Intérêts hypothécaires: voici comment les personnes qui prennent un crédit économisent des milliers de francs

Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Les emprunteurs suisses peuvent se réjouir: après une forte hausse lorsque la guerre a éclaté en Ukraine en 2022, les taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe ont de nouveau baissé fin 2023. Cela s’explique par le net recul de l’inflation aux États-Unis, en Europe et en Suisse en 2023. Conséquence: la Réserve fédérale américaine et la Banque centrale européenne n’ont pas modifié leurs taux directeurs fin 2023. La Banque nationale suisse a également suspendu la hausse des taux d’intérêt. 

L’inflation et les taux directeurs devraient continuer à baisser en 2024

L’évolution future des taux hypothécaires dépend avant tout de l’évolution de l’inflation. Selon de nombreux observateurs du marché, l’inflation devrait continuer à baisser en 2024. Les banques centrales sont donc moins incitées à continuer d’augmenter leurs taux directeurs afin de lutter contre l’inflation. Si l’inflation continue de baisser et si les banques centrales revoient leurs taux directeurs à la baisse, les crédits hypothécaires devraient eux aussi devenir encore plus avantageux.

Intérêts hypothécaires: des montagnes russes passant de 1 à 2,8 puis à 2%

Selon l’indice des taux d’intérêt de la plateforme de comparaison suisse Hypotheke.ch, un crédit immobilier coûtait en moyenne près d’1% d’intérêt par an fin 2021. Pour une hypothèque d’un million de francs, les débiteurs ne devaient donc payer «que» 10 000 francs d’intérêt par an.

Fin octobre 2022, les taux d’intérêt ont globalement grimpé pour atteindre un pic à court terme de 2,8%. Ce taux correspond à des coûts d’intérêts de 28 000 francs. Cela représente une hausse considérable de 18 000 francs par rapport à l’année précédente. Fin janvier 2024, le taux d’intérêt moyen était à nouveau d’environ 2%, soit «seulement» 20 000 francs de frais de crédit. En résumé: les personnes qui souhaitent souscrire une nouvelle hypothèque à taux fixe ou renouveler un crédit arrivant à échéance en 2024 bénéficieront de taux d’intérêt plus bas que l’année précédente sur les hypothèques à taux fixe. 

Les intérêts d’une hypothèque à taux fixe varient en fonction de la solvabilité

Mais que paies-tu concrètement pour une hypothèque à taux fixe sur 5 ans très appréciée en Suisse? Selon le VZ Vermögenszentrum, en décembre 2023, les taux d’intérêt pour une hypothèque à taux fixe sur cinq ans ont fluctué entre 1,80 et 2,4%. Il y a deux raisons à cela: d’une part, un taux hypothécaire est toujours calculé en fonction de ta situation personnelle. Une personne disposant d’un revenu élevé et de fonds propres importants paie généralement moins d’intérêts qu’une personne disposant de peu de fonds propres et d’un salaire moindre.

En outre, tous les établissements hypothécaires sont entièrement libres de fixer les taux d’intérêt qu’ils proposent. Par conséquent, les prêts hypothécaires à court terme sont très avantageux chez certains prestataires, alors que ceux à long terme sont beaucoup moins chers ailleurs. Il est donc indispensable de comparer les hypothèques pour pouvoir faire des économies sur les taux d’intérêt.

Sans baisse des taux directeurs de la BNS, les crédits immobiliers sur le marché monétaire restent onéreux

Cependant, les hypothèques à taux fixe sur de longues années sont-elles la meilleure solution pour le moment? Une chose est sûre: début 2024, les hypothèques du marché monétaire, aussi appelées les hypothèques Saron, se situaient entre 2,5 et 2,9% et étaient de ce fait encore nettement plus chères que les hypothèques à taux fixe.

SARON signifie Swiss Average Rate Overnight et constitue le principal taux d’intérêt du marché monétaire suisse. Les hypothèques Saron flexibles sans taux fixe comportent un risque de variation des taux d’intérêt pendant toute la durée du crédit. Elles conviennent donc surtout aux emprunteurs bien informés qui disposent d’un épais matelas financier et peuvent supporter une hausse rapide des taux d’intérêt. Pour dormir sur ses deux oreilles sans avoir de réserves, mieux vaut miser sur les hypothèques à taux fixe actuellement plus avantageuses.

Bon à savoir: le niveau des taux d’intérêt des hypothèques Saron est directement lié au taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS). Si, à l’avenir, la BNS baisse le taux directeur actuel de 1,75% (taux depuis le 23 juin 2023), les coûts des hypothèques Saron baisseront rapidement et celles-ci seront à nouveau moins onéreuses que les hypothèques à taux fixe. Toutefois, les observateurs du marché ne s’attendent pas à un retour au niveau très bas des taux hypothécaires qui avaient atteint 1%. 

Saron ou hypothèques à taux fixe

Que devraient donc faire les emprunteurs? Une grande partie des spécialistes de la finance pensent que les banques centrales pourraient à nouveau baisser leurs taux directeurs en 2024. Quiconque croit à la baisse des taux d’intérêt et dispose d’un matelas financier ainsi que d’un peu de temps avant la conclusion du crédit peut souscrire une hypothèque Saron au moins pour une partie du montant de crédit nécessaire. Cela permet de profiter d’une baisse des taux d’intérêt, à condition que la Banque nationale suisse continue à baisser son taux directeur.

Les personnes qui ont peu de réserves financières et qui ne peuvent pas supporter des taux d’intérêt élevés seront plus sereines avec des hypothèques à taux fixe. En fonction de la situation financière initiale, il convient donc de choisir une stratégie de crédit personnalisée pour les années à venir. Les conseils suivants t’aideront à choisir la «bonne» hypothèque. Consulte notre guide pour obtenir de plus amples informations sur les financements et les assurances. 

Conseils en matière de stratégie hypothécaire

Négocier les taux hypothécaires et vérifier les tranches

Les taux hypothécaires font l’objet de négociations, en particulier dans les banques. Procéder de manière méthodique, optimiser son évaluation personnelle au préalable et bien négocier peut permettre de gagner entre 0,3 et 0,6 point de pourcentage. Il est également possible de diviser une hypothèque en plusieurs tranches de différentes durées. Cela permet de se protéger contre le risque de hausse des taux sur une période prolongée.

Hypothèque à taux fixe: vérifie les avantages et les inconvénients

Avec une hypothèque à taux fixe, tu t’assures un taux d’intérêt fixe sur plusieurs années. Les hypothèques à taux fixe offrent une sécurité budgétaire. Cela te prémunit contre une hausse des taux. Mais à l’inverse, tu ne profites pas d’une éventuelle baisse de ceux-ci. Avant de souscrire un contrat, renseigne-toi également auprès de ta banque habituelle sur les offres d’assurances et de caisses de pension ou prends rendez-vous, par exemple auprès d’un partenaire Homegate UBS pour un entretien-conseil gratuit en vidéoconférence.

Définir la stratégie de financement

Ton budget a un impact considérable sur ta stratégie de financement. Le calculateur de financement en ligne de Homegate t’aide à vérifier si ton projet d’achat de bien immobilier est viable. Cela te permet de connaître ta solvabilité et le taux d’avance. Tu dois pouvoir apporter au moins 20% de fonds propres, dont 10% minimum qui doivent provenir de sources de financement autres que la prévoyance professionnelle. Les frais annuels liés au logement ne doivent pas dépasser 33% de ton revenu brut.

Garder un œil sur les taux hypothécaires

En règle générale, tu peux suivre gratuitement l’évolution des taux hypothécaires sur les sites Internet des banques, les portails de comparaison en ligne ainsi que dans les médias. Les établissements financiers proposent parfois aussi des alertes de taux d’intérêt. Ainsi, tu recevras immédiatement des messages en cas de modification des taux hypothécaires pertinente pour toi.

Hypothèque SARON: examiner les avantages et les inconvénients

Les hypothèques du marché monétaire SARON sont généralement souscrites pour une durée-cadre d’un à cinq ans. Bon à savoir: chez la plupart des prestataires, il est possible de convertir l’hypothèque SARON en une hypothèque à taux fixe pendant la durée contractuelle. Certains prestataires autorisent également le remboursement intégral à l’ échéance d’intérêt suivante (d’autres l’excluent pour toute la durée du contrat). Il existe parfois des hypothèques SARON sans durée totale définie, ce qui est particulièrement utile si l’on souhaite rester flexible en matière de remboursement ou pour changer de prêteur.

Vérifier une hypothèque à terme

En souscrivant une hypothèque à terme (également appelée «hypothèque forward»), tu conclus à l’avance une hypothèque fixe dont tu n’auras besoin que dans quelques mois. Tu t’assures ainsi le taux d’intérêt actuellement en vigueur. Pour bénéficier de cette garantie, tu paies au prêteur un supplément forward. Une hypothèque à terme constitue donc une sorte d’assurance contre la hausse des taux d’intérêt. Comme les taux d’intérêt à long terme sont actuellement plus avantageux que les taux d’intérêt à court terme, les suppléments forward sont actuellement très faibles. Certains prestataires proposent même la souscription anticipée d’un prêt hypothécaire jusqu’à six, voire douze mois en avance sans frais supplémentaires.