Hypotheken: Höhere Hürden teils schon ab 50 Jahren

Jürg Zulliger

Nehmen wir als Beispiel den 59-jährigen Walter M.: Er und seine Frau geniessen das Wohnen in den eigenen vier Wänden. Sie haben ihr Leben lang gearbeitet und immer pünktlich die Zinsen bezahlt. Sie besitzen ein kleines Mehrfamilienhaus im Dorf und betreiben im Erdgeschoss einen kleinen Laden. Dank einer günstigen Festhypothek – Zins 1,4 Prozent – wohnen sie sogar günstiger als in einer Mietwohnung.

Voraussetzungen der Banken

Neulich konfrontierte der langjährige Kundenberater der Bank Walter M. mit unangenehmen Fragen: «Die Bank will den Vertrag ändern und verlangt höhere Amortisationen», schildert Walter M. die Ereignisse. Weiter habe man sich nach seiner Budgetplanung für die Pensionierung erkundigt. – Walter M. ist kein Einzelfall. Die Banken sind heute gehalten, bei Hypotheken genauer hinzuschauen. Der Hintergrund dieser Diskussion: Der Hypothekenbestand ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Insgesamt summieren sich die Immobilienfinanzierungen von Banken, Versicherungen und weiteren Darlehensgeber auf über 1’000 Milliarden Franken. Solange die Zinsen tief bleiben und die Wirtschaft rund läuft, gibt es keinen Grund zur Sorge. Sowohl die Finanzmarktaufsicht FINMA, die Nationalbank und die Banken selbst achten allerdings darauf, dass sich Private keine zu hohe Schuldenlast zumuten.
Im Rahmen der neuen Standards und Mindestanforderungen sind bereits verschiedene Massnahmen ergriffen worden. Neu sind zum Beispiel 2. Hypotheken relativ zügig und ohne Aufschub innerhalb von nur 15 Jahren zu amortisieren (früher 20 Jahre). Die so genannte 2. Hypothek umfasst meist etwa 15 Prozent der Finanzierung.
In den verschiedenen Bestimmungen für die Banken ist auch festgehalten, dass bei «bonitätsrelevanten Ereignissen» eine neue Prüfung von Kreditdossiers zu erfolgen hat. Weiter müssen die Banken die Risiken im Kreditgeschäft systematischer überwachen und darüber rapportieren. Seit der Einführung neuer Mindeststandards für Hypotheken im Jahr 2014 tauchen in den Medien immer wieder Berichte von Banken auf, die bei Kunden im Alter 55+ anklopfen. Sie stellen meist ähnliche Fragen wie in unserem Beispiel von Walter M.

Wie hoch wird die Rente sein?

Im Leben eines Hypothekarkunden ist der Übergang in die Pensionierung ohne Zweifel eine einschneidende Veränderung. Als Faustregel gilt: Je nach individueller Vermögenssituation und Altersvorsorge sind die Einkommen nach der Pensionierung oft ein Drittel tiefer als während des Erwerbslebens. Natürlich kann man sagen, dass vielleicht auch gewisse Ausgaben sinken, etwa die Steuern. Dafür wünschen sich viele Pensionierte etwas mehr Spielraum für ihre Hobbies oder für Reiseträume, die sie früher nie verwirklicht haben. Experten schätzen, dass rund 40 bis 50 Prozent die möglicherweise streng ausgelegten Kreditrichtlinien nicht erfüllen könnten – zumindest solange sie nicht beizeiten Pensionierungs- und Sparpläne aufstellen. Selbst wenn jemand im Alter von 65 Jahren die Schulden auf eine 1. Hypothek reduziert (rund 65 Prozent des Liegenschaftswertes), hat man keine Garantie, alle Auflagen von heute zu erfüllen.
Sowohl im Erwerbsleben als auch nach der Pensionierung muss die finanzielle Tragbarkeit einer Hypotheke nachgewiesen werden können. Demnach dürfen die Fixkosten fürs Eigenheim (Zinsen, Amortisationen, Nebenkosten) höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Dabei muss für die Kalkulation mit einem für heutige Begriffe hohen kalkulatorischen Zins von fünf Prozent gerechnet werden. So betrachtet reichen die Einkünfte aus AHV und Pensionskasse oft nicht, um innerhalb dieser Toleranzgrenze zu bleiben. Folglich bieten sich im Wesentlichen oft nur drei Varianten an: Die betreffenden Bankkunden müssen sich zusätzliche Einkünfte erschliessen. Oder sie reduzieren die Hypotheken rascher als sie zuerst gedacht haben, etwa indem sie freie Mittel und Spargelder zum Abbau von Hypothekarschulden einplanen. Im Extremfall ist es sogar denkbar, dass die Banken ihren Kunden den Verkauf des Eigenheims nahelegen. Oder sie thematisieren zumindest die Frage, ob sie nicht zum Beispiel von einem relativ grossen Eigenheim in eine kleinere Wohnung umziehen würden.

Hypothek & Pensionierung: Tipps für die Praxis

• Es ist nie früh genug: Planen Sie Ihre Pensionierung frühzeitig. Als Wohneigentümer sollten Sie sich schon im Lebensabschnitt von 50 bis 55 Jahren mit ihrer Pensionierung auseinandersetzen.
• Die Hauptfragen: Wann wollen Sie sich pensionieren lassen? In welcher Form wollen Sie später ihre BVG-Rente und allfällige Säule-3a-Guthaben beziehen? Wie sehen in Zukunft ihre Einnahmen und Ihre Ausgaben aus?
• Die Altersrenten: Lassen Sie sich von der AHV bzw. Ihrer Pensionskasse die künftigen Altersrenten ausrechnen. Der Stand Ihres Altersguthabens und die voraussichtliche Rente der PK stehen meist auf Ihrem Vorsorgeausweis.
• Zur Pensionskasse: In den letzten Jahren haben viele Leute davon Gebrauch gemacht, PK-Gelder für Wohneigentum zu beziehen. Denken Sie aber daran, später allfällige Lücken wieder zu schliessen. Beispiel: Wer als 65-jähriger Lücken in der Altersvorsorge hat, wird nicht auf eine volle PK-Altersrente kommen.
• Umbauten: Allfällige Umbauten und Anpassungen Ihres Eigenheims – auch im Hinblick für die Zeit nach der Pensionierung – nehmen Sie mit Vorteil rechtzeitig an die Hand. Der Spielraum für eine Aufstockung der Hypothek ist meist während des Erwerbslebens grösser als nach der Pensionierung.
• Finanzen: Machen Sie sich Gedanken zur «richtigen» Höhe der Hypothek. Getreu der einfachen Regel: Je höher die Hypothekarschulden, umso höher müssen Ihre Einkünfte sein.
• Beratung: Sämtliche Fragen rund um Wohneigentum, Hypotheken, Steuern und Pensionierung sind komplex. Auf der Grundlage aller wichtigen Unterlagen – Vorsorgeausweis PK, Steuererklärung mit Vermögensangaben, Kontoauszug Säule 3a etc. – kann sich eine fachkundige Beratung lohnen.

Lücken schliessen: Es ist ohne weiteres denkbar, dass man bei einer ersten groben Budgetplanung gewisse Lücken feststellt. Vielleicht erscheint es im ersten Moment nicht ganz einfach, eine relativ teure Immobilie auch im Alter finanzieren zu können. Je früher allfällige kleinere oder grössere Lücken erkannt sind, umso besser: Als Wohneigentümer und Hypothekarkunde haben Sie auf dieser Basis wesentlich mehr Zeit.