Sostituzione dell'ipoteca

Prima o poi, la sua ipoteca giungerà a scadenza e dovrà essere rinnovata. Ecco tutto ciò a cui deve fare attenzione.

Verificare le opzioni di sostituzione

Sostituire un’ipoteca è meno costoso di quanto si pensi, poiché la maggior parte delle banche applica le stesse condizioni di finanziamento. Verifichi la durata e il termine di disdetta della sua ipoteca e confronti assolutamente diversi offerenti prima di decidere. D’altronde, si tratta di una cospicua somma di denaro e il suo scopo finale è ottimizzare i suoi costi di finanziamento. Vale quindi la pena di verificare e negoziare.

Commissioni in caso di disdetta anticipata

A seconda del tipo di ipoteca valgono condizioni diverse. Le ipoteche fisse possono essere disdette solo a fronte del pagamento di un’indennità per scadenza anticipata. In questo caso conviene attendere la normale scadenza. Anche altri tipi di ipoteche, come l’ipoteca variabile, possono essere disdetti anticipatamente solo a fronte del pagamento di commissioni. Anche se si rispettano il termine di disdetta e la durata, è comunque consigliabile informarsi su eventuali ulteriori commissioni di sostituzione applicabili, che devono essere tenute in considerazione nella propria decisione.

Stipulazione anticipata

Se la sua ipoteca scade tra più di sei mesi, ma non oltre i prossimi 12 mesi, ha la possibilità di stipulare sin d’ora un finanziamento successivo, anche presso un altro offerente – rispettando il termine di disdetta. Questo tipo di stipulazione anticipata viene denominato ipoteca a termine o anche ipoteca forward. Questa soluzione risulta particolarmente vantaggiosa soprattutto quando si prevede un rialzo dei tassi d’interesse e si vuole bloccare il tasso al livello attuale. Si informi sul sovrapprezzo per la prenotazione del tasso che viene applicato dalla maggior parte delle banche. Questo ammonta in generale e a seconda della banca allo 0,2 – 0,5%.

Ipoteche scaglionate

Se ha stipulato diverse tranche ipotecarie con varie durate, spesso risulta difficile cambiare offerente. Nella maggior parte dei casi, le condizioni per la sostituzione di una parte dell’ipoteca sono meno interessanti. In questi casi vale la pena valutare la possibilità di una disdetta anticipata o anche di una stipulazione anticipata (se le scadenze delle ipoteche cadono entro un intervallo non superiore ai 12 mesi le une dalle altre) e sostituire l’intera ipoteca. A questo scopo confronti l’indennità per scadenza anticipata o il sovrapprezzo per la prenotazione del tasso con i risparmi realizzati sui tassi in caso di sostituzione. Un’ulteriore possibilità consiste nella suddivisione della cartella ipotecaria dell’immobile in ipoteche parziali. Si informi a questo riguardo presso un notaio o l’ufficio del registro fondiario.