Disdetta per uso personale: cosa fare?

Cos’è l’uso personale?

In senso classico, l’uso personale implica che il/la proprietario/a di un immobile non affitti più l’oggetto in questione, ma vada ad abitare personalmente nell’appartamento o nella casa. Dal punto di vista giuridico, come proprietario o proprietaria hai il diritto di andare ad abitare nel tuo immobile in qualsiasi momento. Non per niente, in fondo, è di tua proprietà.

Se desideri utilizzare personalmente la tua proprietà, puoi comunicare questa tua esigenza. Per far valere il tuo diritto all’uso personale e disdire l’attuale contratto di locazione senza problemi è necessario tuttavia tenere conto di alcuni aspetti. La legge, infatti, definisce con chiarezza le condizioni di disdetta per uso personale.

A chi, oltre a te, può essere destinato l’immobile per uso personale?

Se vuoi utilizzare l’immobile per te che sei il/la proprietario/a, il caso è chiaro. Ma a chi altro potresti destinarlo per uso personale? In linea di massima, hai la possibilità di esercitare il tuo diritto all’uso personale anche a favore di familiari o membri del tuo nucleo famigliare. Oltre ai parenti, ci sono tuttavia altre persone che puoi autorizzare ad abitare nel tuo immobile, come ad esempio i figli del tuo o della tua partner. Puoi disdire il contratto di locazione anche se hai bisogno di personale di cura, affinché possa andare ad abitare nel tuo appartamento al posto dell’attuale inquilino. L’importante è che come proprietario/a tu sia in grado di fornire una spiegazione plausibile del motivo per cui vorresti utilizzare personalmente l’abitazione o la casa e non puoi continuare ad affittarla.

Come funziona una disdetta formale per uso personale?

In caso di disdetta di un rapporto di locazione devi rispettarne i requisiti formali. Solo così sarà giuridicamente valida. In caso di disdetta per uso personale fai quindi attenzione ai tre punti seguenti:

1. Indirizza correttamente la disdetta

Se l’appartamento è affittato da più parti, come ad esempio coniugi, partner conviventi o coinquilini, la disdetta deve essere indirizzata a tutti singolarmente. Devi poter provare che la lettera di disdetta sia giunta al destinatario: spediscila pertanto come raccomandata o consegnala personalmente in presenza di un testimone. Nella peggiore delle ipotesi l’inquilino o l’inquilina potrebbe contestare di averla ricevuta.

2. Rispetta i termini di disdetta

Anche come proprietario/a sei tenuto/a a rispettare il termine di disdetta legale previsto dall’art. 266c del Codice delle obbligazioni svizzero: nella locazione di abitazioni, ciascuna delle parti può dare la disdetta con un preavviso di tre mesi per la scadenza determinata dall’uso locale o, in mancanza di tale uso, per la fine di un trimestre di locazione. A far fede non è il timbro postale, bensì la data in cui l’inquilino ha effettivamente la disdetta in mano. Se non ti attieni al termine prescritto, la disdetta sarà valida per la scadenza successiva.

3. Il contenuto di una lettera di disdetta

Per la disdetta per uso personale hai bisogno innanzitutto di un modulo di disdetta approvato dal Cantone, che devi firmare di tuo pugno. Ogni disdetta richiede la forma scritta.

Non basta addurre come motivo l’«uso personale». Devi indicare per chi hai bisogno dell’appartamento. Se le persone sono più di una, non hai bisogno tuttavia di citarle singolarmente. L’importante è motivare in modo veritiero e plausibile le tue esigenze. Inoltre, puoi richiamare l’attenzione degli inquilini/e sulla contestabilità della disdetta ai sensi dell’art. 271 del Codice delle obbligazioni svizzero.

Se rispetti questi punti, la lettera di disdetta per uso personale sarà formalmente valida.

Diritto di locazione in caso di uso personale: quali aspetti osservare

Preparati al fatto che potrebbe non filare tutto liscio. Con le giuste informazioni però si possono superare molti ostacoli. Se vuoi disdire il contratto di locazione per uso personale, devi rispettare i tre punti seguenti:

1. Informa preventivamente l’inquilino/a

Assicurati che l’intenzione di destinare l’immobile a uso personale non fosse già nota al momento in cui hai affittato l’immobile. In questo caso, devi informare l’inquilino/a al momento della stipula del contratto. 

2. L’acquisto non interrompe l’affitto

Se decidi di vendere il tuo immobile, i rapporti di locazione in corso passano all’acquirente. Se il nuovo proprietario o la nuova proprietaria vuole far valere il diritto all’uso personale, anche nel suo caso si applicano i termini di disdetta previsti dalla legge, ovvero può dare la disdetta all’inquilino/a con un preavviso di tre mesi per la scadenza determinata dall’uso locale.

3. Cosa succede se l’inquilino o l’inquilina non vuole lasciare l’abitazione?

Le cose si complicano se l’affittuario si oppone alla disdetta del contratto motivata dall’uso personale. Se la disdetta dovesse causare una situazione di particolare disagio, l’inquilino o l’inquilina può richiedere una protrazione del rapporto di locazione. Ai sensi dell’art. 272 del Codice delle obbligazioni si tratta di conseguenze di disagio non giustificabili dagli interessi del locatore. Questi casi includono:

• età avanzata
• disabilità fisica
• grave malattia
• stato di gravidanza

In questo caso vengono verificate le circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto, la situazione personale ed economica delle parti e la situazione del mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali. Viene inoltre tenuto conto dell’urgenza del/della locatore/locatrice. Più il motivo della disdetta per uso personale è urgente, minore sarà il periodo di protrazione dell’affitto. L’esito dipende sempre dal singolo caso; l’organo di conciliazione valuta le richieste di entrambe le parti e funge da mediatore.

Se si arriva a una situazione di conflitto, è consigliabile richiedere la consulenza di un avvocato specialista.

Come posso disdire il rapporto di locazione in modo amichevole?

Nella maggior parte dei casi la disdetta per uso personale avviene senza intoppi. Se vuoi disdire il rapporto di locazione nel modo più delicato possibile, parla personalmente con l’affittuario/a prima di inviare la disdetta scritta e spiega i motivi per cui vuoi dare la disdetta dell’appartamento per uso personale. Per facilitarti il più possibile la risoluzione del contratto di locazione, puoi anche proporre all’affittuario un’abitazione alternativa o un termine di disdetta prolungato.