Hypothek ablösen: Das musst du wissen

Von einer Ablösung spricht man, wenn der Kredit bei der bisherigen Bank gekündigt und eine Hypothek bei einer anderen Bank abgeschlossen wird. Viele Kreditverträge sind mit Kündigungsfristen von drei oder sechs Monaten verbunden. Eine neue Hypothek lässt sich teilweise sogar schon zwölf Monate im Voraus aushandeln. Es lohnt sich also, sich frühzeitig um die Anschlussfinanzierung zu kümmern.

Ist das Ablösen der Hypothek das Richtige für mich?

Die Ablösung einer Hypothek hat viele Vorteile, insbesondere aus finanzieller Sicht:

• Durch den Wettbewerb profitierst du von besseren Zinskonditionen: Wenn du Offerten von verschiedenen Anbietern einholst, erhältst du in der Regel günstigere Angebote. Vergleichen und verhandeln lohnt sich.
• Du kannst «Schaufensterpreise» vermeiden: Die Zinsen von ersten, nicht verhandelten Richtangeboten (sog. Schaufensterpreise) sind oft 0,4 oder sogar 0,5 % höher als die Zinssätze der besten Angebote auf dem Markt. Bei einer zehnjährigen Festhypothek über 600'000 Franken macht das zum Beispiel eine Zinseinsparung von bis zu 30'000 Franken aus.
• Auch wenn du dich entscheidest, deine auslaufende Hypothek bei deiner bisherigen Bank zu verlängern, müssen die Zinskonditionen neu verhandelt werden.
• Die Ablösung der Hypothek ist weniger aufwändig als vermutet, denn die Finanzierungsvoraussetzungen sind bei den meisten Banken gleich.

Auch wenn eine Ablösung viele Vorteile mit sich bringt, muss im Vergleich zu einer Verlängerung bei der bisherigen Bank mit einem grösseren Aufwand gerechnet werden. Wird eine Hypothek verlängert, liegen die meisten relevanten Dokumente zum Objekt wie beispielsweise die Verkaufsdokumentation bereits vor. Zudem entstehen bei einer Verlängerung kaum Spesen oder Bearbeitungsgebühren.

Unser wichtigster Tipp: Wenn du eine Hypothek ablösen möchtest, ist Eigeninitiative gefragt. Beachte die Laufzeit deiner Hypothek und plane zwölf Monate Vorlaufzeit ein, um die für dich passende Anschlusslösung zu finden. Verpasse auf keinen Fall die Kündigungsfrist – meistens beträgt diese drei oder sechs Monate.

Was gilt es bei einer Ablösung sonst noch zu beachten?

Frühzeitiger Abschluss

Wenn deine Hypothek in mehr als sechs bis maximal zwölf Monaten abläuft, hast du die Möglichkeit, unter Beachtung der Kündigungsfrist bereits jetzt eine Anschlussfinanzierung bei einem anderen Anbieter abzuschliessen. Ein solcher frühzeitiger Abschluss wird Terminhypothek oder auch Forwardhypothek genannt. Diese Variante lohnt sich vor allem dann, wenn mit steigenden Zinsen zu rechnen ist und du dir den aktuell tiefen Zinsstand sichern möchtest. Erkundige dich über den anfallenden Termin- bzw. Forwardzuschlag, den die meisten Banken dafür verlangen.

Gebühren bei vorzeitiger Kündigung

Je nach Hypothekenart gelten andere Konditionen. Festhypotheken lassen sich nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig kündigen. Hier lohnt es sich, auf den Ablauf zu warten. Auch andere Hypothekenarten, wie die variable Hypothek, können nur gegen Gebühren vorzeitig abgelöst werden. Auch wenn du Kündigungsfrist und Laufzeit berücksichtigst, solltest du dich über weitere, allenfalls anfallende Wechselgebühren informieren und sie in deine Entscheidung einbeziehen.

Gestaffelte Hypotheken

Wenn du mehrere Hypothekentranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten abgeschlossen hast, wird es oft schwieriger, den Anbieter zu wechseln. Die Konditionen für die Ablösung eines Hypothekenteils sind meist weniger attraktiv. In solchen Fällen lohnt es sich, eine vorzeitige Auflösung oder aber einen frühzeitigen Abschluss (wenn die Hypothekenendzeiten nicht mehr als zwölf Monate auseinander liegen) zu prüfen und die Gesamthypothek abzulösen. Vergleiche dabei die Vorfälligkeitsentschädigung bzw. den Termin- oder Forwardzuschlag mit den Zinsersparnissen bei einem Wechsel. Wenn die gesamte Finanzierung innerhalb von ein bis zwei Jahren durch eine andere Bank abgelöst wird, hat es sich in der Branche etabliert, dass ein Wechsel ohne grosse Hindernisse möglich ist. Die Hypothek wird dabei bis zur definitiven Ablösung «geteilt».