Ferienimmobilien günstig finanzieren

Von Jürg Zulliger

Seit dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie im Jahr 2020 ziehen es viele Menschen vor, ihre Ferien in der Schweiz zu verbringen. Die Nachfrage nach Ferienhäusern und Ferienwohnungen an gut erschlossenen Lagen ist deutlich gestiegen. Doch der Traum von einer eigenen Ferienimmobilie hat seinen Preis. Im Oberengadin liegen die Preise pro Quadratmeter im Stockwerkeigentum bei rund 14'000 oder 15'000 Franken. Für besonders auserlesene Objekte an Top-Standorten und mit traumhafter See- oder Bergsicht klettern die Preise sogar noch höher.

Finanzierung: Erste Schritte

Natürlich ist es in Engelberg, in Adelboden oder in Laax günstiger. Aber trotzdem gilt: Nicht alle Haushalte, die von Ferienimmobilien in einer schöner Naturlandschaft träumen, können sich das leisten. «Solche Ferien- bzw. Zweitwohnungen gelten eben nach wie vor als Luxus», sagen viele Makler und Bankexperten aus den Tourismusregionen.

Wenn du vor dem inneren Auge schon dein neues «Traumappartement mit Bergsicht» siehst, solltest du zuerst die Finanzierung unter Dach und Fach bringen. Im Vordergrund stehen vor allem die Themen:

• In welchem Umfang gewähren die Banken Hypotheken (Höhe der Belehnung)?
• Wie kannst du als Antragsteller den Nachweis erbringen, dass du den benötigten Kredit tragen könntest?

«Die Praxis der Banken ist gerade bei Ferienimmobilien sehr unterschiedlich», beobachtet Florian Schubiger, Finanzierungs- und Vorsorgeberater bei VermögensPartner. Da die Preise für gute Liegenschaften an guten Lagen tendenziell gestiegen sind, melden manche Banken schon bei der Höhe des Kredits Vorbehalte an. Die maximal mögliche Kredit- bzw. Belehnungshöhe schwanke meist zwischen 60 und 65 Prozent, so der Experte von VermögensPartner. Nehmen wir ein Beispiel: Markus Huber (Name geändert) kauft in Laax (GR) eine Ferienwohnung zum ausgeschriebenen Preis von einer Million Franken. Die Banken würden also je nach dem etwa 600'000 bis 650'000 Franken über eine Hypothek finanzieren.

Frage der Belehnung

Dabei gibt es zwei unterschiedliche Haltungen: Manche Banken nehmen den tatsächlichen Kaufpreis als Grundlage und finanzieren zum Beispiel 65 Prozent davon. Markus Huber müsste also 350'000 Franken an Eigenkapital einbringen können. Andere Banken agieren konservativer: Sie ziehen beim Kaufpreis eine gewisse Marge ab (zum Beispiel 10 Prozent) und finanzieren auf dieser Grundlage 60 oder 65 Prozent. Hier müsste also Markus Huber über mehr eigene Mittel verfügen.

Wichtig ist der Hinweis: Pensionskassenguthaben oder andere ähnliche Finanzierungshilfen kommen bei Ferienimmobilien nicht infrage (nur beim Erstwohnsitz).

Die Banken gestalten die Konditionen heutzutage sehr individuell. Lange Zeit war es üblich, dass sie bei Ferienimmobilien gegenüber einem Erstwohnsitz einen Zinszuschlag verrechneten. Bevor du dich für einen Finanzierungspartner entscheidest, muss natürlich das Gesamtpaket stimmen: Wie hoch wäre der bewilligte Kredit? Sind die offerierten Zinskonditionen marktgerecht und fair?

Die Tragbarkeit der Hypothek

Im Lauf der Verhandlungen wirst du nicht darum herumkommen, Unterlagen zu deinen finanziellen Verhältnissen zusammenzustellen. Die Banken sind verpflichtet, bei der finanziellen Tragbarkeit genauer hinzuzuschauen. Es gilt bekanntlich die Regel: Die laufenden Kosten, die sich aus dem Immobilienbesitz und dem Hypothekarvertrag summieren, dürfen insgesamt nicht mehr als etwa ein Drittel des verfügbaren Einkommens brutto ausmachen. Bei dieser klassischen Tragbarkeitsrechnung nehmen die Banken vorsichtshalber einen relativ hohen Zins von 4,5 oder 5 Prozent als Berechnungsgrundlage.

Eine erste Schlussfolgerung: Wer von einer Ferienimmobilie träumt, muss über solide Einkünfte verfügen. Damit alles seine gute Ordnung hat, schaut sich die Bank natürlich die ohnehin schon bestehenden Fixkosten an: Wohnt der Antragsteller zur Miete, werden diese Fixkosten natürlich berücksichtigt – oder beim anrechenbaren Lohn einfach abgezogen. Besitzt jemand als Erstwohnsitz bereits ein Eigenheim, fliessen die entsprechenden Fixkosten (insbesondere die Bankzinsen) ebenfalls in die Tragbarkeitsrechnung ein. Umgekehrt gelten regelmässige Einkünfte aus der Drittvermietung einer Immobilie als Einkommen.

«Sowohl bei der Höhe der Belehnung als auch bei der Tragbarkeitsrechnung legen die Banken die Vorgaben und die Zahlen aber recht unterschiedlich aus», sagt Florian Schubiger. Daher erweist es sich in der Praxis als sehr hilfreich, mehrere Offerten einzuholen. Dabei macht es oft schon einen wesentlichen Unterschied, in welcher Marktregion eine Bank typischerweise tätig ist (Agglomerationen, Städte, Bergregionen). Die vor Ort in den Tourismusregionen verankerten Banken kennen ihre eigenen Spielregeln für Ferienimmobilien.

Beispiel GKB: Kein Zinsaufschlag für Ferienimmobilien

Schauen wir uns zur Illustration die Praxis der Graubündner Kantonalbank (GKB) an. Während für Banken in den Agglomerationen Ferienwohnungen nur einen kleinen Teil des Geschäfts ausmachen, stellt dies für Bündner oder auch für Walliser Banken einen gewichtigen Teil des Portfolios dar. Stefan Buchli, Leiter Hypotheken bei der Graubündner Kantonalbank in Chur, sagt dazu: «Wir belehnen Ferienimmobilien in der Regel zu 75 Prozent. Dabei gehen wir nicht vom Kaufpreis, sondern von unserem eigenen Bankenwert aus. Wir sprechen von unserer GKB-Belehnungsbasis.» Ob der Bankwert und der tatsächliche Kaufpreis in der Regel übereinstimmen oder nicht, lässt sich nicht allgemein beantworten. Für Maiensässe würden aktuell sehr hohe Preise bezahlt. «So kann es schon vorkommen, dass unsere Belehnungsbasis zum Beispiel tiefer liegt als der Liebhaberwert eines solchen Objekts», so der Hypothekenspezialist der GKB.

Weiter ist es bei der GKB Praxis, dass der Kredit nicht auf zwei Drittel wie beim Erstwohnsitz, sondern auf 60 Prozent amortisiert wird. Insgesamt trägt diese Geschäftspraxis dem Umstand Rechnung, dass aus Finanzierungssicht ein Grundpfand auf einer Ferienimmobilie nicht ganz die gleich hohe Sicherheit wie bei einem Erstwohnsitz darstellt. Stephan Buchli und Florian Schubiger sind sich einig, dass die Praxis bei Ferienimmobilien je nach Bank sehr unterschiedlich ist. «Für uns haben diese Objekte natürlich einen ganz anderen Stellenwert, weil in praktisch allen Regionen des Kantons der Tourismus eine grosse Rolle spielt», sagt Stefan Buchli von der GKB. So habe man schon vor mehr als 10 Jahren den Zinszuschlag auf Ferienimmobilien abgeschafft. Für die Finanzierung der GKB gilt daher die Regel: Die Zinskonditionen sind analog, unabhängig davon, ob es sich um einen Erstwohnsitz oder eine Ferienimmobilie handelt.

Fazit: Bei der Belehnung, den Zinsen oder der Tragbarkeitsrechnung zeichnen sich bei Ferienimmobilien noch grössere Unterschiede ab als sonst im Markt. Wenn du das beste Angebot für dein Ferienobjekt finden willst, solltest du sehr sorgfältig vergleichen.