Economies fiscales: n'oubliez aucune déduction!
Il vaut la peine de comptabiliser régulièrement tous les frais d'entretien et d'exploitation. Si les propriétaires fonciers savent qu'ils doivent déclarer les revenus et la valeur locative de leurs biens immobiliers, ils ont bien souvent des hésitations en ce qui concerne les déductions autoriseés et n'exploitent pas toutes les possibilités d'économies fiscales parce qu'ils oublient d'importants postes pouvant être déduits.
Jürg Zulliger
Trier les factures d'artisans et les justificatifs un dimanche après-midi tout en décortiquant les directives de l'administration fiscale ne fait pas précisément partie des hobbies favoris de nos compatriotes. Et pourtant: il faut être bien informé pour pouvoir exploiter l'une ou l'autre des différentes possibilités d'économies fiscales. Comme la valeur locative d'un bien immobilier vient s'ajouter aux revenus de son propriétaire, il vaut la peine d'inscrire le thème des «économies fiscales» à son agenda dès le début de l'année.
Economies fiscales: les questions d'actualité
«En ce qui concerne les déductions liées à l'entretien du bâtiment et, plus particulièrement, aux mesures d'économie d'énergie, nous avons reçu énormément de questions et réactions ces derniers temps», constate Katja Stighorst de l'Association suisse des propriétaires fonciers (HEV). Cet aspect des frais immobiliers est en effet actuellement au coeur des préoccupations de nombreux propriétaires fonciers: une véritable vague d'investissements traverse le pays en ce moment. Dans bien des cas, il s'agit de remplacer les vitrages, de procéder à un assainissement énergétique des façades ou de recourir aux énergies renouvelables par le biais d'installations photovoltaïques ou de pompes à chaleur. «La déductibilité fiscale de ces investissements», explique Katja Stighorst, «est toutefois soumise à des réglementations cantonales variables.» L'experte de la HEV conseille aux propriétaires de se référer aux directives et notices explicatives des administrations fiscales cantonales. Les bases de décision sont publiées sur les sites Internet de diverses administrations cantonales, dont notamment Genève, Zurich ou Berne.
«La plupart des cantons, mais justement pas tous, se montrent généreux lorsqu'il s'agit de mesures d'économie d'énergie ou visant la protection de l'environnement», relève Katja Stighorst. Ce qui veut dire: en remplaçant par exemple votre vieille chaudière par une nouvelle pompe à chaleur, vous économiserez des impôts, du fait que ces dépenses sont entièrement déductibles. La HEV Suisse espère par ailleurs que dans le cadre de la Stratégie énergétique 2050, le traitement fiscal sera harmonisé à l'échelle nationale.
Pour le reste, la règle est la suivante: sont déductibles tous les frais périodiques d'entretien et d'exploitation, c'est-à-dire les travaux de gypserie, peinture, ferblanterie et jardinage. Les contrats d'entretien pour des appareils, les primes d'assurance liées à la maison, les taxes pour les eaux usées et l'éclairage des routes, d'éventuels frais administratifs relatifs au bien immobilier, etc., sont également déductibles. Toutes ces dépenses peuvent être déduites des revenus du propriétaire. En revanche, les investissements qui représentent une plus-value ne sont d'une façon générale pas déductibles: si vous décidez par exemple de vous offrir un sauna, cela sera assimilé à une plus-value. De telles dépenses pourront tout au plus être prises en compte en cas de revente, dans le cadre de l'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers.
Economies fiscales: coûts forfaitaires ou effectifs?
En général, vous pouvez soit faire valoir les frais effectifs ou demander la déduction forfaitaire. Celle-ci varie d'un canton à l'autre et peut également dépendre de l'âge du bâtiment, mais représente généralement entre 10 et 20 pour cent du revenu immobilier. Ce choix vous est offert chaque année, si bien que lorsque les dépenses sont supérieures à la moyenne, il vaut mieux opter en faveur des dépenses effectives plutôt que du forfait.
Dans ce contexte, il convient encore de relever que l'imposition peut également dépendre du type de logement et de certaines circonstances concrètes. Les principes énoncés ci-dessus s'appliquent également aux propriétaires par étage: ils peuvent donc déduire les frais d'entretien, de réparation et d'assainissement de leur appartement (p. ex. peinture, papiers peints, revêtements de sol), mais doivent savoir que leurs participations au fonds de rénovation de la copropriété, aux frais de gérance ou au compte d'exploitation, etc. sont aussi déductibles.
Un immeuble de quatre logements peut également appartenir à un particulier qui occupe un appartement et loue les trois autres. Dans ce cas, la valeur locative de l'unité qu'il occupe lui-même sera imposée, alors que le loyer des appartements loués sera considéré comme un revenu imposable. De l'autre côté, le propriétaire assujetti à l'impôt sur le revenu pourra déduire les frais d'entretien et d'exploitation évoqués précédemment (gérance, entretien du bâtiment, réparations). Relevons en outre que les intérêts passifs sont bien entendu entièrement déductibles dans tous les cas (hypothèques bancaires ou autres prêts avec intérêts pour le financement d'un bien immobilier). Encore un conseil si vous souhaitez économiser des impôts: ce dont votre budget est aujourd'hui soulagé grâce aux bas taux d'intérêt, vous pourriez le consacrer à des réserves dans le cadre du 3e pilier A ou, en fonction des possibilités, de votre caisse de pension. Ces versements sont entièrement déductibles et pourraient par la suite vous servir par exemple à amortir la dette hypothécaire.
Economies fiscales: la déduction pour sous-utilisation
Selon Katja Stighorst, un autre thème fait actuellement débat: la déduction dite pour sous-utilisation. On parle par exemple de sous-utilisation lorsque les parents vivent seuls dans une grande maison après le départ des enfants, mais également dans d'autres cas tels qu'une inoccupation temporaire, une chambre inutilisée suite à un décès, etc. La HEV Suisse constate que de nombreux propriétaires, et même de conseillers fiscaux, ne pensent pas à la réduction de la valeur locative qui pourrait être demandée à ce titre. Là encore, la pratique varie d'un canton à l'autre: la pièce inutilisée doit parfois être totalement vidée alors que dans d'autres cas, elle peut quand même servir à entreposer des objets personnels. En général, la déduction pour sous-utilisation doit toutefois faire l'objet d'une nouvelle demande chaque année, avec exposition des motifs auprès de l'administration fiscale concernée. Conclusion: comme la charge fiscale des propriétaires fonciers a tendance à augmenter lorsque les intérêts hypothécaires pouvant être défalqués sont bas, il vaut la peine de s'informer objectivement sur tous les frais potentiellement déductibles.