Glossaire

Aides financières

En Suisse, il existe plus de 2000 programmes publics de subventionnement de la construction soutenant financièrement de nouveaux ouvrages ou des projets de modernisation. www.bauwelt.ch/energiesparrechner éclaire notre lanterne dans cette jungle de subventions. En quelques clics, on trouve les subventions importantes pour les projets de construction personnels de la Confédération, des cantons, des communes et des entreprises d’approvisionnement en énergie. Souvent, ce sont en particulier les mesures pour améliorer l’efficience énergétique telles que l’assainissement de l’enveloppe du bâtiment, le remplacement des chauffages et le passage aux énergies renouvelables qui sont encouragées. Toutefois, il vaut dans tous les cas la peine de consulter d’autres projets de construction. En effet, un bon nombre d’entre eux sont déductibles des impôts.

Amortissement

Remboursement échelonné d’une hypothèque. La plupart du temps, un crédit pour une maison doit être amorti sur 15 ans à hauteur des deux tiers de la valeur de nantissement. Les versements s’effectuent par tranches annuelles par remboursement direct ou indirect. Un remboursement indirect signifie qu’il n’y a pas de remboursement de l’hypothèque, mais un versement sur un compte bancaire du pilier 3a. L’argent est mis en gage à la banque comme garantie de l’hypothèque. Du point de vue fiscal, cette variante est avantageuse. Le remboursement n’est effectué que plus tard lors de la dissolution du produit du pilier 3a, la plupart du temps au moment de la retraite. Des assurances vie peuvent également être prises en compte pour un amortissement indirect.

Banque et comparaison entre les banques

En Suisse, les banques sont de loin les principaux prêteurs d’hypothèques. Les hypothèques fonctionnent sur ce qu’on appelle les opérations d’intérêt. Cela signifie que la banque encaisse d’une part les dépôts d’épargne de clients et verse des intérêts sur ceux-ci. D’autre part, elle prête des fonds à des clients privés ou à des entreprises qui construisent par exemple une maison. Chaque banque a sa propre politique commerciale et de crédit et gère elle-même les conditions des opérations de crédit.
Toutefois, pour toutes les banques, il existe des standards et des lois uniformes dont le contrôle est assuré par l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA). Pour le reste, les banques gèrent elles-mêmes leurs affaires, les conditions contractuelles ainsi que les relations avec leurs clients. Il est dans l’intérêt du client de ne pas se tourner simplement vers le premier institut bancaire qui se présente. Le mieux est d’avoir une discussion avec plusieurs banques, de se faire conseiller, de demander des offres et de les comparer.

Buts du financement

Vous précisez les buts du financement en répondant aux questions suivantes:

Etes-vous prêt et avez-vous la capacité de supporter des risques de taux? Votre budget exploserait-il rapidement si les taux étaient légèrement plus élevés qu’actuellement?

La propriété est-elle utilisée par vous-même ou louée? Une maison familiale habitée par deux familles liant les deux types d’utilisation est-elle planifiée?

Quelle est l’importance de votre charge fiscale (impôts sur le revenu et sur la fortune, valeur locative, etc.)? Les personnes souhaitant optimiser leurs impôts sont souvent prêtes à accepter un endettement légèrement plus élevé afin de pouvoir déduire plus d’intérêts de la dette.

La propriété doit-elle être exempte de dettes à un moment précis (p.ex. âge de la retraite)?

Quelle peut être la charge financière mensuelle maximale pour que la propriété reste finançable?

De quelle manière pourriez-vous économiser ou mettre à disposition certains moyens afin de baisser le montant du crédit ainsi que la charge des intérêts (réaliser des économies, créer des réserves, investir des fonds provenant des caisses de pension ou du 3e pilier)?

Caisse de pension: 2e pilier

Pour faciliter le financement de propriétés, on peut, depuis les années 90, utiliser des moyens provenant de la caisse de pension ou de la prévention liée (3e pilier). Les moyens entrent en ligne de compte principalement pour l’achat, la construction, la rénovation ou l’amortissement d’hypothèques. Il faut toutefois qu’il s’agisse toujours d’une propriété pour utilisation propre.
On fait la distinction entre nantissement et versement. Avec le nantissement, vous pouvez mettre en gage votre avoir de prévoyance comme garantie. De cette manière, le besoin en capital propre diminue. Exemple: la banque exige 100 000 francs de fonds propres mais vous n’avez que 50 000 francs à disposition. Vous pouvez répondre aux exigences si vous mettez en gage 50 000 francs de votre avoir de prévoyance.
En cas de versement, le capital de libre passage de la caisse de pension est versé et il règle ainsi directement une partie du prix d’achat; vous avez en quelque sorte plus de «liquidités». Le capital versé doit être imposé. Pour pouvoir effectuer ce retrait anticipé, on doit être en mesure de pouvoir équilibrer la lacune de prévoyance existante par la prévoyance privée. Par ailleurs, un retrait anticipé est lié à une inscription «Restriction du droit d’aliéner selon la LPP» dans le registre foncier «Restriction du droit d’aliéner selon la LPP». Depuis 2012, il n’est possible de procurer de cette manière qu’au maximum la moitié des fonds propres.

Capacité financière

Le calcul de la capacité financière permet de mesurer dans quelle mesure les revenus existants permettent de couvrir les frais réguliers inhérents au bien immobilier. Une règle de base dit que les frais annuels réguliers (intérêts, amortissements et frais annexes/d’entretien) ne devraient pas dépasser plus d’1/3 du revenu net.

Cédule hypothécaire

La cédule hypothécaire est le moyen le plus fréquemment utilisé pour financer des biens immobiliers (garantie sous forme de gage immobilier). La cédule hypothécaire est un papier-valeur. Elle peut être nominative ou au porteur. Dans les deux cas, le bien immobilier sert de garantie jusqu’à concurrence du montant inscrit, auquel s’ajoutent les intérêts et les frais de poursuite. La cédule hypothécaire peut être établie au format papier ou comme cédule hypothécaire de registre.

Cédule hypothécaire de registre

Depuis la révision du CC de 2012, les cédules hypothécaires ne doivent plus être obligatoirement établies et gérées au format papier. Cela simplifie l’ensemble du traitement des affaires, en particulier entre les banques, les bureaux du registre foncier et les propriétaires. Pour les propriétaires par exemple, le risque non négligeable que des cédules hypothécaires physiques existantes se perdent disparaît. Depuis 2012, il est aussi possible de convertir à moindres frais des cédules hypothécaires conventionnelles en des cédules hypothécaires de registre.

Cession à titre de sûreté

Si vous prenez une hypothèque auprès d’une banque, vous recevez dans la plupart des cas un formulaire portant le nom de «cession à titre de sûreté». Le débiteur, c’est-à-dire le client de la banque, transmet la propriété aux cédules hypothécaires de la banque. Celle-ci exige à son tour des cédules hypothécaires comme garantie pour le prêt hypothécaire accordé. Pour faire simple, on peut affirmer que la banque a de cette façon plus de possibilités de poser des exigences au débiteur, par exemple aussi en ce qui concerne un crédit commercial. Toutefois, la cession à titre de sûreté est aujourd’hui le cas habituel dans les affaires bancaires.

Comptes du ménage

Sur les comptes du ménage, toutes les recettes et les dépenses mensuelles du ménage de l’emprunteur sont listées de façon détaillée. Dans ces comptes, il ne faudrait pas seulement prendre en compte les frais réguliers tels que les intérêts pour les hypothèques, les amortissements de crédit sur toute l’année, la facture d’électricité, les primes d’assurances, etc., mais aussi les frais irréguliers ou les dépenses imprévues (vacances, réparations dans la maison, dentiste). Les comptes du ménage donnent des informations fiables pour savoir si un crédit pour une maison est supportable ou de quelle manière il faut adapter le budget.

Construction en droit de superficie

Cette variante vous permet de n’acheter que le bâtiment sans le terrain ou sans la part de terrain dans le cas d’un appartement dans une propriété par étages. L’avantage est un prix d’achat moins élevé – l’acquisition du sol, qui peut être très chère si l’emplacement est bon, est supprimée. Pour l’utilisation du sol, vous payez toutefois au propriétaire ou au cédant du droit de superficie ce que l’on appelle une rente du droit de superficie. Les contrats en droit de superficie sont conclus pour une durée allant de 30 à 100 ans.
Attention: les rentes du droit de superficie sont souvent organisées de façon compliquée et augmentent avec le temps parce qu’elles sont indexées au niveau des taux et du renchérissement des prix. Conseil: faites-vous conseiller de façon compétente avant de signer un contrat de droit de superficie.

Contrat d’achat

Le contrat d’achat d’un bien immobilier, d’une maison ou d’un appartement en propriété n’est valable que sous une forme officiellement authentifiée. Il constitue la base pour le transfert de propriété dans le registre foncier. Contrairement au droit du bail, il n’existe pas de contrats standard ou de modèles dans ce domaine. Dans la pratique, beaucoup de contrats sont formulés à l’avance par les entreprises et les vendeurs. Il peut donc valoir la peine de se faire expliquer les avantages et les inconvénients d’un contrat d’achat par un avocat indépendant ou un notaire. En tant qu’officier public, le notaire agit de façon neutre envers les deux parties.

Crédit de construction

Pour les constructions et les rénovations, les banques proposent des crédits de construction. Il s’agit d’un compte courant avec une limite déterminée qui permet de gérer les paiements. Le taux d’intérêt d’un crédit de construction est en règle générale plus élevé que celui d’une hypothèque normale. Après la fin des travaux de construction, le crédit est consolidé, c.à.d. qu’il est converti en une hypothèque normale à un taux plus favorable. Les hypothèques pour la construction sont aujourd’hui aussi possibles. Cela signifie que le crédit de construction est payé en tranches en tant qu’hypothèque Libor et/ou hypothèques à taux fixe et en fonction de l’avancement des travaux. Une hypothèque pour la construction est meilleur marché qu’un crédit de construction classique parce qu’aucune commission de crédit n’est due.

Crédit en devises

Pour ce type de crédit, on prend l’argent dans une devise étrangère à un taux d’intérêt bas. Etant donné que le remboursement se fait également dans la devise étrangère, les variations de cours jouent un rôle important. C’est bien là le risque. En effet, les cours peuvent monter ou descendre très rapidement. Lorsque, par exemple, le cours d’une devise étrangère monte par rapport au franc suisse, la dette liée au crédit augmente aussi à un rapport 1:1. Les opérations en devises sont dans tous les cas liées à des risques élevés.

Crédit intermédiaire

Il s’agit d’un prêt à courte durée pour une période de transition financière. C’est pourquoi on parle parfois aussi de crédit de transition. Il est réservé aux cas spéciaux, par exemple lorsqu’un client achète une nouvelle propriété avant d’avoir vendu «l’ancienne» et remboursé l’hypothèque qui la grève.

Crédit personnel

Ce type de crédit est basé exclusivement sur la solvabilité personnelle de l’emprunteur et fait abstraction de sa solvabilité économique. Pour examiner la solvabilité d’un client, la banque évalue sa situation de fortune, sa situation de revenu et sa capacité de crédit.

Crédit réel

Le crédit réel est le contraire du crédit personnel. Il n’est donc pas basé sur la solvabilité personnelle de l’emprunteur mais uniquement sur une solvabilité calculée en fonction de motifs économiques. En d’autres termes, le crédit réel est garanti par des biens provenant de la fortune et/ou des biens matériels qui sont mis en gage dans ce but.

Demande de prêt

En règle générale, la demande de prêt est délivrée par les instituts bancaires sous la forme d’un formulaire standardisé. L’emprunteur remplit le formulaire en ajoutant tous les renseignements importants pour obtenir éventuellement un prêt. Il donne des informations sur sa situation financière ainsi que sur le bien immobilier. Il faut par ailleurs joindre à la demande d’autres documents pour le prêt, par exemple les documents d’identité, le certificat de salaire, la déclaration d’impôts, le relevé de fortune ainsi que des informations détaillées sur le bien immobilier telles qu’un extrait du registre foncier, des plans, des photos, d’éventuelles expertises, des documents de l’assurance immobilière, etc.

Droits de gage

Un droit de gage, communément appelé «droit réel restreint», confère à son détenteur l’autorisation d’exploiter le cas échéant un bien immobilier. Les revenus pourraient par exemple permettre à une banque de couvrir les créances provenant d’un prêt hypothécaire si le débiteur ne pouvait pas faire face à ses obligations. Les droits de gage peuvent être transmis comme cédules hypothécaires ou comme hypothèques.

Durée du crédit

La durée du crédit définit la période pendant laquelle l’emprunteur amortit totalement un crédit garanti sur la base de conventions fixées contractuellement.

Encouragement à la propriété de la Confédération

Cette loi en vigueur depuis 1995 permet d’utiliser les moyens de la prévoyance professionnelle (caisse de pension, libre passage) pour une propriété à usage propre. Vous avez le choix entre un retrait ou une mise en gage. Voir aussi caisse de Pension.

Evaluation

L’évaluation de la valeur d’un bien immobilier est effectuée par un système (évaluation hédoniste) ou par un expert (estimation classique). Une évaluation permet dans une large mesure d’évaluer la valeur d’un bien immobilier sur le marché. Elle se fait avant un achat/une vente, en cas de garantie d’une hypothèque, en cas de partage successoral ou d’avance d’hoirie, en cas de liquidation du régime matrimonial ou successoral, de séparations/divorces et d’octroi du droit d’usage du logement et d’usufruit.

Evaluation du bien immobilier

L’évaluation est très importante lors de l’achat, du financement et de la vente d’un bien immobilier. On devrait aussi avoir à l’esprit que la banque qui finance évalue à nouveau le dossier de crédit ultérieurement, en cas de changement ou de renouvellement du financement, etc. La valeur d’un bien immobilier dépend généralement de sa situation, de sa taille, de la qualité de la construction, de la demande locale sur le marché immobilier et de beaucoup d’autres choses encore. Les banques misent aujourd’hui souvent sur des modèles d’évaluation informatisés, surtout pour les maisons familiales standardisées et les appartements en propriété ayant des caractéristiques comparables. Un évaluateur externe, que l’on mandate par exemple lors d’un partage successoral ou dans l’optique d’une vente, va se poser la question suivante: quelle serait la valeur actuelle de l’objet sur le marché si on le mettait en vente aux conditions habituelles?

Extrait du registre foncier

L’extrait du registre foncier fournit entre autres des renseignements sur la surface du bien immobilier, son propriétaire, ses charges, ses droits de passage, etc. Il est disponible auprès du bureau du registre foncier (accord du propriétaire nécessaire) ou directement chez le vendeur.

Fonds de tiers

En règle générale, le financement d’une construction ou d’un achat est composé de fonds propres et de fonds de tiers. Les fonds de tiers sont des moyens financiers qui sont garantis par des tiers (p.ex. établissement bancaire) au maître d’ouvrage.

Fonds propres

Dans un financement immobilier classique, il faut prendre en compte un rapport fonds propres/fonds étrangers de 20:80. Lors d’un achat ou d’une nouvelle construction, la banque contribue la plupart du temps à hauteur de 80 pour cent par le biais d’une hypothèque, alors que l’acheteur lui-même doit disposer au minimum de 20 pour cent de fonds propres. Les fonds propres peuvent comprendre des avoirs d’épargne personnels et des titres aliénables. En principe, on peut aussi prendre en compte des avoirs provenant d’un versement anticipé de sa propre caisse de pension. Depuis le 1er juillet 2012, au minimum 10 pour cent du prix d’achat ou des charges d’investissement doivent provenir de ses propres moyens hors caisse de pension (2e pilier). L’acheteur doit donc d’une manière ou d’une autre disposer au moins de 10 pour cent de fonds propres «réels» pour l’achat d’un bien immobilier.

Forme authentique

En Suisse, pour qu’il soit juridiquement valable, l’achat d’un immeuble requiert la forme authentique établie par un notaire. On veut ainsi éviter des actions irréfléchies et donner une vision totalement claire des opérations aux parties contractantes. De cette manière, on a aussi une base fiable pour l’inscription du propriétaire légitime dans le registre foncier. Les parties contractuelles impliquées ont de plus la possibilité de poser des questions au sujet de la réalisation de l’achat ou du contrat d’achat. C’est seulement au moment de la signature que le contrat à forme authentique obtient son caractère juridiquement contraignant.

Formes de propriété

Le Code civil (CC) règle les questions relatives aux droits que l’on peut avoir sur les choses. Si l’achat d’un bien immobilier peut sembler être quelque chose de commun pour beaucoup de monde, les aspects juridiques sont toutefois complexes et les droits et devoirs concrets diffèrent en fonction de la variante choisie.

La propriété individuelle est une propriété appartenant à une seule personne.

Propriété commune: lorsque plusieurs personnes sont liées par la loi (hoirie) ou un contrat (société simple, communauté de biens) à une communauté, on parle de propriétaires communs. Une personne ne peut pas disposer librement de ses parts, elle a besoin du concours de tous les propriétaires communs associés. Le droit de chaque individu porte sur la chose entière.

Copropriété: si plusieurs personnes possèdent des parts d’un bien immobilier sans séparation extérieure de la propriété, ils sont copropriétaires. Il n’y a pas besoin de liens avec d’autres personnes comme c’est le cas pour la propriété commune. Chaque copropriétaire peut se séparer de sa part ou la mettre en gage. La disposition de l’ensemble de la chose nécessite la participation de tous les copropriétaires. Une forme particulière de la copropriété est la propriété par étages, appelée généralement «appartement en propriété».

Formes de remboursement de crédit

Généralement, on fait la distinction entre prêt d’amortissement et prêt à intérêts. Dans un prêt à intérêts, les intérêts sont versés à intervalles réguliers. L’amortissement ne se fait qu’à l’échéance. Cette forme de remboursement offre l’avantage que l’on paie un montant moins élevé pendant la durée du prêt et que l’on amortit grâce à d’autres formes d’épargne.
Dans le prêt d’amortissement, des versements d’un même montant sont effectués à des dates précises. Ceux-ci sont tout d’abord utilisés pour payer les intérêts. Le montant restant après déduction des intérêts sert à diminuer le montant du crédit.

Frais annexes

Les frais annexes sont un vaste sujet et peuvent entrer en ligne de compte de différentes manières lors de la construction, du transfert de propriété ou simplement lors de l’utilisation d’un bien immobilier. Déjà au moment de l’achat, les frais annexes s’élèvent souvent à plusieurs milliers ou dizaines de milliers de francs: en fonction du canton, il peut s’agir des droits de mutation, des frais de notaire et de registre foncier, parfois aussi encore des émoluments pour les mesures, le permis de construction et la viabilisation, des honoraires pour des experts, des intermédiaires et d’autres prestataires. L’impôt sur les gains immobiliers et les honoraires des courtiers sont en règle générale à la charge du vendeur. Il ne faut pas oublier les frais de gestion ou les impôts liés aux versements de capitaux par exemple lorsqu’un acheteur retire de l’argent de la caisse de pension pour un appartement en propriété. Les primes d’assurances, l’entretien régulier et les taxes, les services d’abonnement pour différents appareils, pour le chauffage ou les installations techniques, les impôts et les dépenses pour la propriété foncière, la consommation d’énergie et d’eau, le ramassage des ordures et beaucoup d’autres choses font partie des frais annexes de «l’exploitation». Il faut prendre en compte ces positions de façon appropriée dans le budget du ménage.

Frais liés à la propriété

Tous les ans, les frais suivants sont dus: les taux hypothécaires, les amortissements (2/3 de la valeur de la propriété sur 15 ans) ainsi que les frais annexes et les frais d’entretien (p.ex. chauffage, électricité, gaz, entretien, jardin, primes d’assurances, etc.). Pour les propriétaires de propriétés par étages, une partie de ces frais est versée sous forme de paiements dans le compte des frais d’exploitation et dans le fonds de renouvellement de la communauté des propriétaires par étages. Le fonds de renouvellement dans la propriété par étages n’est pas prescrit par la loi mais il est très recommandé. Si vous souhaitez avoir des garanties concernant les frais et le budget, vous devez respecter les principes essentiels suivants: si l’on prend en compte les frais d’entretien et de rénovation à long terme et qu’on présuppose un taux d’intérêt moyen à long terme pour les hypothèques, les frais s’avèrent être plus élevés qu’on ne le pense au départ. Cette règle générale dit qu’un bien immobilier coûte sur la durée cinq à six pour cent du prix d’achat ou des frais de construction, terrain compris.

Garanties

Les hypothèques et les crédits de construction sont garantis par le droit de gage foncier (cédule hypothécaire, hypothèque). D’autres garanties sont recommandées dans certains cas, comme par exemple le 2e ou 3e pilier, une assurance risque décès ou une assurance-vie dans le but de protéger la famille.

Hypothèque

Le prêt hypothécaire est presque toujours l’élément central du financement d’une propriété et peut être obtenu auprès de n’importe quelle banque, caisse d’épargne régionale, assurance ou caisse de pension. Celles-ci gagent relativement généreusement les biens immobiliers en raison de leur sécurité suffisamment élevée et financent en règle générale 80 pour cent des coûts totaux. La banque veille par ailleurs à ce que le revenu net du débiteur soit suffisant pour supporter les charges mensuelles (taux d’intérêt et amortissements de l’hypothèque) aussi sur le long terme.

Hypothèque en ligne

Ces dernières années, de nombreux prestataires et banques ont décidé de gérer les financements immobiliers non plus par le biais de réseaux de filiales, de succursales ou de courtiers financiers, mais sur Internet. Pour les clients, cela a l’avantage qu’ils peuvent s’informer à tout moment et depuis la maison sur les offres de financement. Aujourd’hui, la conclusion contraignante d’un financement immobilier est aussi possible sur Internet. Dès qu’un contact est établi et qu’une hypothèque est conclue, des documents plus précis doivent toutefois être fournis par la voie conventionnelle (dossiers concernant le client et l’objet, contrôle des données par la banque, etc.). Des cédules hypothécaires et leurs gages immobiliers restent nécessaires pour garantir le crédit. Depuis 2012, les cédules hypothécaires peuvent toutefois aussi être établies et gérées électroniquement.

Hypothèque légale

Les artisans et les entrepreneurs ont un droit de gage légal pour leur travail et le matériel livré, par exemple pour l’excavation, les sanitaires, les travaux d’électricité, la démolition, les échafaudages et beaucoup d’autres choses. Si des créances d’entrepreneurs et artisans associés restent ouvertes, ils peuvent inscrire dans le registre foncier un droit de gage pour l’immeuble en question (au plus tard quatre mois après la fin des travaux). Dans les cas extrêmes, l’immeuble doit être mis aux enchères afin de pouvoir régler les créances des artisans avec le produit de la vente. Si vous construisez ou rénovez et que vous êtes propriétaire de l’immeuble, vous devez donc impérativement veiller à une exécution correcte des paiements.

Hypothèque Libor

Les hypothèques Libor ont gagné en importance surtout pendant des périodes de taux bas. Le taux d’intérêt est en principe variable et adapté au taux actuel du marché Libor par exemple tous les trois, six ou 12 mois. Libor signifie London Interbank Offered Rate, un taux de référence officiel annoncé quotidiennement par les banques commerciales importantes et publié à Londres.
Exemple: dans une hypothèque Libor à trois mois, le taux d’intérêt est fixé au début officiel du Libor à trois mois (majoré d’une marge de par exemple 1 pour cent pour la banque). Le taux reste le même pendant trois mois, il est ensuite à nouveau fixé au nouveau taux de référence et ainsi de suite. Bien que le financement soit à court terme, les clients signent dans la plupart des cas un contrat-cadre pour plusieurs années. Les hypothèques Libor sont très attractives dans des périodes de taux bas, mais elles comportent le risque d’augmentations rapides de taux si les taux d’intérêt sont à la hausse. On peut s’assurer contre cela entre autres grâce à un prêt «cap» ou alors convertir l’hypothèque Libor en hypothèque à taux fixe.

Hypothèque Saron

Le nouveau taux de référence pour la Suisse se nomme Saron (Swiss Average Rate Overnight). Ce taux au jour le jour repose sur le «marché repo en francs suisses». Il est calculé sur la base des transactions conclues – lorsque des banques placent des fonds auprès de la Banque nationale suisse pendant la nuit. Contrairement au Libor, ces taux sont basés sur des transactions réelles, ce qui rend le système beaucoup moins vulnérable aux manipulations. En utilisant une méthode spécifique, la banque calcule un taux d’intérêt à plus long terme (Compounded Saron, c.-à-d. Saron composé) à partir du taux journalier.

Impôts sur les gains immobiliers

Des impôts sur les gains immobiliers sont facturés par exemple lorsqu’un propriétaire réalise un gain par rapport à la valeur d’acquisition lors de la vente d’une parcelle constructible, d’un appartement ou d’une maison. Plus le montant est élevé et plus la durée de propriété est courte, plus l’imposition est normalement prise en considération. En cas d’acquisitions de remplacement d’une propriété privée, un délai peut être demandé pour les impôts sur les gains immobiliers. L’impôt sur les gains immobiliers doit être payé par le vendeur et son montant supposé est calculé par l’autorité fiscale compétente. En cas de non-paiement, il existe dans la plupart des cantons un droit de gage légal par bien immobilier. Pour cette raison, le montant de l’impôt est la plupart du temps garanti au moyen d’un compte bloqué ou d’un dépôt en argent liquide.

Indemnité de résiliation anticipée

Lorsqu’un emprunteur résilie hors délais un crédit en cours avec une échéance donnée, il est possible qu’il doive payer des dommages-intérêts à la banque. Exemple: un client a conclu une hypothèque à taux fixe sur cinq ans et souhaite cesser le financement après deux ans déjà. La banque peut exiger des dommages-intérêts étant donné que des rentrées d’intérêts garanties ou d’autres pertes financières sont à la charge de l’établissement bancaire.

Intérêt

Pour simplifier, on peut affirmer que l’intérêt est le prix que le prêteur fait payer à un emprunteur, par exemple un client de la banque, pour prêter de l’argent sur une certaine durée. Pour les hypothèques, l’intérêt pour le prêt est dans la plupart des cas payé tous les semestres ou tous les trimestres. Des intérêts élevés peuvent renchérir fortement les frais liés à un crédit – c’est-à-dire les frais de logement dans le cas d’une propriété.
Exemple: le client A. emprunte 500 000 francs à sa banque pour sa propriété. A un taux d’intérêt de 2 pour cent, cela ne lui coûte que 10 000 francs d’intérêts par année. A 4 pour cent, le même emprunt lui coûte 20 000 francs d’intérêts par année, soit 1667 francs par mois. Habituellement, les intérêts sont plus bas pour de l’argent à court terme (hypothèque Libor) que pour des prêts à long terme (hypothèque fixe).
Les intérêts sont une valeur économique importante. Les intérêts dépendent non seulement de la politique monétaire de la banque centrale, mais aussi de la conjoncture et des marchés financiers. Lorsque l’économie va bien, les intérêts sont la plupart du temps plus élevés parce qu’on attend en général de bons rendements sur les investissements et des revenus à la hausse.

Montant du crédit

Définit le montant de la somme qui est mise à disposition par l’institut financier. Il fait partie intégrante du contrat de crédit et est donc juridiquement contraignant pour le prêteur et l’emprunteur.

Notariat

Selon le canton, le notariat est un service cantonal ou une activité indépendante. En fonction du domaine, certains cantons connaissent aussi une forme mixte. Le notaire s’occupe entre autres de l’authentification de contrats et de déclarations de volonté telles que les testaments, la légalisation de signatures, l’authentification officielle de transactions immobilières, etc. Le conseil juridique correspondant y est aussi lié.

Plan de financement

Il contient des informations détaillées sur tous les frais d’acquisition ou les frais de construction ainsi qu’une liste de tous les biens à disposition provenant de fonds de tiers et de fonds propres. En principe, un bon plan de financement présente au maître d’ouvrage un calcul à moyen et long terme et prend en compte également les éventuels frais annexes liés à la maison ainsi que l’amortissement futur du crédit. La charge financière courante pour votre propriété ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu brut. En cas de revenu élevé, une charge financière plus élevée est possible. Souvenez-vous toutefois qu’un financement solide de votre propriété doit toujours être orienté sur le long terme afin de pouvoir amortir d’éventuelles augmentations de taux ou des dépenses imprévues.

Prêt

Avec un prêt, un prêteur met de l’argent à la disposition d’un emprunteur sur une certaine période. En règle générale, un prêt rapporte des intérêts et doit être remboursé à un moment précis. Normalement, ce sont surtout les banques qui prêtent de l’argent, mais les entreprises, les assurances, les caisses de pension ou les personnes privées entrent aussi en ligne de compte. Les prêts contractés entre parents ou amis sont la plupart du temps sans intérêts. Dans l’intérêt des deux parties, les conditions exactes du prêt (intérêt, adaptations de l’intérêt, durée, résiliation, garanties pour le prêt, etc.) doivent être réglées de façon plus précise dans un contrat de prêt.

Prêt «cap»

Il s’agit d’un prêt à taux variable dans lequel une limite supérieure de taux d’intérêt déterminée (cap) ne peut pas être dépassée. En d’autres termes, si les intérêts sur le marché dépassent la limite supérieure (p.ex. 5 pour cent) et augmentent à 5,5 pour cent, l’emprunteur paie toujours 5 pour cent. Mais si les taux du marché baissent, le client en profite. Pour cette couverture supplémentaire vers le haut, la banque facture toutefois une prime qui est la plupart du temps déjà intégrée dans le taux d’intérêt du prêt en cours.

Prêt à taux fixe ou hypothèque à taux fixe

Il garantit un taux d’intérêt stable pendant toute la durée et convient donc à tous ceux pour qui la calculabilité du prêt est primordiale. Exemple: un client veut pouvoir établir un budget clair. Il a besoin de 500 000 francs pour l’achat d’une maison. Pour ce faire, il prend deux hypothèques à taux fixe chacune de 250 000 francs, une tranche pour trois ans, l’autre pour cinq ans. Les taux restent les mêmes pour les deux hypothèques sur respectivement trois ans et cinq ans. De cette manière, le client est protégé contre une éventuelle hausse des taux mais il ne pourra par contre pas profiter de taux à la baisse.

Prêt à taux variable

Comparé à un prêt à taux fixe, un prêt à taux variable comporte toujours un certain risque. En effet, l’emprunteur n’est gagnant que si les taux d’intérêts sur le marché en général baissent ou restent pour le moins stables. Si les taux d’intérêts augmentent, la charge en intérêts d’un prêt à taux variable augmente. Un prêt à taux variable est dans la plupart des cas résiliable à trois ou six mois.

Prêt combiné

Dans ce cas, deux différents types de prêt sont combinés, à savoir un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable.

Prêt combiné avec une assurance

Il s’agit d’un financement de construction par le biais d’une assurance-vie. Dans ce cas, on conclut un contrat de prêt ordinaire pour une longue période qui prévoit uniquement le paiement des intérêts dus, mais pas le versement d’acomptes pour l’amortissement.
Dans le même temps, l’emprunteur conclut une assurance-vie. Celle-ci sert à garantir le prêt du crédit de construction accordé étant donné que les acomptes mensuels sont versés sur une longue période. Lorsque l’assurance-vie arrive à échéance, la somme épargnée sert à amortir intégralement le prêt.

Prêt environnemental

Il s’agit d’un prêt à taux avantageux qui est p.ex. accordé par la Banque cantonale de Zurich (BCZ) pour de nouvelles constructions ou des modernisations contribuant à réduire les émissions et les risques environnementaux ainsi qu’à économiser les ressources.

Prêt familial

Ce prêt est garanti par des parents ou des connaissances (personnes privées). On y a surtout recours lorsque le maître d’ouvrage ne peut pas apporter la part minimale de 20 pour cent de fonds propres exigée par l’institut accordant le crédit ou que le preneur d’hypothèque veut éviter de devoir prendre une 2e hypothèque avec obligation de remboursement. Il est par ailleurs recommandé de conclure un contrat écrit. Il faut au moins y fixer le montant du prêt garanti, le type d’amortissement, le taux d’intérêt et l’adaptation de taux.

Prêt flexible

Variante de prêt flexible sans délai de résiliation strict dans lequel le taux d’intérêt peut être nouvellement fixé par exemple mensuellement ou tous les trois ou six mois. De cette manière, un emprunteur peut de lui-même résilier son prêt flexible à tout moment ou du moins prendre une autre hypothèque de la banque sans devoir verser à la banque une indemnité de résiliation.

Prêt forward

La plupart des banques ainsi que les assurances proposent à leurs clients des prêts forward ou des hypothèques à terme. Dans ce cas, le taux d’intérêt est déjà fixé pour un montant à verser dans le futur, par exemple de six à 30 mois au maximum avant le versement. Cela peut être judicieux si vous achetez un appartement sur plan et que vous souhaitez fixer le taux d’intérêt à l’avance. Les banques font toutefois aussi des propositions spéciales lorsqu’un financement avec échéance est déjà réglé au préalable et doit être renouvelé. La facture ne s’élève bien entendu que si les taux d’intérêt augmentent également, car dans ce cas, un prêt forward présente une bonne garantie. Tout comme pour toute garantie supplémentaire, les prêteurs exigent une prime pour de tels financements (supplément forward).

Processus d’achat

Si vous souhaitez acheter un appartement ou une maison qui n’existent que sur des plans d’architecte, vous concluez dans la plupart des cas un accord de réservation. Souvent, il n’est pas tout à fait clair si de tels accords de réservation sont effectivement valables. Le Code civil (CC) stipule que l’achat d’un bien immobilier doit être authentifié officiellement. En tant qu’acheteur, il est naturellement important de ne prendre des engagements que si vous avez des intentions sérieuses et que si le financement est déjà assuré par une banque.
Des versements anticipés ou par mensualités ne doivent être effectués qu’avec beaucoup de prudence et en fonction de l’avancement des travaux. On ne devrait en aucun cas verser des montants plus importants si les travaux n’ont pas encore vraiment commencé. L’achat n’est juridiquement valable qu’à partir du moment où le contrat d’achat a été authentifié par un notaire et signé. Ce sont toujours les documents authentifiés qui font foi. Prudence: d’autres plans, des prospectus, des sites internet, des appartements modèles et autres sont strictement informatifs et non valables légalement.
De plus, le maître d’ouvrage ou l’acheteur peut, dans la plupart des cas, choisir et déterminer lui-même l’aménagement intérieur, le matériel, la cuisine, la salle de bain, etc. Les souhaits de modifications et les suppléments devraient toutefois toujours être convenus par écrit et avec des indications claires concernant les coûts afin d’éviter par la suite de mauvaises surprises à l’acheteur. Le processus d’achat se termine la plupart du temps avec la remise des clés, le transfert de propriété et, selon les cas, avec la réception de la construction lorsque le projet est terminé.

Quote-part

La quote-part exprime la part de la propriété par rapport à l’ensemble d’un bien immobilier. On en parle surtout dans le cas d’une propriété par étages.

Refinancement

La plupart des hypothèques ont une durée déterminée de trois, cinq ou dix ans. Il est dans l’intérêt du client de la banque de réfléchir déjà à l’avance sur la manière dont il compte gérer son crédit après l’échéance. Etant donné que les délais de résiliation doivent aussi être pris en compte, il serait bien d’étudier scrupuleusement son dossier de crédit neuf à douze mois à l’avance. Les clients décident souvent de prolonger leur crédit. Cela signifie que la dette résiduelle est prolongée auprès du même prêteur et que le contrat de crédit est reconduit. Si les conditions de la prolongation ne semblent pas attractives, le client devrait étudier les offres d’autres banques ou d’autres prêteurs. En principe, il est possible d’avoir différentes tranches de financement de plusieurs banques pour un objet, mais elles doivent être garanties par des cédules hypothécaires.

Registre foncier

Les propriétaires de biens immobiliers sont obligatoirement répertoriés au registre foncier. Généralement, un juriste est chargé de la tenue du registre foncier. Le registre foncier est aussi prépondérant pour déterminer quels sont les droits et les devoirs liés à un immeuble.
En plus du «registre principal», dans lequel il y a une page par immeuble, le registre foncier est constitué d’autres éléments: le plan du registre foncier consigne les délimitations exactes. S’y ajoutent les documents auxquels le registre principal se réfère (par exemple la raison et les règlements d’une communauté de propriété par étages ou l’application d’un droit de passage). En fait également partie le journal dans lequel toutes les annonces du registre foncier sont inscrites dans l’ordre chronologique. La signification du registre foncier peut se mesurer de la façon suivante: un propriétaire légitime ne vend pas une maison en paraphant un contrat de réservation – et même pas par le virement de l’argent sur le compte du vendeur. On ne peut prétendre être propriétaire qu’à partir du moment où l’on est inscrit comme tel dans le registre foncier. En Suisse, les prescriptions concernant la tenue du registre foncier sont réglées de façon uniforme. Son organisation incombe aux cantons. Aujourd’hui, le registre foncier est tenu sur support électronique dans la plupart des cantons.

Résiliation de crédit

On parle de résiliation de crédit lorsqu’un contrat de crédit existant est résilié par l’une des parties. Dans beaucoup de types de crédit, cette possibilité est intégrée dans les délais de résiliation. Si ceux-ci sont tenus, aucune pénalité ne doit être versée. Si le prêteur ne respecte pas les délais de résiliation, il doit, dans la plupart des cas, s’acquitter d’une indemnité de résiliation anticipée auprès de l’institution financière en question.

Securitisation (titrisation)

Securitisation est le terme technique désignant la vente d’hypothèques à un acquéreur qui finance cette transaction p.ex. par le biais d’investisseurs institutionnels au moyen d’un emprunt à l’étranger. C’est donc une autre forme de refinancement qui se distingue des formes traditionnelles que sont l’épargne, les obligations de caisse, etc.

Solvabilité

Pour la banque, un aperçu de la fortune et du revenu ainsi que de l’état d’autres dettes permet de déterminer la solvabilité d’un emprunteur éventuel. Les pratiques antérieures de remboursement et de paiement jouent aussi un rôle non négligeable.

Suspension des amortissements

En cas de suspension des amortissements, seuls les acomptes mensuels d’intérêts sont versés pendant la durée du prêt. D’entente avec la banque, l’emprunteur verse simultanément les montants qui devraient en fait servir à amortir la dette non pas à l’institut qui a accordé le prêt, mais p.ex. à une assurance-vie ou à une assurance de rente ou à un fonds d’investissement et utilise cet avoir pour amortir le crédit une fois la durée du prêt échue.

Titrisation

Voir Securitisation.

Transfert de propriété

Le transfert de propriété se fait via la remise de l’inscription au registre foncier auprès du registre foncier compétent. L’inscription au registre foncier doit être rendue par le vendeur. C’est seulement lorsque cette inscription au registre foncier est rendue (et pas au moment de l’authentification de l’acte de vente par le notaire) que l’acheteur devient propriétaire de l’immeuble et peut en disposer juridiquement (p.ex. constituer des droits de gage ou revendre l’immeuble). Jusqu’à la remise de l’inscription au registre foncier, ces droits de disposition restent aux mains du vendeur. Le transfert de propriété peut être effectué immédiatement suite à l’authentification du contrat ou ultérieurement.

Valeur de nantissement

La valeur de nantissement est le terme utilisé par les banques pour décrire la valeur de leurs garanties de crédit. Des biens immobiliers (maisons, immeubles) ainsi que des titres en font partie. La valeur de nantissement exprime la valeur probable à laquelle les garanties aussi à long terme peuvent être résiliées à n’importe quelle échéance. Dans le cas d’un appartement que vous utilisez vous-même, la valeur de nantissement correspond la plupart du temps à 80 pour cent du prix d’achat. Dans ces conditions, une banque est prête à financer 80 pour cent de la valeur par le biais d’une hypothèque. Si la qualité de l’objet s’est dégradée par exemple en raison du vieillissement du bâtiment, la banque peut réduire la valeur de nantissement ou fixer dès le départ un taux plus bas.
Les nantissements de plus de 80 pour cent sont possibles avec des garanties supplémentaires. Exemples de garanties supplémentaires: mise en gage d’avoirs provenant des caisses de pension, avoirs de prévoyance 3a et 3b ainsi que titres.

Valeur locative

La valeur locative d’appartements et de maisons doit être imposée comme revenu fictif. La raison en est que chaque bien immobilier pourrait aussi être loué et qu’on créerait ainsi des recettes imposables. Les valeurs locatives sont communiquées selon les dispositions légales et des formules dans chaque canton. Dans la plupart des cas, elles représentent entre 60 et 90 pour cent de la valeur officielle des biens immobiliers. Cette façon de procéder a pour but une certaine égalité de traitement entre les propriétaires et les locataires. Les propriétaires ont le droit de déduire de la valeur locative les intérêts de la dette hypothécaire ainsi que l’entretien du bâtiment.