Liegenschaftssteuer: Das musst du als Immobilienbesitzer:in zahlen

Inhaltsverzeichnis

Was ist das?
Arten von Liegenschaftssteuern
Wer zahlt Liegenschaftssteuer?
Höhe der Liegenschaftssteuer
Berechnung
Liegenschaftssteuer beim Immobilienverkauf
Steuerliche Absetzbarkeit
Häufig gestellte Fragen zur Liegenschaftssteuer
Weitere Immobiliensteuern

Liegenschaftssteuer: Was ist das?

Die Liegenschaftssteuer in der Schweiz ist eine Objektsteuer, die auf kantonaler/kommunaler Ebene auf den vollen Wert von Grundstücken erhoben wird.

Besteuert werden:

• Einfamilienhäuser
• Mehrfamilienhäuser
• Gewerbeimmobilien
• Landwirtschaftliche Grundstücke
• Unbebaute Grundstücke

Die Steuer wird jährlich bezahlt und direkt am Ort der Liegenschaft erhoben. Sie wird auf Basis des am Ende des Steuerjahres geltenden Grundstückwerts festgelegt; die Veranlagung gilt immer für das gesamte Jahr und die Besteuerung findet nicht pro rata statt.

Die folgenden Kantone kennen diese Steuer:

• Bern
• Freiburg
• Appenzell Innerrhoden
• St. Gallen
• Graubünden
• Thurgau
• Tessin
• Waadt
• Wallis
• Genf
• Jura

Die Kantone Zürich, Schwyz, Glarus, Zug, Solothurn, Basel-Landschaft und Aargau verzichten auf die Erhebung dieser Steuer.

Arten von Liegenschaftssteuern bei natürlichen Personen

In der Schweiz gibt es verschiedene Arten von Liegenschaftssteuern, die je nach Kanton und Gemeinde variieren:

Kantonssteuer

Die Kantonssteuer wird in den Kantonen Thurgau und Genf erhoben. 

Obligatorische Gemeindesteuer

Die Kantone St. Gallen, Tessin, Wallis und Jura erheben eine obligatorische Gemeindesteuer.

Fakultative Gemeindesteuer

Die fakultative Gemeindesteuer gibt es in den Kantonen Bern, Freiburg, Graubünden und Waadt. Dort ist es auch möglich, dass die Steuer von den Bezirken erhoben wird. ‘Fakultativ’ bedeutet in diesem Fall, dass die Gemeinden zwar nicht verpflichtet sind, die Steuer zu erheben, aber dazu befugt. 

Minimalsteuer

Die Minimalsteuer wird hauptsächlich bei juristischen Personen erhoben. Diese wird häufig vom Grundeigentum berechnet und dann eingesetzt, wenn sie die ordentliche Steuer übersteigt. In den Kantonen Nidwalden und Obwalden wird diese Steuer auch für natürliche Personen angewendet. Im Kanton Uri werden Grundstücke von natürlichen Personen ebenfalls mit der Minimalsteuer besteuert, wenn sie weniger als CHF 300 Kantons-, Gemeinde- und Kirchensteuern bezahlen.

Wer zahlt Liegenschafssteuer?

In über der Hälfte der Schweizer Kantone müssen Eigentümer:innen von Wohnimmobilien eine Liegenschaftssteuer zahlen. Die Steuer ist proportional zum geschätzten Immobilienwert und variiert zwischen 0,1 und 3 Promille. Personen, die als Eigentümer:in oder Miteigentümer:in im Grundbuch eingetragen sind, gelten als steuerpflichtig.

Zweitwohnungen und Ferienhäuser unterliegen neben dem Hauptwohnsitz der Eigenmietwertbesteuerung, Liegenschaftssteuer und Vermögenssteuer im Kanton, in dem sie sich befinden. Es ist normalerweise nicht erforderlich, zwei separate Steuererklärungen einzureichen. Eine Kopie der Steuererklärung, die beim Kanton des Feriendomizils eingereicht wird, genügt.

Die Steuergesetze der Kantone Bern, Uri, Appenzell Innerrhoden, St. Gallen, Graubünden und Thurgau benennen explizit die steuerpflichtige Person bei der Liegenschaftssteuer. Allerdings ist eine solche Spezifizierung bei dieser Art von Objektsteuer oft nicht notwendig. Der Hauptfokus der Liegenschaftssteuer liegt auf der Erfassung von Grundstücken, nicht auf der finanziellen Leistungsfähigkeit einzelner Personen.

Die steuerpflichtige Person wird normalerweise durch die im Grundbuch festgehaltenen Eigentumsverhältnisse bestimmt. Gesetzliche Pfandrechte sichern die Zahlung der Steuern. Diese Pfandrechte basieren in den meisten Kantonen auf Artikel 836 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB).

Wenn auf einem Grundstück ein Nutzniessungsrecht besteht, ist laut gesetzlicher Regelung in den meisten Kantonen der Nutzniesser oder die Nutzniesserin und nicht der Eigentümer oder die Eigentümerin steuerpflichtig. Unter Nutzniessung versteht man hierbei nicht jede Art der Nutzung, sondern speziell die in Artikel 745 ZGB definierte und im Grundbuch eingetragene oder gesetzlich verankerte Nutzniessung.

Mieter:innen können nicht nur Zahlung der Liegenschaftssteuer herangezogen werden.

Höhe der Liegenschaftssteuer in der Schweiz

Die Liegenschaftssteuersätze sind in allen Kantonen festgelegt und werden in Promille angegeben. Die Steuer ist proportional, was bedeutet, dass der Steuerbetrag stets in einem konstanten Verhältnis zum Wert des Grundstücks steht. Im Gegensatz zur Vermögenssteuer muss der gesetzliche Steuersatz nicht mit einem Steuerfuss (auch Steueranlage genannt) multipliziert werden. Der Steuerbetrag lässt sich daher direkt aus dem festgelegten Satz berechnen.

Kantonale Liegenschaftssteuersätze

Minimalsteuersätze

Berechnung der Liegenschaftssteuer

Für die Steuerberechnung wird der Wert einer Liegenschaft in der Regel auf Basis des geschätzten Marktwerts oder des Einheitswerts ermittelt. Es ist wichtig, dass dieser Wert korrekt bestimmt wird, um eine genaue Steuerberechnung zu gewährleisten. Der Verkehrswert spiegelt den Marktwert der Immobilie wider und wird in vielen Fällen auf der Grundlage einer amtlichen Schätzung festgelegt.

Renovierungen oder Umbauten können die Höhe der Liegenschaftssteuer beeinflussen. In der Regel führen Verbesserungen, die den Wert der Immobilie vermehren, zu einer höheren Steuer, da der geschätzte Wert der Liegenschaft steigt.

Die Nutzung von erneuerbaren Energien kann sich positiv auf die Liegenschaftssteuer auswirken. Es ist wichtig zu beachten, dass die Steuervorteile je nach Kanton unterschiedlich ausfallen. Einige Kantone bieten Steuererleichterungen oder -befreiungen für Immobilien an, die erneuerbare Energien nutzen oder energieeffiziente Massnahmen umsetzen.

Gemischt genutzte Immobilien

Gemischt genutzte Immobilien, die sowohl gewerblich als auch privat genutzt werden, sind in der Regel nach dem Verhältnis der Nutzungsbereiche besteuert. Der Wert der Immobilie wird entsprechend der gewerblichen und privaten Nutzung aufgeteilt.

Berechnungsbeispiel

Einfamilienhaus nach Renovierung für eine natürliche Person im Kanton Thurgau:

• Ursprünglicher geschätzter Wert des Hauses: CHF 750'000
• Wertsteigerung durch Renovierung: CHF 50'000
• Neuer geschätzter Wert nach Renovierung: CHF 800'000
• Angenommener Steuersatz: 0.5 Promille
• Berechnung der Liegenschaftssteuer:
• 800'000 x 0.5‰ = CHF 400
• Jährliche Liegenschaftssteuer: CHF 400

Liegenschaftssteuer beim Immobilienverkauf

Die Liegenschaftssteuerpflicht wechselt beim Verkauf einer Immobilie auf die neue Eigentümer:in über. Für das Jahr des Verkaufs wird die Steuer anteilig berechnet. Bis zum Datum des Verkaufs liegt die Steuerpflicht bei der verkaufenden Person, ab diesem Zeitpunkt bei der kaufenden.

Steuerliche Absetzbarkeit bei Liegenschaftssteuer 

In vielen Kantonen kann die Liegenschaftssteuer als abzugsfähige Kosten im Rahmen der Immobilienbesteuerung von der Einkommenssteuer abgezogen werden.

Häufig gestellte Fragen zur Liegenschaftssteuer

Was passiert bei Nichtzahlung der Liegenschaftssteuer?

Bei Nichtzahlung der Liegenschaftssteuer können Verzugszinsen anfallen und rechtliche Schritte eingeleitet werden, die bis zur Pfändung der Immobilie führen.

Was passiert mit der Liegenschaftssteuer bei Erbimmobilien?

Bei Erbimmobilien geht die Steuerpflicht auf die Erben über. Die Steuer wird auf Basis des geschätzten Werts der Immobilie zum Zeitpunkt der Erbschaft berechnet.

Was ist von der Liegenschaftssteuer ausgenommen?

Staatliche und gemeinnützige Einrichtungen sind in der Regel von der Liegenschaftssteuer ausgenommen. Es können auch bestimmte landwirtschaftliche und schutzwürdige Gebiete Ausnahmen darstellen. Je nach Kanton gibt es weitere Ausnahmen für die Aufhebung der Liegenschaftssteuer. Im Kanton Genf zum Beispiel können Liegenschaften mit einer hohen Energieeffizienz von der Steuer befreit werden.

Andere Steuern, die Immobilienbesitzer:innen zahlen müssen

Wer eine Immobilie besitzt, muss neben der Liegenschaftssteuer auch andere Steuern berücksichtigen. Dazu gehören:

• Grundstückgewinnsteuer: Diese Steuer wird auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie erhoben.
• Handänderungssteuer: Eine Steuer, die beim Eigentumswechsel einer Immobilie anfällt.
• Eigenmietwert: Eine Besteuerung des Wertes, den die Nutzung der eigenen Immobilie als Wohnraum darstellt.
• Vermögenssteuer: Eine Steuer auf den Gesamtwert des Vermögens, einschliesslich Immobilien.

Diese Steuern variieren je nach Kanton und sollten bei der Finanzplanung berücksichtigt werden.