Droit de préemption lors de la vente d’un bien immobilier: bon à savoir

Qu’est-ce que le droit de préemption?

Le droit de préemption t’offre la possibilité d’acquérir un bien immobilier (ou un terrain) avant qu’il ne soit mis à la disposition d’autres acheteuses ou acheteurs. Il est fréquemment utilisé et repose sur des dispositions contractuelles ou légales.

Pour exercer ton droit de préemption, il faut d’abord qu’une offre d’achat soit faite par une autre partie, ce qui te donne la possibilité d’effectuer l’achat aux mêmes conditions. Le vendeur ou la vendeuse doit t’informer de cette offre et t’accorder un délai de réflexion. Tu as ainsi la possibilité d’acquérir le bien immobilier ou le terrain avant qu’il ne soit vendu à une autre partie intéressée.

Types de droit de préemption

Droit de préemption contractuel

En cas d’accord explicite, on parle de droit de préemption contractuel. Cela te donne l’opportunité d’acquérir le bien immobilier sous certaines conditions avant qu’il ne soit proposé à d’autres. Il est important de consigner par écrit les conditions telles que le prix, les délais et la procédure.

Droit de préemption légal

Le droit de préemption légal repose sur des lois spécifiques qui peuvent te concerner dans certains cas. Il est utilisé dans des situations particulières, par exemple sur des terres agricoles, dans des zones en développement ou lorsqu’il sert l’intérêt général, comme pour la préservation des espaces verts, le développement urbain ou la politique de logement social.

Dans ce cas, il n’y a pas de droit de préemption

Il n’existe pas de droit de préemption si tu reçois un bien immobilier en cadeau ou si tu reprends un bien immobilier d’héritiers au sein d’une hoirie. Dans ce cas, il n’y a pas de droit de préemption, car il s’agit d’une vente entre membres de la famille.

Bases légales

Les dispositions relatives au droit de préemption sont inscrites dans le Code civil suisse (art. 681 et suiv. CC) et dans le Code des obligations (art. 216 et suiv. CO). L’exercice, la durée et l’expiration y sont réglementés en détail.

Code civil (art. 681 et suiv. CC)

Le Code civil suisse définit les conditions du droit de préemption pour les biens immobiliers. Ce droit permet à une personne ou à une entité d’acquérir un bien immobilier aux mêmes conditions qu’un tiers lorsqu’il existe une offre de vente. L’exercice de ce droit est soumis à un certain délai et comprend des dispositions concernant la forme écrite, la transférabilité et les conséquences en cas de non-utilisation.

Code des obligations (art. 216 et suiv. CO)

Les articles 216 et suivants du Code suisse des obligations décrivent en détail les règles et obligations relatives au droit de préemption. Cela inclut la procédure, les mesures nécessaires en cas d’intention de vente à des tiers, l’obligation d’information et la nécessité de mentionner expressément le droit de préemption dans le contrat. Le CO garantit ainsi un traitement transparent et la sécurité juridique pour toutes les parties concernées.

Droit de préemption limité vs illimité

Droit de préemption limité: n’est applicable que dans des conditions spécifiques ou dans un délai déterminé. Par exemple, l’utilisation n’est possible que pendant une vente spéciale ou dans un délai prédéfini.

Droit de préemption illimité: s’applique à toutes les ventes futures tant que les conditions sont remplies par l’ayant droit. Il est également transmissible à tous les propriétaires ultérieurs du bien immobilier.

Comment un droit de préemption est-il juridiquement fondé?

Le droit de préemption trouve son origine dans le principe selon lequel la propriété implique des obligations. Si tu possèdes un bien immobilier, tu as l’obligation de protéger tes voisins et la commune contre tout dommage ou toute perturbation. Le droit de préemption permet de remplir cette obligation en privilégiant l’achat du bien immobilier.

Vendre sa maison avec droit de préemption dans la pratique

Décision de vendre un bien immobilier

Lorsque tu vends un bien immobilier grevé d’un droit de préemption, il convient d’examiner attentivement les conditions, car celles-ci peuvent limiter le choix des acheteurs potentiels et ralentir le processus de vente.

Communication à la personne bénéficiaire

Les vendeuses et vendeurs sont tenus d’informer immédiatement et sous la forme prescrite les ayants droit du droit de préemption d’une offre de vente spécifique. Ils doivent indiquer clairement le prix, le délai et tous les détails nécessaires pour prendre une décision éclairée.

Exercice du droit de préemption

Dès réception de la notification, tu disposes d’un certain délai pour exercer ton droit de préemption. Si tu fais usage de ce droit, l’entrée dans le contrat de vente s’effectue aux mêmes conditions que celles de l’acheteur initial. Si le droit de préemption n’est pas exercé, la partie vendeuse est en droit de vendre le bien immobilier à d’autres personnes intéressées.

Signature du contrat

Lorsque le droit de préemption est exercé, le contrat de vente est signé en tenant compte de toutes les conditions, ce qui conclut la vente du bien immobilier. Si le droit de préemption n’est pas exercé, le vendeur est autorisé à vendre le bien immobilier à des tiers aux mêmes conditions.

Questions fréquentes sur le droit de préemption

Un droit de préemption peut-il être légué ou transféré?

Oui, dans certaines circonstances, le transfert du droit de préemption est possible. Il peut être transmis par héritage ou transféré à d’autres personnes par le biais d’accords clairs conclus du vivant du titulaire. En cas de décès du titulaire initial du droit, celui-ci revient à ses héritiers, sauf disposition contraire d’un contrat ou d’une loi. Toute cession à des tiers pendant la vie du titulaire des droits nécessite un accord explicite entre les parties concernées.

Combien de temps le droit de préemption est-il valable?

Un droit de préemption légal a généralement une durée de deux ans, tandis qu’un droit de préemption contractuel peut être plus ou moins long selon l’accord conclu.

Comment le prix est-il déterminé lors de l’exercice d’un droit de préemption?

Lorsque le droit de préemption est exercé, le prix est généralement basé sur l’offre d’un tiers, aux conditions de laquelle le ou les ayant droits doivent acheter le bien immobilier. En l’absence d’une telle offre, le prix est fixé soit par un accord, soit par une procédure d’évaluation indépendante.

Quels sont les délais à respecter lors de l’exercice d’un droit de préemption?

La validité d’un droit de préemption dépend fortement du respect de certains délais. Tandis que les droits de préemption légaux sont généralement soumis à un délai d’exercice de trois mois, les délais pour les droits de préemption contractuels peuvent varier et vont souvent d’un mois à plusieurs mois. Le respect de ces délais est très important, car le non-exercice du droit dans les délais impartis entraîne, dans la plupart des cas, la perte de ce droit.

Un droit de préemption peut-il être rejeté?

Oui, le droit de préemption peut être rejeté par contrat dans certaines circonstances. Toutefois, dans la plupart des cas, ces rejets sont nuls ou inefficaces s’ils entraînent des désavantages trop importants.