Hypothèque Saron: financement avantageux

Jürg Zulliger

Saron et Libor? Pour des non-initiés, cela sonne comme des constructions financières sauvages, quasiment impossibles à comprendre. Même les propriétaires expérimentés qui contractent régulièrement des prêts hypothécaires sont parfois perdus face à ces termes. Cela est également dû au fait que les logements en Suisse sont le plus souvent financés par des hypothèques à taux fixe. «L’hypothèque à taux fixe sur 5 ans est l’hypothèque préférée des Suisses», lit-on souvent dans la presse financière. Etant donné qu’actuellement, pratiquement toutes les durées sont favorables, même les hypothèques à taux fixe sur 10 ou 15 ans sont demandées aujourd’hui. En effet, les personnes qui souhaitent connaître à l’avance le coût exact de leur hypothèque contractent généralement une hypothèque à taux fixe. Ces produits garantissent qu’il n’y aura pas de mauvaises surprises quant aux taux d’intérêt.

Néanmoins, cela vaut toujours la peine de considérer plusieurs options alternatives, y compris les hypothèques dites du marché monétaire. Du côté des banques, il n’existe pas de chiffres officiels sur la répartition et la part de marché de ces produits. Cependant, les experts estiment que nous avons des hypothèques Libor ou Saron d’une valeur d’environ 200 milliards de francs en Suisse.

L’hypothèque du marché monétaire en quelques mots

Qu’entend-on par «hypothèque du marché monétaire»? Depuis de nombreuses années, pratiquement toutes les banques suisses et certaines compagnies d’assurance proposent des hypothèques dites Libor. La principale différence réside dans le taux d’intérêt variable: les intérêts facturés par la banque sont calculés pour une période relativement courte – des périodes de 3 mois sont par exemple courantes. Au bout de trois mois, on procède au décompte. Puis, de nouveau trois mois plus tard, et ainsi de suite. Le taux d’intérêt est toujours basé sur un taux de référence officiel – auparavant, il s’agissait du Libor (London Interbank Offered Rate). Pour le calcul de ce taux, jusqu’à 18 banques communiquent les taux d’intérêt qu’elles pratiquent pour prêter de l’argent à d’autres banques, selon la durée et la devise, à la Bourse de New York. Celle-ci détermine ensuite la moyenne et publie le taux de référence officiel. Toutefois, au fil du temps, il s’est avéré que ce taux d’intérêt quotidien «officiel» était plutôt basé sur des estimations. En outre, le système s’est révélé susceptible d’être manipulé (scandale du Libor en 2012).

Du Libor au Saron

Exit le Libor au plus tard à la fin de l’année 2021. Le nouveau taux de référence pour la Suisse se nomme Saron (Swiss Average Rate Overnight). Ce taux au jour le jour repose sur le «marché repo en francs suisses». Il est calculé sur la base des transactions conclues – lorsque des banques placent des fonds auprès de la Banque nationale suisse pendant la nuit. Contrairement au Libor, ces taux sont basés sur des transactions réelles, ce qui rend le système beaucoup moins vulnérable aux manipulations. En utilisant une méthode spécifique, la banque calcule un taux d’intérêt à plus long terme (Compounded Saron, c.-à-d. Saron composé) à partir du taux journalier.

Qu’adviendra-t-il des contrats Libor existants? De nombreux clients se demandent s’ils doivent faire quelque chose. La réponse est claire: il appartient à la banque d’émettre de nouveaux contrats avec la nouvelle référence Saron. Des dispositions transitoires ont déjà été intégrées aux contrats à l’avance. Pour les banques, cela implique quelques efforts. Une porte-parole de la BCZ commente: «A ce jour, nous sommes en bonne voie pour avoir adapté tous les contrats d’ici fin 2021.»

Principaux arguments en faveur du Saron

Mais alors, pourquoi opter pour une hypothèque Saron alors que les taux d’intérêt sont déjà bas? - L’augmentation de la dette publique dans de nombreux pays et la politique monétaire actuelle devraient nous permettre d’avoir des taux d’intérêt bas en Europe et en Suisse pendant longtemps encore. En principe, les hypothèques à taux fixe sont appropriées lorsque l’on craint une hausse des taux d’intérêt. Comme cela ne semble pas être un risque, de nombreux clientes et clients devraient également envisager des hypothèques Saron. Ceux qui recalculent les taux d’intérêt rétrospectivement arrivent généralement à la conclusion suivante: sur le long terme, le Libor ou le Saron évolue en dessous du prix moyen des hypothèques à taux fixe.

Vient s’ajouter à cela la flexibilité. Si les projets ou la situation de vie changent, les contrats peuvent être résiliés (par exemple après un divorce, en cas de maladie ou de chômage prolongé). En revanche, les hypothèques à taux fixe représentent un engagement contractuel à très long terme. La résiliation anticipée d’un prêt hypothécaire à taux fixe n’est généralement possible que moyennant une «pénalité de remboursement anticipé» élevée.

«Les clients de ce type de produits ont bénéficié au cours des cinq dernières années du fait que le taux d’intérêt du marché monétaire soit resté inchangé», souligne une porte-parole du fournisseur de services financiers MoneyPark. Concrètement, tant le Libor que le Saron se négociaient en dessous du seuil magique de 0% (taux directeurs négatifs). Dans ce cas, les contrats stipulent que 0 doit être pris comme point de départ (c.-à-d. pas de répercussion des taux d’intérêt négatifs pour les prêts). «Je considère qu’il est peu probable que les hypothèques Saron puissent devenir encore moins chères maintenant», déclare la porte-parole. Les clientes et clients des hypothèques Saron ne paient «que» la marge bancaire standard dans ce contexte particulier. Dans la pratique, cette marge est fixée individuellement pour chaque client; elle couvre les coûts permanents de refinancement, de vente, d’administration, de risque et de profit, etc. Pour les particuliers présentant une bonne solvabilité, les offres les plus avantageuses se situent aujourd’hui autour de 0,4 à 0,5%.

Hypothèque Saron: quatre conseils à mettre en pratique

Bien que le principe en lui-même soit clairement défini, les banques ont conçu les produits de différentes manières. Si tu souscris une hypothèque Saron, voici ce à quoi tu devrais faire attention:

• Taux d’intérêt: les conditions sont très individuelles; le taux d’intérêt offert dépend du jugement que porte la banque sur la solvabilité du client. Le taux d’avance joue également un rôle majeur quant au taux d’intérêt et à la marge (offres plus avantageuses avec des taux d’avance plus faibles).
• Le texte en «petits caractères»: en principe, les hypothèques Saron sont à court terme. Néanmoins, la plupart des contrats bancaires prévoient une durée contractuelle fixe et des délais de préavis, par exemple six ou douze mois, voire plus. Si tu souhaites vraiment rester flexible, tu ne devrais pas accepter un engagement trop long.
• Méthode de calcul: le comité d’experts suisse compétent (NWG) a proposé sept variantes très différentes pour le calcul concret d’une hypothèque Saron. Pour les non-banquiers, elles sont toutes difficiles à comprendre. Tant que le Saron en Suisse reste dans le négatif, la méthode importe peu. Mais cela pourrait changer dans un environnement de taux d’intérêt différent.
• Produit: selon les banques, les hypothèques du marché monétaire portent des noms différents et sont conçues différemment; il s’avère que les modèles plus flexibles ont tendance à être un peu plus chers, par exemple quand tu disposes de plus d’options pour procéder à des modifications, des remboursements partiels, etc. Assure-toi de bien connaître les règles du jeu et de savoir quelle variante te convient le mieux.

Auprès de la plupart des banques, l’option «switch» est devenue courante: elle t’offre la flexibilité de passer d’une hypothèque Saron à une hypothèque à taux fixe (si tu restes chez le même prestataire). Conclusion: il n’est pas possible de donner une réponse universelle quant à la bonne combinaison dans un cas individuel concret. Par exemple, certains clients contractent une hypothèque à taux fixe pour la première hypothèque (65%) et une hypothèque Saron pour la deuxième hypothèque. Cependant, il n’y a guère de limites à l’imagination lorsqu’il s’agit de mettre en œuvre une stratégie individuelle.