Diritto di prelazione in caso di vendita di un immobile

Cos’è il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione ti offre l’opportunità di acquistare un immobile (o un fondo) prima che diventi disponibile per altri acquirenti. Trova spesso applicazione e si basa su disposizioni contrattuali o legali.

Per esercitare il tuo diritto di prelazione, è necessario che tu riceva da parte di un altro soggetto un’offerta di acquisto che ti dia la possibilità di effettuare l’acquisto alle stesse condizioni. Il venditore è tenuto a informarti in merito a questa offerta e a concederti un termine per la decisione. In questo modo avrai la possibilità di acquistare l’immobile o il terreno prima che entri in gioco un altro potenziale acquirente.

Tipologie di diritto di prelazione

Diritto di prelazione contrattuale

In presenza di un accordo esplicito deriva un diritto di prelazione contrattuale. Questo ti dà la possibilità di acquistare l’immobile a condizioni prestabilite prima che venga offerto ad altri. È importante mettere per iscritto le condizioni come prezzo, scadenze e procedura.

Diritto di prelazione legale

Il diritto di prelazione legale si fonda su leggi specifiche, che in determinati casi potrebbero diventare rilevanti per te. Subentra in situazioni particolari, ad esempio per superfici agricole, zone di sviluppo o per scopi di interesse generale, come la conservazione di aree verdi, lo sviluppo urbano o la politica degli alloggi sociali.

Quando non sussiste il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione non sussiste se un immobile ti viene regalato o se rilevi una proprietà da eredi nell’ambito di una comunione ereditaria. In questo caso non è previsto alcun diritto di prelazione perché si tratta di una vendita tra familiari.

Basi legali

Le norme sul diritto di prelazione sono stabilite nel Codice civile svizzero (art. 681 e segg. CC) e nel Codice delle obbligazioni (art. 216 e segg. CO). Queste disposizioni disciplinano in dettaglio aspetti come esercizio, durata ed estinzione.

Codice civile (art. 681 e segg. CC)

Il Codice civile svizzero definisce le condizioni del diritto di prelazione per gli immobili. Tale diritto consente a una persona o a un’entità di acquistare un immobile alle stesse condizioni di una terza parte, qualora esista un’offerta di vendita. La fruizione di questo diritto è soggetta a un determinato termine e contiene disposizioni relative alla forma scritta, alla trasferibilità e alle conseguenze in caso di mancato utilizzo.

Codice delle obbligazioni (art. 216 e segg. CO)

Le regole e gli obblighi relativi al diritto di prelazione sono descritti nel dettaglio negli articoli 216 e segg. del Codice delle obbligazioni svizzero. Qui sono spiegati la procedura, le misure necessarie in caso di vendita a terzi, l’obbligo di informazione e la necessità di menzionare esplicitamente il diritto di prelazione nel contratto. In questo modo, il CO garantisce trasparenza e sicurezza giuridica per tutte le parti coinvolte.

Diritto di prelazione limitato vs. illimitato

Diritto di prelazione limitato: si applica solo a condizioni specifiche o entro un determinato lasso di tempo. Ad esempio, l’utilizzo è possibile solo in occasione di una vendita speciale o entro un determinato lasso di tempo.

Diritto di prelazione illimitato: si applica a tutte le vendite future, purché siano soddisfatti i requisiti degli aventi diritto. Ed è altresì trasferibile a tutti i successivi proprietari dell’immobile.

Come viene motivato dal punto di vista giuridico un diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione trae origine dal principio che la proprietà comporta obblighi. Se possiedi un immobile, hai l’obbligo di proteggere i tuoi vicini e il comune da eventuali danni o malfunzionamenti. Il diritto di prelazione consente di adempiere a tale obbligo attraverso l’acquisto preferenziale dell’immobile.

La vendita di una casa con diritto di prelazione nella pratica

Decisione in merito alla vendita di un immobile

Se decidi di vendere un immobile che prevede un diritto di prelazione, dovresti verificare attentamente le condizioni, poiché ciò potrebbe limitare la scelta dei potenziali acquirenti e rallentare il processo di vendita.

Comunicazione ai beneficiari

Chi vende è tenuto a informare chi può esercitare il diritto di prelazione, tempestivamente e nella forma prevista, in merito a una specifica offerta di vendita. Si devono indicare chiaramente il prezzo, il termine e tutti i dettagli necessari per prendere una decisione informata.

Esercizio del diritto di prelazione

Una volta ricevuta la notifica, hai un certo lasso di tempo per esercitare il diritto di prelazione. Se lo eserciti, accedi al contratto di compravendita alle stesse condizioni previste per l’acquirente originario. Se invece decidi di non esercitarlo, il venditore ha il diritto di vendere l’immobile ad altre persone interessate.

Firma del contratto

Quando si esercita il diritto di prelazione, si giunge alla firma del contratto di compravendita che include tutte le condizioni, e questo costituisce anche l’atto che conclude la vendita dell’immobile. Se il diritto di prelazione non viene esercitato, la parte venditrice è autorizzata a vendere l’immobile a terzi alle stesse condizioni.

Domande frequenti sul diritto di prelazione

Un diritto di prelazione può essere ereditato o trasferito?

Sì, in determinate circostanze è possibile trasferire il diritto di prelazione. Può essere ceduto ad altri per eredità o trasferito ad altri mediante accordi chiari definiti quando il titolare è ancora in vita. In caso di decesso del titolare originario del diritto, questo passa ai suoi eredi, salvo diversa disposizione contrattuale o giuridica. La cessione a terzi mentre il titolare del diritto è ancora in vita richiede un accordo esplicito tra le parti coinvolte.

Per quanto tempo è valido il diritto di prelazione?

Un diritto di prelazione legale ha di norma una durata di due anni, mentre un diritto di prelazione contrattuale può essere più lungo o più breve, a seconda dell’accordo.

Come viene determinato il prezzo in caso di esercizio di un diritto di prelazione?

Quando viene esercitato il diritto di prelazione, il prezzo di solito si adegua all’offerta di una terza parte, alle cui condizioni l’avente diritto è tenuto ad acquistare l’immobile. In assenza di tale offerta, il prezzo è determinato mediante accordo o tramite una procedura di valutazione indipendente.

Quali scadenze si devono osservare nell’esercizio di un diritto di prelazione?

L’efficacia di un diritto di prelazione dipende fortemente dal rispetto di determinate scadenze. Mentre per i diritti di prelazione legali si applica di norma un termine di esercizio di tre mesi, i periodi di esercizio per i diritti di prelazione concordati contrattualmente possono variare e spesso vanno da uno a più mesi. Il rispetto di tali termini è di grande importanza, in quanto il mancato esercizio del diritto entro il termine prescritto comporta, nella maggior parte dei casi, la perdita dello stesso.

È possibile escludere un diritto di prelazione?

Sì, in determinate circostanze il diritto di prelazione può essere escluso contrattualmente. Tuttavia, nella maggior parte dei casi tali esclusioni non sono valide, oppure sono inefficaci se comportano svantaggi eccessivi.