Valeur locative: toutes les informations sur la votation du 28 septembre

Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Introduction et idée initiale de la valeur locative

En 1934, dans le cadre du droit d’urgence pendant la crise économique mondiale, le Conseil fédéral a introduit l’imposition de la valeur locative en tant que « contribution fédérale de crise »; en 1958, elle a été transposée dans le droit ordinaire. L’objectif était d’assurer l’égalité de traitement fiscale: les locataires paient un loyer à partir de leurs revenus déjà imposés, tandis que les propriétaires perçoivent un « avantage logement » ou un « revenu fictif ».

Avec la valeur locative, une personne qui vit dans son propre logement est aujourd’hui traitée fiscalement comme si elle louait son bien à un tiers. Mais les propriétaires n’ont pas à déclarer comme revenu fictif le loyer du marché le plus élevé possible. Dans de nombreux cantons, la valeur locative est fixée de manière à se situer entre 60 et 70% du loyer du marché local. Lors de la détermination de la valeur locative, les autorités fiscales tiennent compte des loyers usuels dans la région, de l’emplacement, de l’année de construction, de la taille, de l’état du bien et de ses équipements.

La valeur locative, une charge pour les personnes ayant peu de dettes

La valeur locative imposable représente une charge financière, surtout pour les personnes retraitées non endettées. En effet, quand il n’y a plus de revenu issu de l’activité lucrative et que l’hypothèque est en grande partie remboursée, il n’est quasiment plus possible de faire valoir des déductions pour les intérêts hypothécaires. Néanmoins, la valeur locative doit être financée par une pension souvent modeste, contribuant ainsi à créer une charge fiscale élevée pour les personnes âgées dans cette situation.

Une chose est sûre aussi: avec le système fiscal en vigueur, les personnes qui épargnent et remboursent leur hypothèque sont pénalisées, tandis que l’endettement est « récompensé » par des déductions d’intérêts.

Une pomme de discorde depuis des décennies

La valeur locative est une spécificité suisse. Certains pays connaissent certes une forme d’imposition de la valeur locative, mais pas dans les mêmes proportions. Depuis des décennies déjà, la suppression de la valeur locative fait l’objet de discussions. Le monde politique a tenté à plusieurs reprises d’abolir cette structure fiscale controversée. La dernière tentative de le faire par décision populaire a échoué en 2012. À l’époque, 53 % des électrices et électeurs avaient dit non.

Le Parlement et le Conseil fédéral souhaitent supprimer la valeur locative

Le 20 décembre 2024, le Parlement suisse a adopté deux projets concernant l’imposition de la propriété du logement: la loi fédérale relative au changement de système d’imposition de la propriété du logement et l’arrêté fédéral relatif à l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires.

La loi fédérale relative au changement de système réglemente la suppression de la valeur locative et des déductions autorisées. L’arrêté fédéral relatif à l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires introduit une nouvelle disposition constitutionnelle.

Avec un nouvel impôt foncier, le Parlement voulait inciter les cantons de montagne à abolir la valeur locative, lucrative pour eux. Les propriétaires devraient payer un nouvel impôt réel sur les résidences secondaires après la suppression de la valeur locative. Pour cela, la Constitution devrait être modifiée. Cet impôt réel doit encore être accepté par le peuple et les cantons.

Il est important de comprendre la chose suivante: l’imposition de la valeur locative ne sera supprimée que si cette modification constitutionnelle pour un impôt réel sur les résidences secondaires est adoptée.

Sont principalement concernés les propriétaires de logement

La réforme décidée par le Parlement aurait de nombreux effets différents qu’il est difficile d’évaluer. Les personnes possédant un logement qu’elles occupent elles-mêmes seraient particulièrement touchées par la réforme. Le niveau des taux hypothécaires aurait un impact décisif: lorsque les taux d’intérêt sont bas, les impôts diminueraient pour la majorité des propriétaires, tandis qu’ils augmenteraient quand les taux d’intérêt sont élevés, car les intérêts passifs ne pourraient plus être déduits.

Les conséquences pour les pouvoirs publics dépendraient du niveau des taux d’intérêt

L’impact financier de la réforme pour les pouvoirs publics dépendrait également du niveau des taux d’intérêt hypothécaires. L’Administration fédérale des contributions évalue les conséquences du changement de système comme suit: pour un niveau de taux d’intérêt allant jusqu’à près de 3 %, la Confédération et les cantons subiraient des pertes.

À partir d’un niveau de taux d’intérêt de 3 % et plus, l’État profiterait du changement de système. Au niveau actuel des taux d’intérêt, le Conseil fédéral prévoit des pertes fiscales d’environ 1,8 milliard de francs par an. Mais les estimations des autorités sont incertaines. En effet, faute de données, il est difficile d’estimer les recettes futures qui seraient issues du nouvel impôt réel sur les résidences secondaires. 

Arguments pour/contre un changement de système d’imposition de la propriété du logement

Arguments pour: 

• Suppression de l’imposition d’un revenu fictif: la valeur locative est considérée comme un « revenu locatif fictif ». Sa suppression est jugée plus équitable et plus logique. 

• Moins d’incitations à l’endettement: aujourd’hui, la déduction des intérêts passifs favorise les hypothèques élevées. La réforme limite fortement les déductions d’intérêts, ce qui peut favoriser l’allégement de la dette.

• Simplification administrative: suppression des estimations individuelles de la valeur locative et disparition des points litigieux qui en découlent; assiette fiscale plus claire pour les résidences principales. 

• Allègement pour les ménages peu endettés: les propriétaires sans hypothèque ou avec une hypothèque peu élevée profiteraient de la suppression de la valeur locative.

• Amortissement budgétaire: comme les déductions des frais d’entretien et des intérêts sont en grande partie supprimées ou limitées, les partisanes et partisans font valoir que les pertes de revenus resteront limitées; en cas de taux d’intérêt élevés, des recettes supplémentaires seraient même possibles.

• Séparation claire entre résidence principale et résidence secondaire: résidences principales sans valeur locative; un impôt réel cantonal peut être perçu sur les résidences secondaires – flexibilité fédérale.

Arguments contre: 

• Charge financière pour les personnes lourdement endettées qui acquièrent leur premier logement: la suppression de la déduction des frais d’entretien et les déductions d’intérêts fortement réduites peuvent affecter plus fortement les ménages ayant une hypothèque élevée, en particulier les familles plus jeunes.

• Effet de répartition/régressivité: les opposantes et opposants voient des avantages surtout pour les propriétaires fortunés et peu endettés; ils mettent en garde contre les pertes d’impôts.

• Pertes d’impôts éventuellement compensées: les détractrices et détracteurs voient un risque d’augmentations d’impôts ultérieures dans les cantons et les communes en cas de suppression de la valeur locative.

• Incitations aux rénovations/mesures d’économie d’énergie: crainte qu’il y ait moins de rénovations en l’absence de déductions générales pour frais d’entretien (objectifs climatiques). Certes, les cantons peuvent continuer à autoriser les déductions pour les mesures d’économie d’énergie et la protection de l’environnement jusqu’en 2050 au maximum, mais la mise en œuvre ne serait pas homogène. 

• Complexité de la transition et absence d’homogénéité fédérale: la mise en œuvre propre à chaque canton (impôt réel, déductions pour les mesures d’économie d’énergie) créera potentiellement un patchwork. 

• Manque d’égalité: les associations de locataires dénoncent une inégalité de traitement accrue entre les ménages locataires et les ménages propriétaires. 

Conclusion:

La votation populaire de fin septembre décidera si le logement en propriété doit être imposé différemment. Cela pourra être profitable ou non en fonction de la situation financière des propriétaires et du niveau des taux d’intérêt. Actuellement, les partis bourgeois (PLR, UDC, PVL et Le Centre) soutiennent une suppression de la valeur locative, tandis que le PS et les VERT-E-S s’y opposent.