Valore locativo: tutte le informazioni sulla votazione del 28 settembre

Autore: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG

Introduzione e idea alla base del valore locativo

Nel 1934, nell’ambito del diritto di necessità durante la crisi economica mondiale, il Consiglio federale introdusse la tassazione del valore locativo come «contributo federale di crisi» e nel 1958 tale tassazione fu trasferita nel diritto ordinario. L’obiettivo era la parità di trattamento fiscale: il locatario paga l’affitto con un reddito già tassato, mentre il proprietario dell’abitazione ottiene un «vantaggio abitativo» o un «reddito fittizio».

Oggi, con il valore locativo, una persona che vive nella propria casa viene trattata ai fini fiscali come se affittasse il proprio immobile a terzi. Tuttavia, se si possiede un appartamento o una casa, non si devono pagare le imposte sul canone di mercato più alto come reddito fittizio. In molti Cantoni il valore locativo è fissato tra il 60 e il 70 percento del canone di locazione abituale sul mercato locale. Nel determinare il valore locativo, le autorità fiscali tengono conto dei normali prezzi di locazione per l’area, dell’ubicazione, dell’età, delle dimensioni, delle condizioni e dell’arredamento dell’immobile.

Valore locativo come onere per persone con pochi debiti

Il valore locativo imponibile rappresenta un onere finanziario soprattutto per i pensionati che non hanno debiti. Il motivo? Non appena viene meno il reddito da attività lucrativa e l’ipoteca viene estinta in gran parte, sarà di fatto più difficile applicare detrazioni per gli interessi ipotecari. Tuttavia, il valore locativo deve essere finanziato dalla pensione, spesso modesta, per cui le persone anziane in questa situazione sono particolarmente gravate dal punto di vista fiscale.

Una cosa è certa: il sistema fiscale vigente penalizza le persone che risparmiano e pagano l’ipoteca, mentre l’indebitamento viene «premiato» con la detrazione degli interessi.

Da decenni un pomo della discordia

Il valore locativo è una peculiarità svizzera. Anche alcuni altri Paesi prevedono una forma di tassazione del valore locativo, ma non così pesante come in Svizzera. Ormai da decenni si discute regolarmente dell’abolizione del valore locativo e la politica ha già tentato un paio di volte di abolire questa struttura fiscale controversa. L’ultimo tentativo di farlo tramite votazione popolare è fallito nel 2012: all’epoca, il 53 per cento degli elettori si espresse per il no.

Il Parlamento e il Consiglio federale vogliono abolire il valore locativo

Il 20 dicembre 2024 il Parlamento svizzero ha approvato due disegni di legge che riguardano la tassazione dell’abitazione di proprietà: la Legge federale concernente il passaggio a un nuovo sistema di imposizione della proprietà abitativa e il Decreto federale concernente l’imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie.

La Legge federale concernente il passaggio a un nuovo sistema disciplina l’abolizione del valore locativo e delle detrazioni consentite. Il Decreto federale concernente l’imposta immobiliare cantonale sulle abitazioni secondarie introduce una nuova disposizione costituzionale.

Con una nuova imposta sugli immobili, il Parlamento voleva rendere appetibile ai Cantoni di montagna l’abolizione del lucrativo valore locativo. Dopo l’abolizione del valore locativo sulle abitazioni secondarie, i proprietari di abitazioni dovranno pagare una nuova imposta sugli immobili. Per farlo è necessario modificare la Costituzione. Tale imposta sugli immobili deve ancora essere approvata dal popolo e dal Parlamento.

Importante da sapere: l’imposta sul valore locativo verrà abolita solo se tale modifica costituzionale per l’imposta sugli immobili sarà accettata.

A essere interessati sono in primo luogo i proprietari e le proprietarie di abitazioni

La riforma decisa dal Parlamento ha molti effetti diversi, difficilmente valutabili. A essere interessate dalla riforma sono soprattutto le persone che possiedono un’abitazione di proprietà a uso proprio. Il livello dei tassi ipotecari ha un’influenza significativa: quando i tassi sono bassi, le imposte diminuiscono per la maggior parte dei proprietari di abitazioni, mentre quando i tassi sono elevati, le imposte aumentano, perché è praticamente impossibile detrarre gli interessi passivi.

Le conseguenze per il settore pubblico dipendono dal livello dei tassi d’interesse

Anche per il settore pubblico, gli effetti finanziari della riforma dipendono dal livello dei tassi ipotecari. L’Amministrazione federale delle contribuzioni stima gli effetti del cambiamento di sistema come segue: con un livello dei tassi d’interesse che sfiora il 3 percento, Confederazione e Cantoni subiranno probabilmente delle perdite.

A partire da un livello dei tassi d’interesse del 3 percento e superiore, lo Stato trarrebbe beneficio dal cambiamento di sistema. All’attuale livello dei tassi, il Consiglio federale prevede perdite fiscali di circa 1,8 miliardi di franchi all’anno. Tuttavia, le stime delle autorità sono incerte. Motivo: per la mancanza di dati, è difficile stimare le entrate future derivanti dalla nuova imposta sulle abitazioni secondarie. 

Argomenti a favore o a sfavore di un cambiamento del sistema di imposizione della proprietà abitativa

Argomenti a favore:

• Eliminazione della tassazione dei redditi fittizi: il valore locativo è considerato un «reddito da locazione fittizio». L’abolizione è ritenuta più equa e più logica nel quadro del sistema. 

• Meno incentivi all’indebitamento: oggi la detrazione degli interessi passivi favorisce ipoteche elevate. Con la riforma le detrazioni degli interessi vengono fortemente limitate, e ciò può favorire la riduzione del debito.

• Semplificazione amministrativa: eliminazione delle stime individuali del valore locativo e dei relativi punti di controversia; base fiscale più chiara per le abitazioni primarie. 

• Sgravio per nuclei familiari poco indebitati: in caso di abolizione del valore locativo, i proprietari di immobili senza ipoteca o con ipoteca bassa ne trarranno beneficio.

• Ammortizzatori fiscali: poiché le detrazioni per la manutenzione e in larga parte quelle per gli interessi vengono eliminate o limitate, i sostenitori della riforma sono del parere che la diminuzione delle entrate rimarrà contenuta; in caso di tassi elevati è possibile addirittura che le entrate aumentino.

• Separazione chiara tra abitazione primaria e secondaria: abitazioni primarie senza valore locativo; le abitazioni secondarie possono essere cofinanziate tramite un’imposta cantonale sugli immobili – flessibilità federale.

Argomenti a sfavore:

• Onere per primi acquirenti fortemente indebitati: l’eliminazione delle detrazioni per manutenzione e la forte riduzione delle detrazioni per gli interessi possono colpire maggiormente i nuclei familiari con ipoteche elevate, in particolare le famiglie più giovani.

• Effetto distributivo/regressività: gli oppositori vedono vantaggi soprattutto nel caso di proprietari facoltosi e poco indebitati, e mettono in guardia contro le perdite fiscali.

• Possibili perdite di imposte con compensazione: i detrattori vedono il rischio di successivi aumenti delle imposte nei Cantoni e nei Comuni in caso di abolizione del valore locativo.

• Incentivi per risparmio energetico/risanamento: c’è il timore che, in assenza di detrazioni generali per la manutenzione, si riducano i risanamenti (obiettivi climatici). È vero che i Cantoni possono continuare a consentire detrazioni per il risparmio energetico e la tutela dell’ambiente fino al 2050, ma la strutturazione rimane eterogenea.

• Complessità nella transizione e disomogeneità a livello federale: le differenze nell’applicazione cantonale (imposta sugli immobili, detrazioni per risparmio energetico) possono creare un mosaico complesso. 

• Mancanza di equità: le associazioni degli inquilini vedono una disparità di trattamento intensificata tra i nuclei familiari in affitto e quelli con casa di proprietà. 

Conclusione:

La votazione popolare di fine settembre deciderà se tassare diversamente la proprietà abitativa. Se ciò sia positivo o negativo, dipende dalla situazione finanziaria dei proprietari di abitazioni e dal livello dei tassi d’interesse. Attualmente i partiti borghesi (PLR, UDC, PVL e il Centro) sostengono l’abolizione del valore locativo, mentre PS e Verdi sono contrari.