Déclaration d’impôt sur les immeubles: conseils
La déclaration d’impôt comme corvée pénible Les propriétaires d’appartements ou d’immeubles devraient bien planifier leurs finances et impôts. «L’ordre est la moitié de la vie», dit-on. Afin de gérer efficacement la déclaration d’impôt sur vos immeubles, vous devez collecter tous les justificatifs. Nos conseils vous aideront à obtenir une vue d’ensemble.
Jürg Zulliger
Une fois par année, vous devez consulter le dossier Déclaration d’impôt sur les immeubles: Quels sont les coûts accessoires déductibles? Existe-t- il des possibilités d’économies que je ne
connais pas encore? Cornel Tanno, responsable du service juridique du Hauseigentümerverband Zurich (HEV), déclare: «En tant que propriétaire, on peut simplifier le travail considérablement en collectant et triant en ordre chronologique tous les justificatifs d’une année.» Faire de l’ordre ne signifie notamment pas de jeter toutes les quittances et factures des artisans dans un carton!
L’imposition des immeubles est, en principe, l'affaire des cantons. Les bases de l’imposition sont similaires: tout d'abord, il faudra décider d’opter pour un forfait d’entretien pour la
période fiscale ou de faire valoir les coûts effectivement justifiés. Selon le canton et la durée de possession de l’immeuble, le forfait correspond à 10 à 20 pour cent de la valeur locative
officielle. Dans beaucoup de cas, cette décision est prise rapidement en complétant la déclaration d’impôt sur les immeubles: durant les années avec peu de dépenses pour l’entretien ou peu d'assainissements, on prendra la décision pour une déduction forfaitaire. Le propriétaire de la maison fait valeur, par exemple, les 20 pour cent et déduira les intérêts hypothécaires ou passifs.
Déclaration d’impôt sur les immeubles Les déductions
Si, durant la dernière année fiscale, des dépenses plus importantes se sont accumulées, il faudra composer les coûts effectifs. «Les autorités fiscales demanderont éventuellement des preuves ou justificatifs des factures», explique l'expert juridique Tanno de HEV Zurich. En principe, les dépenses suivantes sont intégralement acceptés pour déduction:
- entretien du bâtiment pour préserver la valeur. Cela inclut les travaux de peinture, sanitaires, de ferblanterie, menuiserie ou jardinage. De même, les coûts accessoires comme les primes d'assurance (liées à l’immeuble), les abonnements de service de chauffage, sèche-linge et lave-linge sont acceptés comme déductions.
- Les mesures de protection de l’environnement et d’économie d’énergie sont également déductibles. La plupart des cantons sont généreux en la matière: quand on remplace un ancien chauffage au pétrole par une pompe à chaleur moderne, on pourra normalement déduire l’intégralité de ces investissements, même si ces dépenses sont généralement supérieures à un simple remplacement du chauffage. Des fenêtres à économie d’énergie sont également déductibles. La plupart des guides des cantons citent, en outre, des mesures de protection des monuments, surtout quand elles sont obligatoires en raison exigences officielles.
Déclaration d’impôt sur les immeubles Augmentation de valeur
En revanche, les dépenses pour une véritable augmentation de la valeur - comme l’installation d’un sauna luxueux ou d’une installation wellness ne sont pas déductibles si la maison n'en
avait pas auparavant. Parfois, une telle distinction est très simple pour la déclaration d’impôt: repeindre les chambres est déductible pour la déclaration d’impôt, car il s’agit d’un entretien
pur. La construction d’une véranda en annexe à une maison familiale est, en revanche, une pure augmentation de la valeur. «Souvent, ce sera un mélange d'augmentation et de préservation de la valeur», souligne l'expert Cornel Tanno. Le cas échéant, la plupart des autorités fiscales appliquent des procédures standardisées. En tant que contribuable, vous devez vérifier si la part d’entretien effectif n'est pas plus élevée.
Même si cela n'est pas une partie de plaisir: quand vous compétez la déclaration d’impôt, il vaut la peine de jeter un coup d'œil sur la documentation, les guides et notes explicatives du bureau fiscal cantonal compétent. La planification est la moitié du loyer: Souvent, ce sera utile de répartir les travaux sur plusieurs périodes, cela permettra de diviser la progression des impôts sur les revenus sur plusieurs années. Vous devez, en outre, clarifier l’imposition avant de procéder à des investissements importants. Un conseil concret: l'assainissement d’un ancien maison revient souvent plus cher qu’une nouvelle construction. Cependant, il ne faudra pas faire le calcul sans les autorités fiscales: les assainissements complets sont largement déductibles des impôts, mais une nouvelle construction est considérée de façon complètement différentes. Si votre projet est considéré comme une nouvelle construction, il ne permettra que peut de déductions fiscales.
Déclaration d’impôt sur les immeubles Faut-il de l’aide
Hormis les cas compliqués, la plupart des contribuables sont capables de compléter la déclaration d’impôt sur les immeubles sans aide externe. Selon l’expert Tanno, il peut être utile pour certains types de propriétés immobilières de faire appel à un bon conseiller fiscal. Cela, par exemple, quand une personne privée possède plusieurs immeubles. Le conseiller fiscal sait exactement sous quelles circonstances il faudra procéder à une répartition fiscale intercantonale, voire internationale.
Les propriétaires habitant leur propre immeuble doivent accepter que cette utilisation - la valeur locative officielle - est imposée comme une fortune en Suisse. Katja Stieghorst, juriste du Hauseigentümerverband Schweiz (HEV), constate: «Il existe quelques exceptions rares, mais la valeur locative officielle est généralement plutôt augmentée.» Beaucoup d’autorités fiscales, comme dans le canton de Zurich, appliquent des formules standardisées. Ces valeurs se situent normalement un peu sous la valeur vénale effective (par ex. 60 à 70 pour cent). En cas de doute, ce sera judicieux de faire vérifier la valeur locative officielle par un organe indépendant. Quand la valeur locative augmente, il faudra tenir compte des déductions. C'est important, aussi bien pour la période fiscale en cours qu’à long terme. Si vous vendez un jour votre maison ou votre appartement, vous serez imposé sur le gain immobilier, en fonction de la durée de propriété et des prix du marché. Le gain immobilier signifie, de manière simplifiée: Si vous avez acheté l’appartement il y a 15 ans, et vous réalisez un profit de 300 000 CHF à présent, ce profit sera soumis à l’impôt. Le taux d’imposition dépend du montant du gain et de la durée de possession. Pour le calcul, il est essentiel quelle somme vous aviez payé initialement et quels coûts augmentant la valeur ont été investis au fil des ans. Tous les efforts et coûts d’augmentation de la valeur peuvent être déduits pour le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers. Selon
Cornel Tanno: «Il est indispensable pour les propriétaires d’un bien immobilier de collecter et conserver tous les justificatifs et quittances sur les 20 dernières années!»
Déclaration d’impôt: Six conseils pratiques
1. Vous n'avez oublié aucun coût, aucune dépense accessoire pour l'entretien du bâtiment?
2. Cela concerne également les autres dépenses, avant tout les assurances (assurance immobilière) et, naturellement, les intérêts hypothécaires.
3. Pour la propriété par étage, les paiements dans les fonds de rénovation, réparation et d'administration de la communauté des propriétaires sont déductibles, en plus des dépenses pour entretien.
4. Convenez avec votre banque de la méthode d’amortissement indirect: La 2 ème hypothèque n’est pas réduite directement. Vos paiements sont crédités sur un compte de pilier 3a de la banque et mis en gage.
5. Vérifiez encore d’autres possibilités d’optimisation - par exemple par le biais d’une assurance vie ou de rachats dans votre caisse de retraite (le plus souvent, ces paiements sont déduits du revenu).
6. Payez vos impôts le plus vite possible. Normalement, les bureaux fiscaux paient de intérêts plus élevés pour les avoirs que les banques.