Finanziamento di un’abitazione di proprietà: tutto ciò che c'è da sapere su capitale proprio e sostenibilità

05.06.2023

Una casa o un appartamento di proprietà rappresentano un sogno importante: UBS fornisce le informazioni più importanti per finanziare l'acquisto della casa e ti mostriamo come si calcola correttamente il tuo budget necessario.

Finanziamento di un’abitazione di proprietà: tutto ciò che c'è da sapere su capitale proprio e sostenibilità

Nella maggior parte dei casi, per finanziare l'acquisto di una casa unifamiliare o di un appartamento si accende un'ipoteca. Tuttavia, ciò non significa che l'acquisto immobiliare sia finanziato esclusivamente da chi concede l'ipoteca, ad esempio da una banca. Per comprare casa, è necessario apportare un certo capitale e disporre di un reddito sufficiente per finanziare l'acquisto a lungo termine. È qui che entrano in gioco i concetti di "capitale proprio" e "sostenibilità", che ora analizzeremo in dettaglio.

Capitale proprio: finanziare la casa con i propri fondi

Come abbiamo visto, acquistare una casa rappresenta un investimento importante. In Svizzera, per finanziare la casa dei sogni devi conferire almeno il 20% del prezzo d'acquisto o del valore di mercato da fondi propri, mentre il restante 80% può essere ottenuto sotto forma di ipoteca da una banca o da un altro istituto di credito. Una prima ipoteca può coprire fino a due terzi del prezzo d'acquisto, mentre il resto viene finanziato con una seconda ipoteca. A differenza della prima ipoteca, la seconda deve essere rimborsata entro 15 anni o prima del raggiungimento dell'età pensionabile con rate regolari.

Il capitale proprio è il denaro di tua proprietà che utilizzi per finanziare l'acquisto della tua casa. Quanto più alto è questo importo, tanto più bassa sarà l'ipoteca che dovrai accendere per finanziare la tua casa. Un'ipoteca più bassa ti permette di risparmiare sugli interessi mensili.

Composizione del capitale proprio: patrimonio previdenziale e capitale proprio "solido"

Fino al 10% del capitale proprio può provenire da un prelievo anticipato dalla previdenza professionale o dalla cassa pensioni (2° pilastro).
Il restante 10% deve essere finanziato con i cosiddetti fondi propri "solidi", ad esempio:

  • Averi in conto e risparmi
  • Titoli e oggetti di valore
  • Polizze di assicurazione sulla vita (valore di riscatto) / riscatto di una polizza assicurativa
  • anticipo ereditario, doni o prestiti senza interessi da parte di familiari
  • Terreni edificabili non occupati
  • Fondi della previdenza privata vincolata (pilastro 3a)

Per utilizzare il patrimonio previdenziale, devi tenere presente i seguenti punti:

  • Si applicano ulteriori imposte, in quanto il denaro della cassa pensioni è tassato come reddito con un'aliquota ridotta.
  • Le prestazioni successive della cassa pensioni vengono ridotte. Le prestazioni possono essere ridotte anche in caso di invalidità o decesso.
  • In caso di bancarotta privata, corri il rischio di perdere non solo la casa, ma anche i risparmi della pensione.
  • È sempre consigliabile effettuare per tempo un'analisi della previdenza.

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Composizione del capitale proprio: un esempio

  • Una casa unifamiliare ha un valore di mercato di 1 000 000 franchi.
  • Per l'acquisto è necessario il 20% di fondi propri, ossia 200 000 franchi.
  • Di questi, un massimo del 10% può provenire dalla cassa pensioni (2° Pilastro; v. spiegazione nel paragrafo successivo).

Fonte

somma in CHF

Note

Conto privato 10 000  
Conto di risparmio 50 000  
Ricavi dalla vendita di titoli 10 000 Chiunque stia pensando di vendere titoli deve anche tenere conto dello stato dei mercati finanziari.
Anticipo ereditario 50 000 Un anticipo ereditario o una donazione possono essere vantaggiosi anche per i genitori, ad esempio dal punto di vista fiscale.
Prelievo anticipato dal pilastro 3a 30 000 I fondi del pilastro 3a sono considerati a tutti gli effetti fondi propri "solidi".
Prelievo anticipato di una parte dell'avere della cassa pensioni* 50 000 Il denaro della cassa pensioni rappresenta il 5% del valore della casa. È ammesso un massimo del 10%.
Totale capitale proprio disponibile 200 000 In questo modo è possibile mettere insieme del capitale proprio.

*L'importo minimo per un prelievo di capitale dalla cassa pensioni è di 20 000 franchi.
Fonte: UBS key4 mortgages

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Sostenibilità dell'ipoteca

La sostenibilità riguarda la possibilità di permettersi un immobile a lungo termine. Una volta ottenuta un'ipoteca, oltre ai fondi personali necessari, dovrai sostenere anche costi ricorrenti per gli interessi, l'ammortamento dell'ipoteca e la manutenzione della casa. Questi costi vengono calcolati in relazione al tuo reddito lordo (incl. la tredicesima mensilità) e non devono superare un terzo del reddito lordo all'anno. Non è sempre facile soddisfare questo requisito dato che negli ultimi anni i prezzi degli immobili svizzeri sono aumentati in misura maggiore rispetto ai redditi.

È necessario includere questi costi nel calcolo della sostenibilità economica.

  • Costi dell'ipoteca: questi costi si calcolano con un tasso d'interesse figurativo, che di solito è del 5%. Questo tasso, più alto dell'attuale tasso d'interesse di mercato, ha lo scopo di garantire il mantenimento dell'immobile anche in caso di aumento dei tassi d'interesse.
  • Ammortamento o rimborso: come accennato all'inizio, la seconda ipoteca deve essere ammortizzata. Per l'ammortamento è necessario prevedere circa l'1% all'anno del totale dell'ipoteca.
  • Spese di manutenzione e accessorie: considera, sempre utilizzando un tasso di interesse figurativo, l'1% del valore dell'immobile per assicurazione, riscaldamento, elettricità, gas, acqua, ristrutturazioni, riparazioni ordinarie e manutenzione del giardino o della proprietà. Anche le spese condominiali contano come spese accessorie.

Se acquisti un immobile insieme al tuo compagno o alla tua compagna, si possono sommare i due redditi per ottenere il reddito lordo. Si presuppone che venga stipulata una responsabilità solidale, ovvero che entrambe le persone si facciano carico dell'ipoteca.

Occorre inoltre tenere presente che il reddito lordo di norma diminuisce quando si va in pensione. Ciò richiede un nuovo calcolo della sostenibilità dell'ipoteca. Ti consigliamo di prendere in considerazione il tema dell'abitazione almeno dieci anni prima del raggiungimento dell'età pensionabile.

Calcolo della sostenibilità: caso di studio

Il nostro calcolo della sostenibilità economica illustra, a titolo esemplificativo, i costi ricorrenti della proprietà di una coppia di coniugi con un reddito congiunto di 175 000 franchi svizzeri.

Esempio 1:

Prezzo di acquisto dell'immobile

CHF 800 000

Fondi propri (20% del prezzo di acquisto) CHF 160 000
Ipoteca (80% del prezzo di acquisto) CHF 640 000
Costi di gestione  
Interessi ipotecari (5%) CHF 32 000
Ammortamento (1% del volume ipotecario) CHF 6 400
Spese di manutenzione e accessorie (1% del prezzo di acquisto) CHF 8 000
Somma dei costi dell'abitazione CHF 46 400
Rapporto tra costi dell'abitazione e reddito 26.5%

Esempio 2:

Prezzo di acquisto dell'immobile

1 600 000

Fondi propri (20% del prezzo di acquisto) CHF 320 000
Ipoteca (80% del prezzo di acquisto) CHF 1 280 000
Costi di gestione  
Interessi ipotecari (5%) CHF 64 000
Ammortamento (1% del volume ipotecario) CHF 12 800
Spese di manutenzione e accessorie (1% del prezzo di acquisto) CHF 16 000
Somma dei costi dell'abitazione CHF 92 800
Rapporto tra costi dell'abitazione e reddito 53%

Conclusione: l'acquisto di una casa del valore di 800 000 franchi è finanziariamente sostenibile per questa famiglia, poiché rappresenta meno di un terzo del reddito totale. Se invece volessero acquistare una casa unifamiliare che costa il doppio, il rapporto tra i costi dell'abitazione e il reddito sarebbe del 53%. L'ipoteca non sarebbe quindi sostenibile. Il reddito della coppia dovrebbe essere di almeno 278 400 franchi.

In ogni caso, è importante valutare con attenzione e calcolare per tempo quale immobile consente di realizzare il sogno di possedere una casa.

Guida: L’ABC del finanziamento

Il nostro partner UBS ha riassunto le informazioni più importanti sul finanziamento di una casa e risponde, tra le altre, alle seguenti domande:

  • Quali regole di finanziamento devo seguire?
  • Come si determina il valore di un immobile?
  • Quale ipoteca è adatto a me?