubblicamente. Costituisce la base per il trasferimento di proprietà nel registro fondiario. Diversamente da quanto avviene nel diritto di locazione, in questo settore non esistono contratti standard o modelli di contratto. In pratica molti contratti sono formulati in anticipo dagli imprenditori e venditori, perciò può valere la pena di farsi spiegare da un avvocato o notaio indipendente i vantaggi e gli svantaggi di un contratto di compravendita. Il notaio in quanto pubblico ufficiale rogatore agisce in maniera neutrale nei confronti di entrambi i contraenti.

Costi casa di proprietà

I seguenti costi si presentano annualmente: interessi ipotecari, ammortamenti (entro 15 anni per l’ammontare di 2/3 del valore della casa di proprietà) come pure i costi supplementari e le spese di manutenzione (per es. riscaldamento, elettricità, gas, manutenzione, giardino, premi assicurativi ecc.). Per i proprietari per piani una parte di questi costi si presentano sotto forma di pagamenti nel conto per le spese di gestione e nel fondo di rinnovamento della comunione di proprietari per piani. Il fondo di rinnovamento nella proprietà per piani non è prescritto per legge, ma è senz’altro consigliabile. Chi vuole andare sul sicuro per quanto riguarda costi e budget dovrebbe applicare una regola semplice ma sempre valida: se si considerano anche le spese di manutenzione e rinnovamento a lungo termine e si ipotizza un tasso medio a lungo termine per l’ipoteca, i costi saranno più alti di quanto si era ipotizzato all’inizio. Secondo questa semplice regola, con l’andar del tempo un immobile costa circa il cinque o sei percento in più rispetto al prezzo di acquisto o ai costi di esecuzione terreno incluso.

Costi supplementari

I costi supplementari sono un campo molto vasto e possono avere un peso in svariati modi al momento della costruzione, del trasferimento di proprietà o, molto semplicemente, in seguito all’uso dell’immobile. Già all’acquisto spesso si sommano i costi supplementari per un ammontare di diverse migliaia o decine di migliaia di franchi: a seconda del Cantone, imposte sul passaggio di proprietà, costi di notaio e registro fondiario, talvolta anche commissioni aggiuntive per misurazione, autorizzazione, urbanizzazione, onorari per periti, intermediari e altri fornitori di servizi. L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare e anche l’onorario dei mediatori immobiliari invece normalmente sono a carico del venditore. Da non dimenticare le spese o imposte in relazione al rimborso del capitale, se per esempio un acquirente percepisce l’avere della cassa pensioni per l’abitazione di proprietà. Rientrano nei costi supplementari in “esercizio” e uso tra l’altro premi assicurativi, manutenzione ordinaria e commissioni, contratti di assistenza tecnica per diversi apparecchi, per riscaldamento o impianti di casa, imposte e tributi sulla proprietà immobiliare, acquisto di energia e acqua, raccolta delle immondizie e molto altro ancora. Nel budget domestico si deve tenere conto adeguatamente di queste posizioni.

Costruire nel diritto di superficie

Con questa variante acquista solo l’edificio senza la terra ovvero senza il relativo terreno nel caso di un’abitazione in proprietà per piani. Naturalmente così si ha il vantaggio di un prezzo di acquisto più basso, viene meno l’acquisto del fondo che nelle buone posizioni è legato ad alti costi. Per l’utilizzo del terreno si paga però al relativo proprietario e/o concedente il diritto di superficie un cosiddetto canone del diritto di superficie. I contratti per il diritto di superficie sono stipulati con una durata dai 30 ai 100 anni.
Attenzione: i canoni del diritto di superficie spesso sono configurati in modo complicato e aumentano nel corso del tempo, perché sono indicizzati con gli interessi o l’adeguamento dei prezzi. Consiglio: richieda una consulenza competente prima di firmare un contratto di diritto di superficie.

Credito di costruzione

In caso di nuove costruzioni o ristrutturazioni, le banche offrono i cosiddetti crediti di costruzione. Si tratta di un conto corrente di corrispondenza con un determinato limite, che serve per il regolamento dei pagamenti. L’interesse per un credito di costruzione di regola è più alto di quello per una normale ipoteca. Alla fine dei lavori di costruzione il credito viene consolidato, cioè convertito in una normale ipoteca a tasso più favorevole. Oggi sono possibili anche le cosiddette ipoteche per la costruzione: significa che il credito di costruzione è erogato come ipoteca Libor e/o a tasso fisso, a rate e secondo l’avanzamento della costruzione. Un’ipoteca di costruzione è più conveniente del classico credito di costruzione perché non vengono addebitate commissioni di credito.

Credito immobiliare

Il credito immobiliare è il contrario di un credito personale. Si basa non sulla affidabilità creditizia del mutuatario, bensì esclusivamente su una solvibilità economicamente fondata. In altre parole: è garantito tramite valori patrimoniali e/o beni reali che vengono ipotecati a questo scopo.

Credito in valuta estera

In questa forma di credito si riceve il denaro in una valuta estera con un livello di interessi più basso. Poiché però anche il rimborso avviene nella valuta estera, sono molto importanti i corsi del cambio, quindi anche qui esiste un rischio, perché le quotazioni possono salire o scendere molto rapidamente. Se per esempio la quotazione della valuta estera contro il franco aumenta, cresce 1:1 anche il debito relativo al credito. Le operazioni in valuta estera comportano grossi rischi in ogni caso.

Credito personale

Questo credito si basa esclusivamente sulla affidabilità creditizia personale del mutuatario e non prende in considerazione la sua solvibilità economica. Per fare una fotografia della affidabilità creditizia di un cliente, la banca ne perizia la situazione patrimoniale, la situazione di reddito e capacità creditizia.

Credito provvisorio

Mutuo con durata breve che serve per superare una particolare situazione finanziaria, per questo motivo talvolta si parla anche di credito di transizione o credito ponte. È concesso in casi specifici, quando per esempio un cliente acquista una nuova casa di proprietà prima di avere venduto la “vecchia” casa e rimborsato l’ipoteca da cui è gravata.

Domanda di mutuo

Di regola la domanda di mutuo è distribuita dagli istituti di credito sotto forma di modulo standardizzato, nel quale si richiedono al mutuatario tutte le informazioni importanti per l’eventuale erogazione del mutuo, tra cui la situazione economica del cliente e informazioni sull’immobile. In aggiunta alla domanda tuttavia si devono presentare ulteriori documenti per il mutuo, per esempio documento d’identità, certificato di salario, dichiarazione dei rediti, elenco dei beni e indicazioni dettagliate sull’immobile come estratto del registro fondiario, progetti, fotografie, eventuali perizie, documentazione dell’assicurazione degli edifici eccetera.

Durata del credito

Definisce il periodo durante il quale il mutuatario estingue completamente un credito concesso in base ad accordi stabiliti contrattualmente.

Estratto del registro fondiario

L’estratto del registro fondiario fornisce tra l’altro informazioni sulla superficie di un fondo, il proprietario, i vincoli del fondo, diritti di transito e di passaggio eccetera. Può essere richiesto all’ufficio del registro fondiario (è necessario il consenso del proprietario) o direttamente al venditore.

Finanziamento ulteriore (di follow-on)

La maggior parte delle ipoteche ha una determinata decorrenza per es. di tre, cinque o dieci anni. Il cliente della banca fa bene a riflettere già in anticipo su come vuole disporre del suo credito alla fine della decorrenza. Poiché in parte si devono osservare anche i termini di disdetta, si dovrebbe guardare più attentamente il proprio dossier del credito con nove – dodici mesi di anticipo. Spesso i clienti decidono a favore di una proroga. Vale a dire: il debito residuo ancora rimanente viene continuato con lo stesso mutuante e il contratto di credito prorogato. Se le condizioni della proroga non sembrano attrattive, il cliente dovrebbe esaminare offerte di altre banche e/o mutuanti. In linea di massima sono possibili per un oggetto diverse tranche di finanziamenti di parecchie banche, ma si deve essere garantiti da relative cartelle ipotecarie.

Forme di pagamento del credito

In linea di massima si fa distinzione tra mutuo a interesse e mutuo ammortizzabile. Nel caso del mutuo a interesse, gli interessi si pagano a intervalli regolari. L’ammortamento stesso avviene solo alla fine della durata. Questa forma di pagamento offre il vantaggio che per tutta la durata si paga un importo minore e allo stesso tempo si raggiunge la quota di ammortamento con altre forme di risparmio.
Nel caso del mutuo ammortizzabile si effettuano a scadenze determinate versamenti di uguale ammontare, che in un primo momento sono utilizzati per il pagamento degli interessi. L’importo che rimane dopo la deduzione degli interessi serve per ridurre il credito.

Forme di proprietà

Il codice civile (C.C.) regola quali diritti si possono avere sui beni materiali. L’acquisto di un immobile potrà anche apparire a molte persone come qualcosa che rientra nella routine quotidiana, tuttavia gli aspetti giuridici sono complessi e i diritti e gli obblighi concreti sembrano diversi a seconda della variante.

Proprietà individuale è la proprietà che spetta a una sola persona.

Proprietà comune: se più persone sono legate in una comunione per legge (comunione ereditaria) o contratto (società semplice, comunione di beni), si parla di proprietari in comune. Il singolo non può disporre liberamente delle sue quote, ma occorre la partecipazione di tutti i proprietari in comune coinvolti. Il diritto di ogni singolo va all’oggetto intero.

Comproprietà: se più persone possiedono per frazioni un immobile senza divisione esteriore della proprietà, sono comproprietari. Non c’è bisogno di essere vincolati ad altre persone come nella proprietà comune. Ogni comproprietario può alienare o costituire in pegno la sua quota. Per disporre dell’oggetto intero è necessaria la partecipazione di tutti i comproprietari. Una forma particolare di comproprietà e la proprietà per piani, comunemente nota come “appartamento di proprietà”.

Garanzie

Ipoteche e crediti per la costruzione sono garantite tramite il diritto di pegno immobiliare (cartella ipotecaria od obbligazione di credito fondiario). Ulteriori garanzie possono essere consigliabili nel caso specifico, come per es. 2° o 3° pilastro, un’assicurazione di rischio in caso di decesso o un’assicurazione sulla vita a protezione della famiglia.

Imposta sugli utili da sostanza immobiliare

Le imposte sugli utili da sostanza immobiliare sono addebitate quando un proprietario per esempio nella vendita di un lotto edificabile, un appartamento o una casa realizza un guadagno rispetto al prezzo di acquisto. Più l’importo è alto e più è stato breve il periodo di possesso del fondo, tanto più la tassazione avrà peso normalmente. In caso di acquisti per la sostituzione dell’alloggio privato di proprietà è possibile richiedere una dilazione dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare deve essere pagata dal venditore e l’ammontare presunto è calcolato dall’autorità fiscale competente. In caso di mancato pagamento esiste nella maggior parte dei Cantoni un diritto di pegno legale sul fondo, per questo motivo di solito il debito d’imposta è garantito tramite un conto bloccato o un deposito in contanti.

Incentivi finanziari

In Svizzera esistono oltre 2000 programmi di incentivi pubblici per la costruzione che offrono un sostengo finanziario nel caso si abbia intenzione di costruire a nuovo o rimodernare. www.bauwelt.ch/energiesparechner aiuta a vedere chiaro in questa giungla di sovvenzioni. Con pochi clic si trovano gli incentivi finanziari rilevanti per il progetto di costruzione personale, messi a disposizione dalla Confederazione, dai Cantoni, Comuni e imprese di approvvigionamento energetico. In particolare sono spesso favorite le misure per il miglioramento dell’efficienza energetica, come per esempio il risanamento dell’involucro edilizio, la sostituzione del riscaldamento e il passaggio a energie rinnovabili. Tuttavia vale la pena comunque verificare anche per altri progetti edilizi, giacché non pochi sono detraibili dalle tasse.

Indennità per scadenza anticipata

Se un mutuatario disdice in via eccezionale un credito già corrente con una determinata durata, può essere tenuto al risarcimento nei confronti della banca. Esempio: si tratta di un’ipoteca a tasso fisso con durata contrattuale di cinque anni e il cliente vuole uscire dal finanziamento già dopo due anni. La banca può richiedere un risarcimento danni, perché per l’istituto di credito ne risultano mancati introiti di interessi garantiti contrattualmente o altri danni finanziari.

Interesse (tasso d’)

In modo un po’ semplificato è detto interesse il prezzo per il quale un mutuante presta denaro per un periodo determinato a un mutuatario, per esempio il cliente di una banca. L’interesse per il mutuo nel caso delle ipoteche in pratica è pagato di solito semestralmente o trimestralmente. Interessi più alti possono far lievitare fortemente i costi per un credito – quindi letteralmente le spese abitative per le case di proprietà.
Esempio: il cliente A prende un prestito dalla sua banca di 500’000 franchi per la propria casa. Con un tasso del 2% gli viene a costare solo 10’000 franchi di interessi all’anno. Con un tasso del 4% lo stesso prestito gli costa 20’000 franchi di interessi all’anno oppure 1’667 franchi al mese. Normalmente gli interessi per fondi a breve termine (ipoteca Libor) sono più bassi rispetto a quelli per mutui di lunga durata (ipoteca a tasso fisso).

Ipoteca

Per il finanziamento della casa di proprietà, il mutuo ipotecario è quasi sempre la parte essenziale e può essere contratto presso una qualunque banca di credito ordinario a scelta, presso una cassa di risparmio regionale, un’assicurazione o una cassa pensioni. Queste sono relativamente generose nel concedere prestiti su immobili per via della garanzia a sostegno e finanziano di regola l’80% dei costi complessivi. Tuttavia la banca sta attenta che il reddito netto del debitore sia sufficiente per sostenere gli oneri mensili (interessi e ammortamenti dell’ipoteca) anche nel lungo periodo.
Gli interessi sono un importante parametro di economia politica. Gli interessi dipendono dalla politica monetaria della banca centrale, ma anche dalla congiuntura e dai mercati finanziari. Se l’economia va bene, di solito gli interessi sono un po’ più alti perché in generale si prevedono buoni ricavi per investimenti e redditi in crescita.

Ipoteca a favore di artigiani e imprenditori

Per il lavoro e il materiale fornito, artigiani e imprenditori hanno un diritto legale di pegno, per esempio anche per lo scavo, i sanitari, lavori elettrici, demolizione, montaggio dei ponteggi e molto altro ancora. Se i crediti di imprenditori e artigiani rimangono aperti, questi possono fare iscrivere nel registro fondiario un diritto di pegno sul relativo appezzamento di terreno (entro e non oltre quattro mesi dal completamento dei lavori). Nel peggiore dei casi il terreno dovrebbe essere venduto all’asta per saldare con il ricavato i crediti degli artigiani. Chi costruisce o ristruttura ed è proprietario del terreno deve perciò fare attenzione in ogni caso a un corretto regolamento dei pagamenti.

Ipoteche immobiliari

Un’ipoteca immobiliare è un cosiddetto “diritto reale limitato” che conferisce al suo titolare casomai la facoltà di realizzo di un fondo. Con il ricavato una banca potrebbe per esempio coprire i crediti di un mutuo ipotecario qualora il debitore non potesse rispettare i propri impegni. Le ipoteche immobiliari possono essere ordinate come cartella ipotecaria od obbligazione di credito fondiario.

Ipoteca Libor

Le ipoteche Libor hanno acquistato grande importanza soprattutto in fasi di tassi d’interesse bassi. Il tasso è fondamentalmente variabile e a seconda del prodotto viene adeguato nuovamente all’attuale rendimento di mercato Libor per esempio ogni tre, sei o 12 mesi. Libor sta per London Interbank Offered Rate, un tasso di riferimento ufficiale che è annunciato quotidianamente da importanti banche di credito ordinario e pubblicato a Londra.
Esempio: con un’ipoteca Libor a tre mesi il tasso d’interesse all’inizio è fissato al Libor ufficiale a tre mesi (più un margine individuale per la banca per es. dell’1%). Per tre mesi il tasso rimane uguale, poi viene fissato nuovamente al tasso di riferimento attuale e così via. Sebbene il finanziamento sia a breve termine, di solito i clienti sottoscrivono un contratto di base per diversi anni. Le ipoteche Libor sono molto appetibili in fase di tassi di interesse bassi, ma comportano il rischio di rapidi aumenti dei tassi nel caso questi tendano al rialzo. Per contro ci si può garantire tra l’altro con un mutuo Cap o convertire l’ipoteca Libor in un’ipoteca a tasso fisso.

Ipoteca online

Negli ultimi anni parecchi operatori e banche sono passati a distribuire finanziamenti immobiliari non più solo tramite la rete di filiali, agenzie o broker finanziari, ma anche attraverso Internet. Per i clienti questa modalità ha il vantaggio che possono informarsi sulle offerte di finanziamento in qualunque momento e da casa. Oggi è possibile tramite Internet anche la stipula vincolante di un finanziamento immobiliare. Quando si stabilisce un contatto ed è stipulata una determinata ipoteca, di solito però si deve ancora presentare una documentazione più precisa nel modo convenzionale (dossier sul cliente, sull’oggetto, verifica delle informazioni da parte della banca ecc.). Come garanzia per il credito sono come sempre necessarie cartelle ipotecarie con la relativa garanzia ipotecaria. La novità è che dal 2012 le cartelle ipotecarie possono essere prodotte e redatte in forma elettronica.

Ipoteche SARON

Il nuovo tasso di interesse di riferimento rilevante per la Svizzera si chiama Saron (Swiss Average Rate Overnight). Questo tasso overnight si basa sul cosiddetto mercato dei pronti contro termine in franchi svizzeri. Il calcolo si basa sulle transazioni completate: quando le banche depositano fondi presso la Banca nazionale svizzera durante la notte. A differenza del Libor, questi tassi si basano su transazioni effettive e quindi il sistema è molto meno suscettibile di manipolazione. Utilizzando un metodo specifico, la banca utilizza il tasso di un giorno per determinare un tasso di interesse a più lungo termine (saron composto, ovvero "saron composto").

Mobiliarizzazione (cartolarizzazione)

Mobiliarizzazione (securitisation) è il termine tecnico per definire la vendita di ipoteche a un compratore, il quale finanzia questa transazione per es. tramite investitori tradizionali con un prestito all’estero. È quindi un’altra forma di rifinanziamento oltre alle forme tradizionali come risparmi, obbligazioni di cassa eccetera.

Mutuo

Con un mutuo il mutuante cede al mutuatario denaro da impiegare per un determinato tempo. Di regola un mutuo è soggetto al pagamento di interessi e deve essere rimborsato a una determinata data. Di solito prestano denaro innanzitutto le banche, ma naturalmente sono prese in considerazione come mutuanti anche ditte, assicurazioni, casse pensioni o persone private. I mutui tra parenti o amici spesso sono a tasso zero. Nell’interesse reciproco, le esatte condizioni del mutuo (tasso d’interesse, adeguamento degli interessi, durata, disdetta, garanzie per il mutuo ecc.) dovrebbero essere regolate più dettagliatamente in un contratto di mutuo.

Mutuo a tasso fisso o ipoteca a tasso fisso

Garantisce un tasso d’interesse che rimane uguale per l’intera durata ed è perciò adatto a tutti coloro per i quali la calcolabilità del mutuo è di primaria importanza. Esempio: un cliente vuole poter fare un budget chiaro. Per l’acquisto di una casa gli occorrono 500’000 franchi. A questo scopo contrae due mutui a tasso fisso per 250’000 franchi ciascuno, una tranche per tre anni, l’altra per cinque anni. Per entrambe le ipoteche a tasso fisso gli interessi rimarranno fissi rispettivamente per tre e cinque anni. Così il cliente è protetto contro un eventuale rialzo degli interessi, ma per contro non potrà avvantaggiarsi nel caso gli interessi dovessero scendere.

Mutuo a tasso variabile

Rispetto al mutuo a tasso fisso, un mutuo a tasso variabile presenta sempre un certo rischio, infatti il mutuatario ne trae vantaggio solo se i tassi d’interesse di mercato in generale scendono o per lo meno rimangono costanti. Se i tassi d’interesse salgono, l’onere per interessi di un mutuo a tasso variabile aumenta. Un mutuo a tasso variabile di solito è revocabile a tre o sei mesi.

Mutuo ambiente

Mutuo a tasso agevolato. È concesso per es. dalla Banca Cantonale di Zurigo (ZKB) per nuove costruzioni o ristrutturazioni che contribuiscono a ridurre le emissioni e i rischi per l’ambiente e a fare economia di risorse.

Mutuo combinato

Qui vengono abbinati insieme due differenti tipi di mutuo, vale a dire un mutuo a tasso fisso e un mutuo a tasso variabile.

Mutuo con Cap

Si tratta di un mutuo a tasso variabile dove non può essere superato un determinato tetto massimo d’interesse (Cap). In altre parole: se i tassi medi del mercato salgono oltre il tetto massimo d’interesse (p.es. 5%) arrivando al 5,5%, il mutuatario continua a pagare ancora il 5 percento. Se invece i tassi medi di interesse del mercato scendono, il cliente ne trae vantaggio. Per questa garanzia aggiuntiva verso l’alto la banca conteggia però un premio che di solito è già integrato nel tasso d’interesse corrente per il mutuo.

Mutuo di famiglia

Questo mutuo è concesso da persone private che sono parenti o conoscenti. Vi si fa ricorso innanzitutto se il committente la costruzione non può procurarsi la quota di capitale proprio pari al 20 percento minimo richiesta dall’istituto erogante il credito, oppure se si vuole evitare una seconda ipoteca con obbligo di rimborso. È bene in ogni caso stipulare un contratto scritto, in cui si dovrebbe stabilire per lo meno l’ammontare del mutuo concesso, il tipo di estinzione, tasso d’interesse e adeguamento degli interessi.

Mutuo flessibile

Variante flessibile del mutuo senza termine di disdetta tassativo, nella quale l’interesse è fissato di nuovo per esempio mensilmente, trimestralmente o semestralmente. Perciò il mutuatario da parte sua può terminare in qualunque momento il suo mutuo flex o per lo meno passare a un’altra ipoteca della banca senza dover riconoscere alla banca un’indennità per scadenza anticipata.

Mutuo forward

La maggior parte delle banche e anche assicurazioni eroganti mutui offre ai clienti il cosiddetto mutuo forward o ipoteca a termine. Il mutuo forward prevede che il tasso d’interesse per una somma da erogare in futuro sia fissato già in anticipo, per esempio da sei a massimo 30 mesi prima dell’erogazione. Può essere sensato se qualcuno acquista un’abitazione dal progetto e vuole fissare in anticipo il tasso d’interesse. Ma le banche propongono anche offerte speciali quando un finanziamento in scadenza deve essere regolato e rinnovato già in anticipo. Naturalmente i conti tornano solo se i tassi crescono realmente, perché in tal caso un mutuo forward offre una buona copertura. Così come ogni garanzia aggiuntiva costa qualcosa, anche per questo tipo di finanziamento i mutuanti richiedono il pagamento di un premio (supplemento forward).

Notariato

A seconda del Cantone il notariato è un’autorità cantonale o un’attività esercitata in libera professione. Alcuni Cantoni hanno anche una forma mista, a seconda della sfera di competenza. Rientrano tra i compiti del notaio la certificazione di contratti e dichiarazioni di volontà come i testamenti, l’autenticazione di firme, la certificazione pubblica di operazioni immobiliari eccetera. Tutto ciò comporta anche la relativa consulenza legale.

Obiettivi del finanziamento

Per chiarirli basta rispondere alle domande seguenti.

È disposto o è in condizione di assumersi certi rischi di tasso? Oppure se gli interessi fossero un po’ più alti rispetto a oggi farebbero saltare il suo budget tra non molto?

La casa di proprietà è usata da lei oppure affittata, ovvero il progetto è per una casa bifamiliare che unisce i due tipi di utilizzo?

A quanto ammonta il suo personale onere fiscale (imposte sul reddito e sul capitale, valore locativo ecc.)? Chi vorrebbe ottimizzare le proprie imposte spesso è disposto ad accollarsi un indebitamento un po’ più alto per poter detrarre più interessi di debito.

La casa di proprietà deve essere possibilmente esente da debiti a una determinata data (es. età di pensionamento)?

Quanto alto può essere l’onere mensile affinché la casa di proprietà rimanga finanziabile?

In quale modo potrebbe risparmiare o rendere disponibili certe risorse, per ridurre l’ammontare del credito e anche l’onere per interessi (determinati obiettivi di risparmio, creare riserve, impiegare fondi dalla cassa pensioni o 3° pilastro)?

Piano di finanziamento

Contiene informazioni particolareggiate su tutti i costi di acquisito o costruzione e l’elenco di tutti i mezzi a disposizione provenienti da capitale esterno e capitale proprio. Un buon piano di finanziamento mostra al committente della costruzione in linea di massima un calcolo a medio e lungo termine e prende in considerazione anche dei costi supplementari derivanti inerenti alla casa e il futuro ammortamento del credito. L’onere corrente per la sua casa di proprietà non dovrebbe superare un terzo del suo reddito lordo. Con redditi alti è possibile un onere maggiore. Pensi però che un solido finanziamento della casa di proprietà deve sempre essere finalizzato a lungo termine al fine di poter assorbire eventuali aumenti degli interessi o esborsi imprevisti.

Prestito attuariale

Finanziamento della costruzione tramite la stipula di un’assicurazione sulla vita. Con questa variante si stipula un tradizionale contratto di mutuo per una durata più lunga, per il quale mutuo si pagano solo gli interessi maturati ma non le rate di estinzione.
Allo stesso tempo si stipula un’assicurazione sulla vita che serve a garantire il credito di costruzione concesso, perché qui le rate mensili sono versate per una durata a lungo termine. Allo scadere dell’assicurazione, la somma risparmiata è usata per estinguere completamente il mutuo.

Promozione della proprietà abitativa da parte della Confederazione

Questa legge consente dal 1995 di utilizzare i fondi della previdenza professionale (cassa pensioni, libero passaggio) per la proprietà di un’abitazione per uso proprio. Inoltre si può scegliere tra prelievo anticipato o costituzione in pegno. Vedi anche Cassa pensioni.

Quota di valore

Esprime la quota di proprietà di un immobile comune. Si incontra soprattutto in relazione con la proprietà per piani.

Registro fondiario

Nel registro fondiario sono iscritti obbligatoriamente per legge i proprietari di beni immobili. Di regola la tenuta del registro fondiario è affidata a un giurista. Il registro fondiario è decisivo anche per stabilire quali diritti e obblighi comporti un determinato appezzamento di terreno.
Fanno parte del registro fondiario, oltre al “libro mastro” vero e proprio nel quale viene tenuto un foglio per ogni appezzamento di terreno, anche altre parti integranti come la mappa catastale che fissa l’esatto tracciato dei confini. Si aggiungono poi i documenti ai quali si rimanda nel libro mastro (per es. costituzione e regolamenti di comunioni di proprietari per piani o esercizio di un diritto di passaggio). Ne fa parte anche il libro giornale, in cui sono annotate in ordine cronologico tutte le richieste di iscrizione nel registro fondiario. L’importanza del registro fondiario infine si può comprendere da quanto segue: chi compra casa ne diventa il legittimo proprietario non con la sua firma su un contratto di riservazione, e neanche con il versamento al venditore del prezzo d’acquisto pattuito. Può dirsi proprietario solo chi come tale è iscritto nel registro fondiario. In Svizzera le disposizioni sulla tenuta del registro fondiario sono disciplinate in modo omogeneo. L’organizzazione spetta ai Cantoni. Oggi il registro fondiario è tenuto in forma elettronica nella maggior parte dei Cantoni.

Revoca di un credito

Si parla di revoca del credito quando una delle parti termina un contratto di credito in essere. Questa possibilità è contemplata in molti tipi di credito mediante termini di disdetta; se i termini sono rispettati non interviene alcun pagamento di penali. Se il mutuatario non si attiene ai termini previsti per la disdetta, di solito deve corrispondere al relativo istituto di credito un’indennità per scadenza anticipata.

Sospensione del rimborso

Nel caso di una sospensione del rimborso, per tutto il periodo di durata del credito viene effettuato unicamente il pagamento mensile degli interessi. Contemporaneamente il mutuatario, d’intesa con la banca, paga i fondi che sarebbero destinati all’estinzione del debito non all’istituto concedente il credito, bensì per es. a una assicurazione sulla vita e pensionistica o a un fondo di investimento, e alla fine della durata del credito utilizza il relativo avere per estinguere l’ammontare del credito.

Sostenibilità

Il calcolo della sostenibilità serve per verificare fino a che punto i costi ricorrenti dell’immobile possono essere coperti con il reddito disponibile. Secondo una semplice regola i costi annuali ricorrenti (interessi, ammortamenti e costi accessori/spese di manutenzione) non devono superare 1/3 del reddito netto.

Stima

Determinazione del valore di un immobile mediante un sistema (modello edonistico di valutazione) o un esperto (stima classica). La stima rappresenta un aiuto determinante per stabilire il valore di mercato di un immobile. La si fa eseguire nell’imminenza di un acquisto/vendita, per concedere un’ipoteca, in caso di divisione ereditaria o acconto di quota ereditaria, in caso di controversie riguardanti beni o diritti ereditari, in caso di separazioni/divorzi e per concedere diritti di residenza e di usufrutto.

Svolgimento dell’acquisto

Chi compera una casa o un appartamento che esiste solo sul progetto dell’architetto, di solito conclude un accordo di riservazione. Spesso però non è del tutto chiaro se tali accordi di riservazione siano validi in generale. Il codice civile (C.C.) prescrive che l’acquisto di un fondo debba essere certificato pubblicamente. Per gli acquirenti è importante naturalmente che assumano degli obblighi solo se hanno intenzioni serie e una banca ha già garantito loro un finanziamento.
Eventuali versamenti anticipati o rateali possono essere effettuati solo con grande scrupolosità e secondo l’avanzamento dei lavori di costruzione. In nessun caso si dovrebbero effettuare versamenti di grande entità se la costruzione non è ancora stata iniziata per bene. L’acquisto diventa vincolante a termini di legge quando il contratto di acquisto è sottoscritto e certificato pubblicamente presso un notaio. Determinanti sono sempre i documenti che vengono certificati. Attenzione: gli usuali progetti, prospetti, siti web, appartamenti campione e simili hanno valore puramente informativo e non vincolante.
Inoltre il committente della costruzione ossia l’acquirente nella maggior parte dei casi può scegliere personalmente finiture interne, materiali, cucina, bagno ecc. e partecipare alle decisioni in merito. Richieste di modifiche ed extra devono sempre essere concordati per iscritto e con una chiara indicazione dei costi, affinché l’acquirente non abbia brutte sorprese in seguito. Il processo di acquisto termina per lo più con la consegna delle chiavi, il trasferimento di proprietà e, secondo le circostanze, con il collaudo del fabbricato a progetto finito.

Trasferimento di proprietà

Il trasferimento della proprietà avviene mediante consegna della richiesta di iscrizione presso il competente ufficio del registro fondiario. La richiesta di iscrizione nel registro fondiario deve essere consegnata dal venditore. Solo quando tale richiesta di iscrizione è stata consegnata (e non già al momento della certificazione notarile del contratto di vendita) l’acquirente diventa proprietario del terreno e può disporne legalmente (es. costituire ipoteche immobiliari o rivendere il terreno). Fino alla consegna della richiesta di iscrizione nel registro fondiario tali possibilità di disposizione rimangono al venditore. Il trasferimento di proprietà può avvenire immediatamente al termine della certificazione del contratto o in un secondo tempo.

Valore dell’impegno ipotecario

Le banche definiscono così il valore delle garanzie di credito, di cui fanno parte gli immobili (case, terreni) e i titoli. Il valore dell’impegno ipotecario esprime il probabile ammontare con cui le garanzie possono essere riscattate in qualunque data anche a lungo termine. Nel caso di abitazione di proprietà per uso proprio il valore dell’impegno ipotecario di solito è pari a ca. l’80% del prezzo di acquisto. Una banca è disposta a queste condizioni a finanziare l’80% del valore tramite ipoteca. Se la qualità dell’oggetto per esempio è peggiorata a causa dell’invecchiamento dell’edificio, la banca può ridurre il valore dell’impegno ipotecario o stimarlo inferiore fin dall’inizio.
Gli impegni ipotecari oltre l’80% sono possibili con relative garanzie aggiuntive. Esempi di garanzie aggiuntive: costituzione in pegno dell’avere della cassa pensioni, avere della previdenza 3a e 3b e titoli.

Valore locativo della propria abitazione

Il valore locativo di appartamenti e case deve essere tassato come reddito figurativo. La motivazione è che ogni immobile potrebbe anche essere dato in affitto e quindi ne risulterebbero introiti imponibili. I valori locativi sono determinati secondo le disposizioni e formule di legge nel rispettivo Cantone; solitamente oscillano tra il 60 e il 90% dei valori di mercato degli immobili. Con ciò si dovrebbe mirare allo stesso tempo a una certa uguaglianza di trattamento di proprietari di abitazione e locatari. I proprietari possono detrarre dal valore locativo gli interessi a debito per ipoteche e la manutenzione dell’immobile.

Valutazione degli immobili

La valutazione è estremamente importante per l’acquisto, il finanziamento e la vendita di un immobile. Bisognerebbe pensare anche che la banca finanziatrice fa valutare nuovamente l’immobile in occasione di una successiva verifica del dossier del credito, in caso di cambio o rinnovo del finanziamento. Generalmente il valore di un immobile dipende dalla posizione, dalle dimensioni, dalla qualità costruttiva, dalla domanda sul mercato immobiliare e da molto altro ancora. Le banche oggi utilizzano spesso modelli di valutazione computerizzati, soprattutto per le case unifamiliari e gli appartamenti di proprietà standard con caratteristiche comparabili. Anche uno stimatore esterno, interpellato per esempio per la spartizione di un’eredità o in vista di una vendita, si porrà la domanda: quale sarebbe l’attuale valore di mercato dell’oggetto, se lo si mettesse in vendita alle condizioni usuali?