Hausse des taux directeurs: conseils pour les preneurs de crédit et les propriétaires de logement

Bernhard Bircher-Suits

Des prix stables sont essentiels à la croissance et à la prospérité d’un pays. En principe, la Banque nationale suisse (BNS) vise un renchérissement annuel (inflation) inférieur à 2%. Mais à l’automne 2022, le renchérissement a déjà franchi la barre des 3% en Suisse. Une inflation galopante est désastreuse pour l’économie. C’est pourquoi les banques nationales du monde entier tentent de lutter contre le renchérissement en relevant leurs taux directeurs. Pour ce faire, la BNS a relevé son taux directeur à 0,5% à l’automne 2022. Cette mesure a mis fin en Suisse, au bout de près de huit ans, à la période des taux d’intérêt négatifs. Les épargnants reçoivent donc à nouveau des intérêts sur leur épargne.

La BNS influence le niveau des taux d’intérêt sur le marché monétaire

Les preneurs de crédit, quant à eux, doivent payer des intérêts plus élevés pour leurs dettes hypothécaires. Michel Benedetti, porte-parole de la société de conseil immobilier CIFI à Zurich, déclare: «D’une manière générale, les taux hypothécaires ont doublé, voire triplé cette année jusqu’en octobre pour des durées de trois à dix ans. Les experts du marché s’attendent toutefois à ce que le cycle des taux atteigne son pic dès l’année prochaine.»

Le niveau des taux hypothécaires dépend aussi de l’évolution du renchérissement

La hausse des taux d’intérêt par la BNS n’augmente pas seulement le coût des crédits, mais freine également la demande de biens immobiliers et d’hypothèques. La poursuite ou non de la hausse des taux hypothécaires à moyen terme dépend avant tout de l’évolution de l’inflation. Tant que les banques centrales ne maîtriseront pas le renchérissement massif, il faut s’attendre à un nouveau resserrement de la politique monétaire et donc à une hausse des taux hypothécaires. En revanche, une éventuelle récession pourrait atténuer la hausse des taux.

Les propriétaires immobiliers ayant une hypothèque fixe de longue durée n’ont pas à s’inquiéter

Mais quelle stratégie les débiteurs hypothécaires et les personnes en quête de crédit devraient-ils adopter dans cette phase de hausse des taux hypothécaires? Selon la société de conseil immobilier CIFI, 82% de tous les propriétaires en Suisse ont contracté une hypothèque à taux fixe. Dans le cas le plus favorable (selon la durée restante de leur hypothèque), ils profitent encore de taux d’intérêt fixes bas pendant des années. Quiconque dispose d’une telle hypothèque à taux fixe peut donc dormir sur ses deux oreilles encore pendant un certain temps.

L’hypothèque du marché monétaire SARON est un pari sur la politique des taux de la BNS

En revanche, les personnes qui ont souscrit une hypothèque du marché monétaire SARON sont directement concernées par les hausses des taux directeurs de la BNS. SARON signifie Swiss Average Rate Overnight et constitue le principal taux du marché monétaire suisse. Le taux d’intérêt des hypothèques SARON se compose du taux de référence SARON majoré d’une marge fixée par le prêteur. Le porte-parole du CIFI Michel Benedetti déclare: «Miser sur les hypothèques SARON revient à parier exclusivement sur la politique des taux de la BNS. Ces hypothèques sont basées sur le principal taux du marché monétaire suisse, le SARON. Il en va autrement des hypothèques à taux fixe qui dépendent des rendements du marché des capitaux. Dans le cas des hypothèques fixes, les taux dits de swap, auxquels les banques financent les hypothèques, jouent un rôle central.»

Se protéger grâce à une hypothèque fixe et une réserve financière

Mais comment les preneurs de crédit peuvent-ils se prémunir contre une nouvelle hausse des taux hypothécaires? Jochen Pernegger, Managing Director Finance & Insurance de SMG Swiss Marketplace Group SA, explique: «En principe, cela n’est possible qu’en fixant l’hypothèque sur une période prolongée. Il est également recommandé d’épargner suffisamment pendant cette durée pour pouvoir rembourser partiellement l’hypothèque à la prochaine échéance. Ce n’est qu’ainsi que l’on peut éviter que des coûts d’intérêts encore plus élevés dépassent le budget mensuel disponible en cas de prolongation de l’hypothèque.» Quiconque dispose de suffisamment de liquidités pour faire face à des intérêts SARON même élevés peut prendre son mal en patience. Des études menées sur une longue période montrent que par le passé, les hypothèques indexées sur le marché monétaire étaient plus avantageuses que les hypothèques à taux fixe, et ce même en cas de hausse des taux. Mais en principe, elles ne conviennent qu’aux preneurs de crédit disposant de réserves financières. Pour optimiser les coûts des hypothèques, il convient de suivre les conseils suivants.

Conseils: comment optimiser tes coûts hypothécaires

1. Hypothèque à taux fixe: vérifier les avantages et les inconvénients individuels

En optant pour une hypothèque à taux fixe, tu peux t’assurer le niveau actuel des taux d’intérêt à moyen et long terme, car avec une telle hypothèque, le taux d’intérêt reste le même pendant deux à dix ans, voire plus, selon la durée. Cela te prémunit contre une hausse des taux. Mais à l’inverse, tu ne profites pas d’une éventuelle baisse des taux. Les hypothèques à taux fixe t’offrent un budget sûr.

2. Définir la stratégie de financement

Ta stratégie de financement dépend fortement de ton budget. Un calculateur de financement en ligne permet aux acheteurs potentiels de calculer dans un premier temps leur capacité financière et leur nantissement. Globalement, il s’agit de déterminer de combien de fonds propres et de revenus on aura besoin pour acheter le bien immobilier souhaité. Voici une règle approximative: tu as besoin d’au moins 20% de fonds propres. Tu dois pouvoir financer au moins 10% de ton logement avec de l’argent ne provenant pas de la prévoyance professionnelle (caisse de pension). Les frais annuels liés au logement ne doivent pas dépasser un tiers de ton revenu brut.

3. Surveiller les taux hypothécaires 

Sur les sites Internet des banques et les portails de comparaison sur Internet, tu peux suivre en quelques clics l’évolution des taux hypothécaires des établissements prêteurs. Tu constateras alors que leurs taux vitrines varient fortement. Et n’oublie pas que les assurances et les caisses de pension offrent parfois elles aussi des conditions intéressantes. Vérifie également leurs offres ou prends rendez-vous pour un entretien-conseil en vidéoconférence auprès du partenaire Homegate UBS, par exemple. Certains prêteurs proposent également à leur clientèle des alertes de taux d’intérêt. Ainsi, tu recevras automatiquement des messages en cas de modification des taux hypothécaires pertinente pour toi.

4. Combiner les durées

Il est recommandé de diviser une hypothèque en plusieurs tranches de différentes durées. Cela permet de se protéger contre le risque de hausse des taux sur une période prolongée.

5. Refinancement de l’hypothèque

Environ un an et demi avant l’échéance de ton hypothèque en cours, tu devrais réfléchir au refinancement de ton hypothèque. Il se peut qu’un changement de prestataire soit financièrement intéressant.

6. Hypothèque SARON: examiner les avantages et les inconvénients

Les hypothèques du marché monétaire SARON sont généralement fixées à une durée totale de un à cinq ans. Bon à savoir: chez la plupart des prestataires, on peut passer, pendant la durée, à une hypothèque à taux fixe pour la prochaine échéance d’intérêt. Par principe, une hypothèque du marché monétaire peut être remboursée intégralement à l’échéance d’intérêt. Il convient de se renseigner au préalable auprès d’un conseiller financier indépendant pour savoir si cela en vaut la peine.

7. Vérifier une hypothèque à terme

En souscrivant une hypothèque à terme (également appelée «hypothèque forward»), tu conclus à l’avance une hypothèque fixe dont tu n’auras besoin que dans quelques mois. Tu t’assures ainsi le taux d’intérêt actuellement en vigueur. Pour bénéficier de cette garantie, tu paies au prêteur un supplément «forward». Une hypothèque à terme constitue donc une sorte d’assurance contre la hausse des taux d’intérêt. En règle générale, les prêteurs proposent cette garantie du taux d’intérêt jusqu’à 12 mois à l’avance. Mais on peut aussi l’envisager 18, voire 24 mois au préalable. À noter que plus le délai préalable est court, moins le supplément sera élevé.