Kündigung wegen Eigenbedarf – Wie gehst du vor?

Die Lebensumstände und deine Bedürfnisse haben sich geändert oder du wünschst dir einen Tapetenwechsel – Wenn du als Eigentümer einer Immobilie dein Wohnobjekt selbst nutzen möchtest, muss der aktuelle Mieter ausziehen. Aber wie meldet man Eigenbedarf an und wie funktioniert die Eigenbedarfskündigung? Wir zeigen dir, worauf du achten solltest und was dir laut Mietrecht bei der Kündigung von einem Mietverhältnis aus Eigenbedarf zusteht.

Was ist Eigenbedarf?

Eigenbedarf bedeutet im klassischen Sinne, dass der Eigentümer einer Immobilie diese nicht mehr vermietet, sondern selbst in die Wohnung oder in das Haus einzieht. Als Besitzer oder Besitzerin steht es dir gesetzlich nämlich jederzeit frei, selbst in deinem Wohnobjekt zu wohnen. Nicht umsonst besitzt du schliesslich eine Immobilie.

Wenn du dein Wohnobjekt selbst nutzen möchtest, kannst du daher Eigenbedarf anmelden. Damit dein Anspruch auf Eigenbedarf und die Kündigung des aktuellen Mietvertrags reibungslos umgesetzt werden können, müssen ein paar Punkte berücksichtigt werden. Denn der Rahmen, in welchem eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden darf, ist gesetzlich klar geregelt.

Kündigung wegen Eigenbedarf – Wie gehst du vor?
Durch Eigenbedarf zum Eigenheim @freepik.ch

Wer – ausser dir – ist im Eigenbedarf eingeschlossen?

Möchtest du als Eigentümer deine Immobilie für dich selbst nutzen, ist der Fall klar. Aber für wen kannst du sonst noch Eigenbedarf anmelden? Grundsätzlich darfst du auch für Familienangehörige oder Angehörige deines Haushalts Anspruch auf Eigenbedarf geltend machen. Auch ausserhalb deiner Verwandtschaft gibt es Personen, die in deine Immobilie einziehen dürfen: Zum Beispiel die Kinder deines Lebenspartners oder deiner Lebenspartnerin. Benötigst du Pflegepersonal, darfst du auch für dieses Personal einen Mietvertrag zu deinem aktuellen Mieter kündigen, damit stattdessen das Personal in deine Immobilie einziehen kann. Wichtig ist, dass du als Eigentümer glaubhaft darlegen kannst, warum du die Wohnung oder das Haus selbst beanspruchen möchtest und nicht weiter vermieten kannst.

Wie funktioniert eine formelle Eigenbedarfskündigung?

Bei der Kündigung von einem Mietverhältnis musst du darauf achten, dass sie formell richtig durchgeführt wird. Nur so ist sie gesetzlich gültig. Achte deshalb bei der Eigenbedarfskündigung auf folgende Punkte:

Kündigung richtig adressieren

Wird die Wohnung von mehreren Parteien gemietet – Ehepartner, Konkubinatspartner oder Wohngemeinschaften – muss die Kündigung an alle Personen einzeln adressiert werden. Du musst belegen können, dass das Kündigungsschreiben beim Adressaten ankommt: Schicke die Eigenbedarfskündigung deshalb als Einschreiben oder bringe es mit einem Zeugen persönlich vorbei. Im ungünstigsten Fall könnte der Mieter oder die Mieterin bestreiten, das Schreiben erhalten zu haben.

Kündigungsfristen einhalten

Auch als Eigentümer muss du die gesetzliche Kündigungsfrist nach schweizerischem Obligationenrecht Art. 266c einhalten: Bei der Miete von Wohnungen können die Parteien mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen. Massgebend ist dabei nicht der Poststempel, sondern das Datum, an welchem die Mietperson die Kündigung effektiv in den Händen hält. Hältst du als kündigende Partei die Frist der Eigenbedarfskündigung nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.

Das muss im Kündigungsschreiben stehen

Für deine Eigenbedarfskündigung benötigst du als Erstes ein vom Kanton genehmigtes Kündigungsformular. Dieses musst du eigenhändig unterzeichnen. Jede Kündigung muss in Schriftform erfolgen.

Es reicht nicht, «Eigenbedarf» als Kündigungsgrund anzugeben. Du musst ausführen, für wen die Wohnung benötigt wird. Falls mehrere Personen einziehen, musst du aber nicht jede einzeln aufführen. Wichtig ist, dass du die Gründe, weshalb sich der Nutzungsbedarf ergibt, wahr und plausibel erläuterst. Du kannst den Mieter ausserdem auf sein Widerspruchsrecht nach schweizerischem Obligationenrecht Art. 271 aufmerksam machen.

Wenn du diese Punkte berücksichtigst, ist dein Kündigungsschreiben für den Eigenbedarf formell gültig.

Kündigung wegen Eigenbedarf – Wie gehst du vor?
Einigung @freepik.ch

Mietrecht bei Eigenbedarf: Diese Punkte gilt es zu beachten

Sei gewappnet, dass nicht alles reibungslos verlaufen kann. Mit dem richtigen Wissen lassen sich aber viele Hürden meistern. Die folgenden 3 Punkte solltest du beachten, wenn du deinem Mieter aus Eigenbedarf kündigen willst:

Mieter vorab informieren

Achte darauf, dass der Anspruch auf Eigenbedarf nicht bereits bekannt war, als du deine Immobilie vermietet hast. Ist das der Fall, musst du den Mieter schon beim Vertragsabschluss darauf hinweisen. 

Kauf bricht Miete nicht

Wenn du deine Immobilie verkaufst, gehen die laufenden Mietverhältnisse auf den Erwerber über. Wenn der neue Eigentümer Eigenbedarf geltend machen will, gelten für ihn erneut die gesetzlichen Kündigungsfristen: Somit kann er dem Mieter mit einer Frist von drei Monaten auf den nächsten ortsüblichen Termin kündigen.

Was passiert, wenn der Mieter nicht ausziehen will?

Etwas komplizierter wird es, wenn sich der gekündigte Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung wehrt. Liegt beim Mieter ein besonderer Fall von Härte vor, kann er verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Nach OR Art. 272 handelt es sich dabei um Härtefolgen, welche nicht durch die Interessen des Vermieter zu rechtfertigen sind. Zu diesen Fällen zählen unter anderem:

  • hohes Alter
  • eine körperliche Behinderung
  • eine schwere Krankheit
  • Schwangerschaft

In diesem Fall wird geprüft wie die Umstände des Vertragsabschlusses sowie die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse beider Parteien sind und wie sich der örtliche Markt für Wohn- und Geschäftsräume verhält. Die Dringlichkeit des Eigenbedarfs vom Vermieter wird ebenfalls berücksichtigt. Je dringlicher der Grund für die Eigenbedarfskündigung, desto kürzer fällt die Erstreckung der Miete aus. Das Ergebnis hängt immer vom Einzelfall ab – die Schlichtungsstelle wägt Anliegen beider Parteien ab und vermittelt zwischen den Antragstellern.

Sobald es zum Konflikt mit dem Mieter kommt, ist die Beratung durch einen Fachanwalt ratsam.

Wie kündige ich das Mietverhältnis in gütlicher Einigung?

Meistens erfolgt die Eigenbedarfskündigung erfolgreich. Wenn du das Mietverhältnis so sanft wie möglich kündigen willst, gehe vor der schriftlichen Kündigung am besten auf deinen Mieter zu und erkläre ihm mündlich, weshalb du die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen möchtest. Du kannst deinem Mieter auch eine Alternativwohnung oder eine verlängerte Kündigungsfrist anbieten, um die Beendigung des Mietvertrags angenehmer zu gestalten.