Impôt sur les gains immobiliers : évite les surprises coûteuses grâce à ces conseils

De Bernhard Bircher-Suits

Dans tous les cantons de Suisse, toute personne qui vend sa maison, son appartement en copropriété ou son terrain et réalise un bénéfice est assujettie à l’impôt sur les gains immobiliers. Mais pourquoi un tel impôt existe-t-il ? La Conférence suisse des impôts écrit à ce sujet : « Une exonération fiscale de ces bénéfices réalisés en grande partie sans travail serait insatisfaisante, d’autant plus que tous les revenus du travail, aussi faibles soient-ils, sont soumis à un impôt. » Notons que le code civil applique aux terrains tous les droits autonomes et permanents inscrits au registre foncier officiel, tels que les droits de superficie ou de source et les parts de copropriété sur des parcelles.

Trois facteurs déterminent le montant de l’impôt

Les trois facteurs suivants sont déterminants pour calculer l’impôt sur les gains immobiliers :

• le montant du bénéfice réalisé sur la vente;
• la durée de possession du bien;
• la localité où se situe le bien immobilier.

Tu ne peux pas influencer l’emplacement de ton terrain. Mais celui-ci a une influence sur tes impôts. En effet, selon les cantons, l’impôt sur les gains immobiliers peut être plus ou moins élevé. Mais de quelles sommes parle-t-on ? Voici un exemple :

En 2022, un particulier vend un terrain constructible dans le canton de Thurgovie pour 200 000 francs. Il l’avait acheté 100 000 francs dix ans auparavant. Le bénéfice s’élève donc à 100 000 francs.

Le calculateur en ligne du canton de Thurgovie indique désormais que l’impôt sur les gains immobiliers s’élève à 40 %, soit 40 000 francs. Cet impôt diminue ou augmente en fonction de la durée de possession du bien. La charge fiscale est ici disproportionnée pour un bien possédé depuis quelques années. En raison de la durée de possession de dix ans, les autorités fiscales thurgoviennes déduisent de l’impôt sur les gains immobiliers la somme de 8000 francs, soit 20 % de sa valeur. L’impôt dû s’élève donc encore à 32 000 francs. Près d’un tiers du bénéfice des ventes va donc au fisc. C’est une somme colossale que les vendeurs-euses devraient garder à l’esprit jusqu’à l’arrivée du décompte d’impôt. Les différences sont considérables d’un canton à l’autre : ainsi, pour le même bénéfice réalisé, un/e vendeur-euse du canton de Lucerne devrait payer seulement 17 480 francs d’impôt, contre 25 000 francs dans le canton de Saint-Gall, soit 7000 francs de moins qu’en Thurgovie.

Sur le site Internet de la Confédération, tu trouveras des liens vers tous les calculateurs d’impôt sur les gains immobiliers des cantons disponibles en ligne. Ces outils sont pratiques, mais attention ! Les données fournies par le calculateur sont sans engagement et peuvent être différentes de celles de la déclaration fiscale effective. Les demandes relatives à l’impôt sur les gains immobiliers doivent généralement être adressées à l’office communal des impôts compétent de la localité où se trouve le bien immobilier à vendre.

Le calcul du bénéfice réalisé sur les ventes

Dans notre exemple, le calcul du bénéfice est simple. Il correspond à la différence entre le prix de vente obtenu et le prix d’achat du terrain à l’époque. Toutefois, tu peux aussi inclure dans le prix d’achat les investissements générant une plus-value, tels qu’une véranda ou des combles aménagés, mais aussi les commissions de courtage versées, les frais d’annonce de vente, les droits de mutation, les frais de notaire et les frais de résiliation anticipée d’hypothèque.

Voici comment réduire davantage ton impôt

Plus tu possèdes un bien depuis longtemps, plus l’impôt sur les gains immobiliers est bas. Cette règle vise à freiner la spéculation immobilière. Avec un bénéfice élevé à clé, il peut être judicieux pour toi d’attendre encore quelques années avant de vendre ton bien. Tu bénéficieras ainsi d’un taux d’imposition plus bas. Bon à savoir : le rabais d’impôt maximal est atteint à partir d’une certaine durée de propriété, qui correspond à 20 ans dans le canton de Zurich, 25 ans dans celui de Lucerne et 35 ans dans celui de Berne.

Possibilité de report de l’impôt sur les gains immobiliers

L’impôt sur les gains immobiliers ne s’applique pas à chaque changement de propriétaire. Conformément à la législation fédérale, l’assujettissement à l’impôt peut être différé dans les cas suivants :

• transfert de propriété;
• succession;
• avancements d’hoirie;
• indemnités compensatrices relevant du droit matrimonial et successoral;
• acquisition de remplacement.

« Acquisition de remplacement » signifie que, dans le cas de propriétés utilisées comme logement principal, le produit de la vente est investi dans un nouveau logement en Suisse « dans un délai raisonnable ». Selon les cantons, la règle suivante s’applique : les personnes qui achètent un nouveau logement doivent généralement vendre leur ancien logement dans un délai de deux à quatre ans pour que l’impôt soit différé. Le report de l’impôt est exclu pour les résidences secondaires et les appartements de vacances ainsi que pour les logements loués. L’impôt n’est jamais totalement supprimé. Il peut toutefois être prescrit. Dans les cantons de Zurich et de Soleure, par exemple, la prescription intervient cinq ans après la vente. Ces délais varient également d’un canton à l’autre. Dans notre guide pratique, tu en apprendras davantage au sujet de l’impôt sur les biens immobiliers.

Conseils concernant l’impôt sur les gains immobiliers

Moment de la vente : si possible, reporte la vente d’un an afin d’acquérir une année supplémentaire de possession. Bien souvent, l’impôt sur les gains immobiliers diminue.

Conserve les justificatifs : pour faire baisser l’impôt sur les gains immobiliers, il faut pouvoir justifier chaque investissement générant une plus-value et de chaque dépense liée à la vente (factures d’artisans et de courtage, etc.). Lorsque la personne devant s’acquitter de l’impôt n’est plus en mesure de justifier ses investissements générant une plus-value, elle peut utiliser l’estimation de l’assurance bâtiment. En effet, des dépenses plus importantes entraînent une estimation en révision de l’assurance bâtiment. Le protocole d’estimation permet de déduire le volume d’investissements qui créent une plus-value.

Partages de succession : lorsqu’une vente immobilière a lieu au sein d’une famille, le droit fiscal s’applique, de même que le droit de la famille et le droit successoral. Par exemple, une personne qui reprend seule la maison parentale dans le cadre d’un partage successoral et rachète les parts de ses frères et sœurs peut différer l’impôt sur les gains immobiliers. La charge fiscale estimée en cas de vente ultérieure n’est pas encore connue au moment du partage de la succession. Il est toutefois possible de négocier avec les frères et sœurs pour que l’impôt sur les gains immobiliers applicable ultérieurement soit pris en compte dans le prix de reprise.

Compte bloqué ou déduction du prix de vente : si la partie vendeuse ne s’acquitte pas de l’impôt, les autorités fiscales encaissent le montant auprès de la partie acheteuse. Pour s’en prémunir, le/la vendeur/-euse devrait verser l’impôt sur les gains immobiliers sur un compte bloqué. Le plus simple est de convenir par contrat que la partie qui vend paie directement la taxe due et la déduit du prix d’achat.

Vérifier la réglementation cantonale : comme cela est souvent le cas en Suisse, les règles relatives à l’impôt sur les gains immobiliers varient parfois d’un canton à l’autre. Il est donc judicieux de bien se renseigner sur la réglementation cantonale avant toute vente éventuelle de bien immobilier.