Eigenheim: Was Paare beachten müssen

Jürg Zulliger

Für das zweisame Glück ist es im Fall von Kim und Joel L. (Name geändert) jetzt noch das Tüpfelchen auf dem i. Über Monate haben sie gemeinsam gesucht, gemeinsam gingen sie an die Wohnungsbesichtigungen, verhandelten mit dem Verkäufer und der Bank. Auch über die geplante Raumaufteilung, die Bodenbeläge, die Küche und die Plättli im Badzimmer konnte sich das frisch verliebte Paar einigen. Beim Projekt «Eigenheim» steht der Gemeinschaftsgedanke und die gemeinsame Zukunft im Vordergrund. Was in der Praxis aber wenig Raum hat, sind Fragen zur Herkunft der nötigen Eigenmittel. Geschweige denn Regeln und Abmachungen für den Fall, dass das Haus später verkauft wird.

Hypothek: Sich frühzeitig Gedanken machen

Zwar mag niemand gerne daran denken, aber rund 40 Prozent der ehelichen Gemeinschaften gehen später auseinander. Auch bei den Paaren ohne Trauschein kommt es oft vor, dass die Beziehung später in die Brüche geht. In einem gemeinsamen Mieterhaushalt sind im Fall einer solch unerfreulichen Wende wichtige Punkte besser und einfacher zu lösen. Eine Trennung kann ein Paar mit gemeinsamem Immobilienbesitz aber in ernsthafte Schwierigkeiten bringen. Wer soll das Eigenheim übernehmen? Wer soll sich weiter an den Kosten fürs die Hypothek und fürs Haus beteiligen?

Solange das Paar glücklich zusammenlebt, stellt all dies kein Problem dar. Auch wer wie viel finanziell beiträgt, ist nicht wirklich eine drängende Frage. Zumindest solange nicht, als die Beziehung fortdauert und beide zu ähnlich grossen Teilen an der Immobilie beteiligt sind. Schwieriger wird es aber, wenn zum Beispiel der eine Partner wesentlich mehr Geld für den Kauf einschiesst als der andere. Juristisch ist dabei der springende Punkt, dass im Fall einer Scheidung oder bei einem Todesfall der Grundbucheintrag massgeblich ist. «20 oder 30 Jahre später hat man wohl kaum noch Belege. Möglicherweise wird der eine Partner bzw. die Partnerin im Nachhinein nicht beweisen können, den Löwenanteil an Eigenkapital eingebracht zu haben», sagt Florian Schubiger von Vermögenspartner.

Eigentumsform: Mein Haus, dein Haus?

Grundsätzlich haben Paare mit gemeinsamem Wohneigentum die Wahl zwischen Miteigentum, Alleineigentum oder Gesamteigentum. Alleineigentum wäre wohl für eine partnerschaftlich interpretierte Beziehung kaum ein gangbarer Weg, weil dabei der eine Partner fast nach Belieben schalten und walten könnte. Beim Gesamteigentum sind beide Partner genau gleich Eigentümer, unabhängig von dem tatsächlichen finanziellen Beitrag. Sie können im Sinne einer einfachen Gesellschaft nur gemeinsam handeln und müssen die Rechte und Pflichten in einem Vertrag regeln (Definition der Eigentumsformen ist weiter unten detaillierter ausgeführt).

In der Praxis kaufen die meisten Paare gemeinsames Wohneigentum auf der Grundlage des gesetzlichen Miteigentums – also neben Gesamt- und Alleineigentum die dritte Variante. Miteigentum hat den grossen Vorteil, dass die beiden Partner eine finanzielle Quote festlegen können. Damit sind auch finanziell ungleiche Beiträge korrekt dokumentiert und im Grundbruch eintragen. Damit lässt sich auch eine besonders knifflige Frage gut lösen: Was, wenn nur ein Partner dank seinen Finanzen den Kauf möglich gemacht hat und das Haus später an Wert gewonnen hat? Bei dieser Regelung über Miteigentum und entsprechend eingetragene Quoten wird derjenige Partner vom Kapitalgewinn mehr profitieren, der auch tatsächlich mehr eigenes Geld ins Haus investiert hat als der andere. – Doch Vorsicht: Viele Notare fragen bei der Beurkundung nicht genauer nach und tragen die Variante Miteigentum routinemässig mit einer je hälftigen Beteiligung von 50:50 ein.

Eigenheim: Rolle des Notars

«In 95 Prozent der Fälle erwerben Ehepaare Wohneigentum im Kanton Zürich als Miteigentümer je zur Hälfte.» Dies sagte neulich René Biber, Notariatsinspektor des Kantons Zürich, im «Tages-Anzeiger». In den Kaufverträgen von Liegenschaftsverkäufern sei das bereits so vorgesehen. «Für den Grundbucheintrag übernehmen die Notariate diese Angaben», so Biber. «Dabei wissen die Notare normalerweise nicht, welcher Ehegatte wie viel an die Wohnung zahlt.»

Wenn aber beide Partner unterschiedlich viel Geld eingeschossen haben, kann dies später zu sehr stossenden Ergebnissen führen. Nehmen wir zur Illustration einen wichtigen Entscheid des Bundesgerichts aus dem Jahr 2012: Der Notar trug eine Frau zusammen mit ihrem Ehemann als hälftige Miteigentümerin im Grundbuch ein. Eben wie das gängige Praxis ist. Tatsache war aber, dass die Frau den Hauskauf allein finanziert hatte (abgesehen von einer Hypothek). Als die Ehe Jahre später geschieden wurde und sie den Miteigentumsanteil ihres Partners übernahm, musste sie ihm auch die Hälfte der Wertsteigerung der Liegenschaft auszahlen. Dies, obwohl der Mann beim Kauf keinen Franken beigesteuert hatte. Die Schlussfolgerung: Bei einer sehr einseitigen Finanzierung sollte man nicht die standardmässige Formel mit Miteigentum im Verhältnis 50:50 im Grundbuch eintragen.

Hypothek: Gemeinsame Haftung?

Völlig unabhängig von den Eigentumsverhältnissen ist die Regelung gegenüber der Bank zu betrachten. «Die allermeisten Banken erwarten heute, dass bei Paaren beide Namen im Kreditvertrag stehen und damit auch beide mit ihrem Einkommen und Vermögen haften», sagt Experte Florian Schubiger. Ob der eine Partner 70 und der andere 30 Prozent eigene Mittel für den Kauf zur Verfügung stellt oder umgekehrt – für die Regelung der Hypothek und das Vorgehen der Bank spielt das dann gar keine Rolle. Weil die Preise für Wohneigentum heute relativ hoch sind, haben viele Paare gar keine andere Wahl, als die Immobilie gemeinsam zu kaufen und auch solidarisch für den Kreditvertrag zu haften. Vor allem bei Doppelverdienern erweitert sich dadurch natürlich der Spielraum, und es ist leichter, die von den Banken vorausgesetzten Anforderungen zu erfüllen (genügend Eigenkapital, ausreichend nachgewiesene Einkünfte, um die Zinsbelastung gut tragen zu können).

Nebst der Eigentumsform und der Frage der Solidarhaftung für den Kredit ist je nach individuellen Umständen noch ein weiterer Punkt zu klären: Manche Paare schliessen einen Ehe- oder Konkubinatsvertrag ab. Mit einem solchen Vertrag sind individuelle Regeln für Vermögen und Einkommen möglich. Die Partner können sich dabei auch entscheiden, ob sie Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vereinbaren wollen etc. Ein Ehe- bzw. Konkubinatsvertrag ist sicher nicht zwingend. Solche Verträge sind aber allenfalls dann erwünscht, wenn das Paar auch Fragen von Erbschaft, Nachlassplanung etc. schriftlich und verbindlich regeln will.

Eigentumsformen: Übersicht der drei Varianten

Alleineigentum: Bei dieser Variante gehört das Haus respektive die Wohnung nur einem der Ehepartner. Er haftet auch allein für die Hypothek. Der Alleineigentümer bzw. die Alleineigentümerin profitiert von einem allfälligen Gewinn, trägt aber auch das Verlustrisiko. Alleineigentum kann sinnvoll sein, wenn vor allem der eine Partner Kapital einbringt und die finanziellen Lasten trägt. Im Falle einer Scheidung kann der Richter dem Nichteigentümer, der auf die Familienwohnung angewiesen ist, ein befristetes Wohnrecht einräumen.
Beim Miteigentum sind beide Partner mit einer klar definierten Quote an der Liegenschaft beteiligt. Die Quote ist frei wählbar, zum Beispiel 50:50 oder 75:25. Über seinen Anteil kann jeder frei verfügen. Will er den Miteigentumsanteil verkaufen, steht dem anderen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Gewinn, Verlust und Hypothekarschulden werden im Verhältnis der Quoten geteilt, sofern nichts anderes vereinbart ist. Paare, die sich für Miteigentums entscheiden, sollten konsequenterweise auch die Investitionen, Kosten für Liegenschaftsunterhalt etc. im Verhältnis ihrer Quoten tätigen. In der Praxis wird dies aber oft nicht gemacht.
Beim Gesamteigentum gehört die Immobilie beiden Ehepartnern zusammen – unabhängig davon, wer wie viel Geld fürs Eigenheim beisteuert. Gesamteigentum lässt sich nicht ohne weiteres teilen. Das bedeutet, dass die Partner auch nicht über ihre Anteile frei verfügen, sondern nur gemeinsame Entscheide fällen können. Für Hypotheken haftet das Paar solidarisch. Als Mitglieder einer einfachen Gesellschaft müssen die Partner einen Gesellschaftsvertrag abschliessen. Im Vertrag ist u. a. festzuhalten, wer welchen Betrag einschiesst und wie ein allfälliger Gewinn oder Verlust geteilt würde. Der Vertrag lässt sich jederzeit ändern. Haben die Partner in einem Ehevertrag Gütergemeinschaft vereinbart, sind sie automatisch Gesamteigentümer.

Fazit: Individuelle Lösung für Paare

Spätestens bei der Beurkundung des Kaufs müssen sich Paare für eine der vorgegebenen Varianten entscheiden. Da es kein «Patentrezept» gibt, sollte das Paar eine individuelle Lösung anstreben. Das Notariat oder andere qualifizierte Fachpersonen geben dazu Auskünfte und sind beratend tätig.

Merkblatt der Notariate im Kanton Zürich:
https://www.notariate.zh.ch/deu/downloads/gru_kau_bes_par_mer.pdf