Modelli ipotecari a confronto: qual è l’ipoteca che fa per te?

Modelli ipotecari: sicurezza o flessibilità?

In sostanza, la regola base è la seguente: un’ipoteca a tasso fisso ti garantisce sicurezza, un’ipoteca variabile o SARON invece ti offre più flessibilità. Il modello ipotecario più adatto a te dipende quindi dalla tua situazione personale e dalle tue preferenze. In primo luogo, è bene chiederti se per te il criterio determinante siano gli interessi costanti, quindi una migliore pianificazione del budget, o se dal punto di vista finanziario puoi assumerti un certo rischio legato alle variazioni dei tassi d’interesse. A differenza dell’ipoteca fissa, le ipoteche variabili e SARON offrono il vantaggio di poter approfittare di eventuali riduzioni dei tassi d’interesse.

Ipoteca a tasso fisso: tasso d’interesse fisso e durata prestabilita

L’ipoteca a tasso fisso consente una pianificazione a lungo termine dei costi mensili di tale ipoteca. Già 12 mesi prima della stipula dell’ipoteca puoi assicurarti un livello favorevole del tasso d’interesse. Per l’ipoteca a tasso fisso è possibile calibrare la durata da 2 a 10 anni. Durante questo periodo, il tasso d’interesse rimane invariato. Ciò ti tutela dall’aumento dei tassi d’interesse di mercato; tuttavia, significa anche che non potrai approfittare di una eventuale riduzione dei tassi d’interesse.

Scadenza dell’ipoteca a tasso fisso: come ridurre al minimo il livello del tasso d’interesse

Alla scadenza dell’ipoteca a tasso fisso, il tasso d’interesse generale può essere superiore al tasso d’interesse che hai sostenuto fino a quel momento per la tua ipoteca. Ciò significa che, in determinate circostanze, dovrai mettere in conto un aumento degli interessi per il finanziamento successivo. Per ridurre al minimo tale rischio consigliamo pertanto di finanziare importi più corposi con una combinazione di prodotti personalizzata. Ad esempio, puoi stipulare due ipoteche a tasso fisso con durate diverse.

Disdetta anticipata di un’ipoteca a tasso fisso

Di norma, un’ipoteca a tasso fisso non può essere sciolta anticipatamente. In casi eccezionali è tuttavia possibile una disdetta prima del termine dietro pagamento di una penale. Si tratta della cosiddetta indennità per scadenza anticipata. L’importo dipende da diversi fattori, tra cui il tasso d’interesse concordato al netto dei costi amministrativi e di rischio.

Ipoteca a termine o forward: blocco del tasso d’interesse fino a un anno

Chi prevede un aumento dei tassi d’interesse nel prossimo futuro può assicurarsi il tasso d’interesse vigente in quel momento con una cosiddetta ipoteca a termine o forward. Questa tipologia di ipoteca è particolarmente indicata anche se in un determinato momento hai bisogno dell’ipoteca o vuoi sostituirla. Con questa soluzione, potrai approfittare dei tassi d’interesse vigenti per un tempo più lungo. Tuttavia, a seconda della banca, è possibile che venga applicato un supplemento.

Ipoteca SARON: tasso d’interesse variabile, durata illimitata

Che cos’è un’ipoteca SARON?

SARON è l’abbreviazione di Swiss Average Rate Overnight e alla fine del 2021 ha sostituito l’usuale tasso d’interesse LIBOR del mercato monetario in vigore fino a quel momento. Il SARON è un tasso di riferimento basato sulle transazioni effettivamente concluse tra le banche. Per semplificare, si tratta del tasso d’interesse al quale le banche si prestano reciprocamente denaro a breve termine. I tassi d’interesse di tali prestiti vengono sommati e ne viene calcolata la media. Il risultato è il Compounded SARON. Dal momento che sul mercato monetario le banche spesso si concedono nuovi prestiti a nuovi tassi di interesse, viene di frequente calcolata una nuova media e quindi un nuovo SARON. Di conseguenza, anche il tasso d’interesse dell’ipoteca SARON è variabile.

Vantaggi e svantaggi dell’ipoteca SARON

Se stai cercando una soluzione di finanziamento flessibile e a tempo indeterminato per la tua casa di proprietà e sei in grado di affrontare senza problemi eventuali oscillazioni improvvise dei tassi, l’ipoteca SARON è la soluzione giusta per te. Per l’intera durata del contratto beneficerai di un tasso d’interesse trasparente e orientato al mercato. In un contesto normale, i tassi d’interesse del mercato monetario sono inferiori a quelli dei finanziamenti a lungo termine, ma possono cambiare in modo piuttosto repentino. Nel corso della durata dell’ipoteca la banca effettua i corrispondenti adeguamenti dei tassi d’interesse a intervalli regolari, di norma ogni tre mesi. Per tale calcolo, la banca segue il tasso d’interesse di riferimento della Banca nazionale svizzera, che a sua volta tiene conto dell’andamento congiunturale. In altre parole: approfitti degli interessi in calo, ma devi anche essere in grado di gestire finanziariamente un eventuale aumento degli interessi. Inoltre, l’ipoteca SARON può essere convertita in un’ipoteca a tasso fisso in modo piuttosto semplice. A seconda della banca, a volte è possibile eseguire questa operazione anche nell’arco di pochi giorni.

Credito di costruzione: il finanziamento flessibile per nuove costruzioni, ristrutturazioni o rinnovamenti

Un credito di costruzione è una forma di prestito particolare, simile a un’ipoteca. Prevede l’apertura dedicata di un conto di costruzione tramite il quale verranno gestiti i costi correnti del progetto edilizio. Tali costi includono ad esempio i pagamenti ad architetti/architette, imprenditori/imprenditrici edili e artigiani/artigiane. Il conto di costruzione parte da 0 franchi e i pagamenti lo portano sempre più «in negativo», fino a un importo prestabilito. La durata di un credito di costruzione è illimitata, mentre il tasso d’interesse è variabile e dipende dal tipo di utilizzo. Al termine dei lavori edili, il credito di costruzione viene convertito in un’ipoteca.  Potrai scegliere se optare per un’ipoteca a tasso fisso, un’ipoteca variabile o un’ipoteca SARON.

In alternativa, il tuo progetto edilizio può essere finanziato anche tramite ipoteca. In tal caso è possibile decidere se effettuare il pagamento dell’intera ipoteca all’inizio dei lavori oppure se optare per pagamenti scaglionati durante la fase di costruzione. Rispetto a un credito di costruzione, un’ipoteca ha un tasso d’interesse più conveniente.

Ipoteca variabile: finanziamento con la massima flessibilità

L’ipoteca variabile non ha una durata fissa e il tasso d’interesse muta a seconda della situazione del mercato monetario e dei capitali. Il termine di preavviso per la cessazione può andare da tre a sei mesi, per cui è possibile passare rapidamente a un altro modello ipotecario se dovesse profilarsi all’orizzonte un rialzo dei tassi d’interesse. L’ipoteca variabile è ideale soprattutto come soluzione transitoria, ad esempio se i proprietari di un’abitazione intendono vendere l’immobile in un prossimo futuro.

L’elevata flessibilità dell’ipoteca variabile ha però il suo prezzo: si tratta di una forma di finanziamento decisamente costosa. Inoltre, l’adeguamento del tasso d’interesse non è disciplinato con chiarezza come invece accade per l’ipoteca legata al mercato monetario: non vi è alcuna certezza che un eventuale calo degli interessi si ripercuota immediatamente sulla tua ipoteca.

Modelli ipotecari a confronto: sintesi dei vantaggi e degli svantaggi

Da «First Home» a «Green»: offerte speciali

Quando si cerca l’ipoteca giusta è importante tenere d’occhio anche le offerte speciali. Talvolta le banche offrono agevolazioni sugli interessi per la prima casa di proprietà o per riprendere un’ipoteca già esistente con un’altra banca. Anche gli immobili ad alta efficienza energetica o gli interventi edilizi di efficientamento energetico possono portare a ottenere condizioni interessanti per i tassi di interesse.

Conclusione: un’attenta valutazione delle diverse possibilità ripaga sempre

Ora conosci i principali vantaggi e svantaggi dei diversi modelli ipotecari. In questo ambito non esistono scelte giuste o sbagliate. L’importante è che il modello ipotecario sia adeguato a te, soddisfi i tuoi desideri e le tue esigenze. Anche l’importo dell’acconto, il tuo reddito mensile e le tue spese fisse sono fattori decisivi. Una consulenza da parte di un esperto può aiutarti a scegliere l’ipoteca che più si addice alla tua situazione personale.