Résiliation pour besoin propre – comment procéder?
Les circonstances de la vie et tes besoins ont évolué ou tu veux changer de décor – si, en tant que propriétaire d’un bien immobilier, tu veux utiliser toi-même le logement, le locataire actuel doit déménager. Mais comment peut-on notifier son propre besoin et comment fonctionne la résiliation pour besoin propre? Nous t’expliquons ce à quoi tu dois faire attention ainsi que tes droits en vertu du droit de bail lorsque tu résilies un bail pour besoin propre.
Qu’est-ce que le besoin propre?
Au sens classique du terme, le besoin propre signifie que le propriétaire d’un bien immobilier ne le loue plus, mais emménage lui-même dans l’appartement ou la maison. En tant que propriétaire, tu es légalement libre de résider toi-même dans ton bien à tout moment. Après tout, ce n’est pas pour rien que tu possèdes un bien immobilier.
Par conséquent, si tu veux utiliser ton bien toi-même, tu peux déclarer ton besoin propre. Afin que ton droit à l’usage propre et la résiliation du bail en cours puissent être mis en œuvre sans problème, quelques points doivent être pris en considération. En effet, le cadre juridique dans lequel un avis de besoin propre peut être donné est clairement réglementé.
Qui – à part toi – est couvert par le besoin propre?
Si, en tant que propriétaire, tu souhaites habiter toi-même dans ton bien immobilier, tout est clair. Mais pour qui d’autre peux-tu faire valoir le besoin propre? En principe, tu peux également faire valoir le besoin propre pour les membres de ta famille ou les personnes vivant dans ton ménage. Il y a aussi des personnes extérieures à ta famille qui sont autorisées à s’installer dans ton bien immobilier: par exemple, les enfants de ton ou ta partenaire. Si tu as besoin de personnel soignant, tu peux également résilier un bail avec ton locataire actuel pour que ce dernier cède la place à la personne qui prend soin de toi. Il est important qu’en tant que bailleur, tu puisses expliquer de façon crédible pourquoi tu souhaites occuper toi-même l’appartement ou la maison et mettre fin à toute forme de location.
Comment fonctionne une résiliation formelle pour besoin propre?
Lorsque tu résilies un bail, tu dois t’assurer que la résiliation soit formellement correcte. Ce n’est qu’à cette condition qu’elle est juridiquement valable. Par conséquent, fais attention aux points suivants lorsque tu résilies un bail pour besoin propre:
Adresser correctement l’avis de résiliation
Si le logement est loué par plusieurs personnes – conjoints, concubins ou colocataires – l’avis de résiliation doit être adressé à chaque personne individuellement. Tu dois être en mesure de prouver que le courrier de résiliation est parvenu à son destinataire: par conséquent, envoie l’avis de résiliation pour besoin propre par courrier recommandé ou remets-le en mains propres devant un témoin. Dans le pire des cas, le ou la locataire pourrait nier avoir reçu le courrier.
Respecter les délais de préavis
Même en tant que propriétaire, tu dois respecter le délai de préavis légal selon l’art. 266c du Code suisse des obligations: dans le cas d’une location d’appartement, le bail peut être résilié en observant le délai de résiliation légal de trois mois et un terme fixé par l’usage local, ou, en absence d’un tel terme, à l’échéance d’une durée de location de trois mois. Ce n’est pas le cachet de la poste qui fait foi, mais la date à laquelle le locataire tient effectivement l’avis de résiliation entre ses mains. Si, en tant que partie notifiante, tu ne respectes pas le délai de résiliation pour besoin propre, la résiliation sera valable pour le terme le plus proche.
Ce qui doit figurer dans le courrier de résiliation
Pour résilier un bail pour besoin propre, tu as d’abord besoin d’un formulaire de résiliation approuvé par le canton. Tu dois signer ce formulaire de manière manuscrite. Toute résiliation doit être faite par écrit.
Il ne suffit pas d’indiquer «besoin propre» comme motif de résiliation. Tu dois indiquer pour qui tu as besoin de l’appartement. Toutefois, si plusieurs personnes emménagent, il n’est pas nécessaire de les mentionner individuellement. Ce qui est important, c’est que tu expliques de manière honnête et plausible les raisons de ton besoin propre. Tu peux également signaler au locataire qu’il dispose d’un droit d’opposition selon l’art. 271 du Code des obligations.
Si tu respectes ces points, ton courrier de résiliation pour besoin propre sera formellement valable.
Droit de bail et besoin propre: les points à prendre en compte
Il faut t’attendre à ce que tout ne se passe pas sans heurts. Toutefois, avec de bonnes connaissances, de nombreux obstacles peuvent être surmontés. Tu devrais tenir compte des 3 points suivants si tu souhaites donner un préavis de résiliation pour besoin propre à ton locataire:
Informer le locataire à l’avance
Assure-toi que ton besoin propre n’était pas déjà connu au moment où tu as mis ton bien en location. En pareil cas, tu es tenu d’en informer le locataire lors de la signature du contrat.
Un achat ne met pas fin au bail
Si tu vends ton bien immobilier, les baux en cours sont transférés à l’acheteur. Si le nouveau propriétaire veut faire valoir son besoin propre, il doit à nouveau respecter les délais de préavis légaux: ainsi, il peut résilier le bail moyennant un préavis de trois mois pour le prochain terme fixé par l’usage local.
Que se passe-t-il si le locataire ne veut pas déménager?
Les choses se compliquent un peu si le locataire ayant reçu l’avis de résiliation pour besoin propre s’y oppose. Si le locataire est confronté à des difficultés particulières, il peut exiger le maintien du contrat de location. Selon l’art. 272 CO, il s’agit alors de conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Ces cas incluent entre autres les situations suivantes:
- âge avancé
- handicap physique
- maladie grave
- grossesse
Dans de tels cas, les circonstances de la conclusion du contrat ainsi que la situation personnelle et économique des deux parties sont examinées, tout comme le marché local des biens résidentiels et commerciaux. L’urgence du besoin propre du propriétaire est également prise en compte. Plus le motif de la résiliation pour besoin propre est urgent, plus la prolongation du bail est courte. Le résultat dépend toujours de chaque cas particulier – l’office de conciliation évalue les préoccupations des deux parties et sert de médiateur entre les demandeurs.
En cas de conflit avec le locataire, il est conseillé de se tourner vers un avocat spécialisé.
Comment résilier un bail à l’amiable?
La plupart du temps, la résiliation du bail pour besoin propre aboutit sans problème. Si tu veux résilier le bail dans les meilleures conditions possibles, il est préférable de prendre contact avec ton locataire avant de lui envoyer un avis de résiliation écrit et de lui expliquer verbalement pourquoi tu souhaites résilier le bail pour cause de besoin propre. Tu peux également proposer à ton locataire un logement de remplacement ou un délai de préavis prolongé pour rendre la résiliation du bail plus agréable.