Riscattare l’ipoteca: informazioni importanti

Si parla di riscatto quando si disdice il credito nei confronti della banca precedente e si accende un’ipoteca presso un’altra banca. Molti contratti di credito prevedono periodi di preavviso di tre o sei mesi. A volte è possibile negoziare una nuova ipoteca anche con 12 mesi di anticipo. Vale quindi la pena di occuparsi tempestivamente della continuazione del finanziamento.

Il riscatto dell’ipoteca è l’opzione più adatta a me?

Riscattare un’ipoteca offre molti vantaggi, soprattutto dal punto di vista finanziario.

• Grazie alla concorrenza, puoi beneficiare di migliori condizioni dei tassi d’interesse: normalmente, richiedendo preventivi a diversi fornitori, si ottengono offerte migliori. È utile confrontare e negoziare.
• Puoi ottenere meglio dei «prezzi indicativi»: i tassi d’interesse delle offerte guida iniziali non negoziate (i cosiddetti «prezzi indicativi») sono spesso superiori dello 0,4 o addirittura dello 0,5% rispetto ai tassi d’interesse delle migliori offerte sul mercato. Se prendiamo come esempio un’ipoteca a tasso fisso di 10 anni con importo superiore a 600 000 franchi, per l’intera durata dell’ipoteca il risparmio ammonta a quasi 30 000 franchi.
• Anche se decidi di estendere l’ipoteca in scadenza presso la tua banca attuale, le condizioni dei tassi d’interesse devono essere rinegoziate.
• Il riscatto dell’ipoteca è meno complicato di quanto si possa pensare, perché i requisiti di finanziamento sono gli stessi per la maggior parte delle banche.

Anche se il riscatto offre numerosi vantaggi, occorre essere consapevoli che richiede uno sforzo maggiore rispetto a una proroga con la banca precedente. In caso di estensione di un’ipoteca, la maggior parte dei documenti rilevanti relativi all’immobile, come ad esempio la documentazione di vendita, sono già disponibili. Inoltre, è raro incorrere in costi o spese di elaborazione per una proroga.

Il nostro consiglio più importante? Se desideri riscattare un’ipoteca, devi agire di tua iniziativa. Tieni conto della durata della tua ipoteca e prevedi 12 mesi di anticipo per trovare la soluzione di continuazione più adatta a te. Attenzione a rispettare il termine di preavviso, che di solito è di tre o sei mesi.

Cos’altro occorre considerare per un riscatto?

Estinzione anticipata

Se la tua ipoteca scade tra più di sei mesi, fino a un massimo di 12 mesi, hai la possibilità di concludere subito la continuazione del finanziamento con un altro offerente, nel rispetto del termine di preavviso. Tale estinzione anticipata è chiamata ipoteca a termine. Questa opzione è particolarmente vantaggiosa se è previsto un aumento dei tassi d’interesse e se ci si vuole assicurare l’attuale basso tasso d’interesse. Informati sul supplemento a termine che la maggior parte delle banche applica a questo scopo.

Commissioni per disdetta anticipata

A seconda del tipo d’ipoteca valgono condizioni diverse. Le ipoteche a tasso fisso possono essere disdette anticipatamente solo a fronte di un’indennità di uscita. In questo caso, vale la pena attendere la scadenza. Anche altri tipi d’ipoteche, come quella a tasso variabile, possono essere riscattati anticipatamente solo contro pagamento di una commissione. Anche considerando il termine di preavviso e la durata, dovresti informarti su eventuali ulteriori commissioni di cambiamento e tenerne conto nella tua decisione.

Ipoteche in tranche

Se hai più tranche d’ipoteca a condizioni diverse, spesso è più difficile cambiare offerente. Le condizioni per il riscatto di una parte d’ipoteca sono solitamente meno interessanti. In questi casi, vale la pena considerare uno scioglimento anticipato o un’estinzione anticipata (se le date di termine dell’ipoteca non sono intervallate da più di 12 mesi) e di riscattare l’intera ipoteca. Confronta l’indennità di uscita o il supplemento a termine con il risparmio d’interessi derivante dal cambiamento. Se l’intero finanziamento è riscattato da un’altra banca nell’arco di uno o due anni, nel settore la possibilità di un cambiamento senza grandi ostacoli è ormai assodata. L’ipoteca è «divisa» fino al riscatto definitivo.