Wohnung kaufen: Was gilt beim Zahlungsplan?

Jürg Zulliger

Was es mit einem Zahlungsplan bei einem Bau auf sich hat, dürfte nicht allen Leuten geläufig sein. Nehmen wir einen Fall aus der Praxis: Das war ein Schock für alle, die seit Jahren von den eigenen vier Wänden träumten: Da haben einige Familien in einem Vorort von Solothurn eisern gespart. Ihr Traum: Die schmucken Reihenhäuser der Generalbaufirma F. (Angaben geändert). Die Käufer haben voll bezahlt. Und nun das: Die Firma ist pleite, hat aber die beteiligten Lieferanten und Handwerker nicht bezahlt. Nun werden die Käufer ein zweites Mal zur Kasse gebeten.

In der Bau- und Immobilienbranche ist das gar nicht so selten: Da tummeln sich Kleinunternehmer und Quereinsteiger, die da und dort Bauprojekte anfangen. Plötzlich türmen sich falsche Kostenangaben, offene Rechnungen und dicke Post vom Betreibungsamt. So machen immer wieder einige «schwarze Schafe» unrühmlich Schlagzeilen: Sie bringen gut gläubige Haus- und Wohnungskäufer reihenweise in finanzielle Bedrängnis.

Wichtige Fragen zum Zahlungsplan

Fragt sich bloss: Was tun, damit der Wunsch von der eigenen Traumwohnung in Erfüllung geht – ohne finanzielles Desaster? Wie sieht ein fairer Zahlungsplan aus? Im Kern geht es um das Prinzip "Zug um Zug". Sie zahlen erst dann die nächste Rate, wenn auf der Baustelle eine wichtige Bauetappe geschafft ist.

• Ihren Vertragspartner sollten Sie auf Herz und Nieren prüfen! Holen Sie einen neuen Auszug aus dem Betreibungsregister ein (gegen einen Interessenachweis, das heisst zum Beispiel eine Reservation, erhalten Sie dies am Domizilort des Generalunternehmers.)
• Fragen Sie Ihre Bank bzw. Ihren Darlehensgeber für die Hypothek. Die Banken oder auch unabhängige Fachleute aus dem Kreis von Architekten und Handwerkern wissen oft bestens Bescheid, welche Unternehmer vor Ort als seriös gelten. Und sie kennen die «schwarzen Schafe», die noch kaum je einen Zahlungsplan eingehalten haben.
• Holen Sie Informationen bei der Geschäftsbank Ihres Vertragspartners ein. Es ist zwar nicht immer ganz einfach. Aber mit etwas gutem Willen gibt Ihnen diese Geschäftsbank gewisse Zusicherungen. Diese könnte zum Beispiel lauten, dass das Projekt in finanzieller Hinsicht gesichert ist.
• Manchmal würde es sich lohnen, einen Bautreuhänder zum Schutz der Käuferinteressen beizuziehen. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus im Stockwerkeigentum, können sich ja die künftigen Miteigentümer gemeinsam organisieren und einen solchen Treuhänder einschalten. Der Treuhänder wacht über die korrekte Verwendung der Gelder und über die Einhaltung des Zahlungsplans.
• Der Zahlungsplan muss fair sein: Leisten Sie immer nur Teilzahlungen. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, welche Arbeiten Sie damit bezahlen.
• Vor allem im professionellen Bereich kommt es vor, dass der Investor oder die Bauherrschaft Sicherheitsleistungen einer Bank oder einer Versicherungen fordert. Diese Sicherung ist in Form einer Garantie oder als Solidarbürgschaft zu leisten. Kann der Unternehmer das Projekt aus finanziellen Gründen nicht vertragsgemäss zu Ende führen, leistet eine Bank oder eine Versicherung die notwendigen Zahlungen (Erfüllungsgarantie).

Etwas anderes sind gewisse finanzielle Garantien für die Behebung von Mängeln (Gewährleistungsgarantien). Normalerweise sind Handwerker und Unternehmer nach dem Gesetz oder nach den üblichen Baunormen zur Behebung von Mängeln am Gebäude verantwortlich. Je nachdem ist es sinnvoll, diese Ansprüche finanziell sicherzustellen. Wer nach den Normen und Werkverträgen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) baut, hat gewisse finanzielle Garantien für diese Mängel bereits auf sicher.

Zahlungsplan: zwei Modelle

Entscheidend ist weiter, wie der eigentliche Zahlungsplan gestaltet ist. Sofern Ihr Vertragspartner bereits weit im Voraus Anzahlungen in grösserem Umfang verlangt, ist erhöhte Vorsicht am Platz. Anders liegt der Fall bei Unternehmern, die das Projekt und die Bauarbeiten weit gehend aus eigener Kraft (oder mit Hilfe ihrer Bank) stemmen können. Es versteht sich von selbst: Für die Käufer erweist sich dies als der komfortablere Weg. Denn der Löwenanteil der Zahlungen ist erst bei der Schlüsselübergabe der Wohnung fällig.

Zumindest sollten Sie darauf achten, dass Ihren Anzahlungen immer eine entsprechende Gegenleistung gegenübersteht. Schon die Reservationszahlung oder die Zahlung bei der Beurkundung des Vertrages darf nicht zu hoch angesetzt sein. Je nach Kaufpreis erscheinen 10’000 oder 20’000 Franken plausibel.

Seien Sie vorsichtig mit einem Zahlungsplan, der zuerst eine höhere Reservationszahlung und eine Art Reuegeld vorsieht (für den Fall, dass dann der Kauf doch nicht zustande kommt). Mangels korrekter Beurkundung ist die Rechtslage nebulös. So sind Rückerstattungen schwierig – sofern das Projekt nicht planmässig realisiert wird.

Zahlungsplan nach Baufortschritt

Der weitere Zahlungsplan muss sich nach dem tatsächlichen Baufortschritt und nach den tatsächlich ausgeführten Arbeiten auf der Baustelle richten. Dabei orientiert man sich in der Branche meist an folgenden Etappen:

• Aushub auf der Baustelle
• Betonierung der Kellerdecke
• Fertigstellung Rohbau
• Aufrichte des Gebäudes

Ihre Bank oder auch ein Treuhänder können Sie dazu unabhängig beraten. – Überlegen Sie sich, wo sich überhaupt Finanzlöcher auftun könnten:

• Konkurs des Bauunternehmers oder des Generalunternehmers während der Bauphase (wie im eingangs erwähnten Fall der Generalbaufirma «F.»).
• Der Vertragspartner veruntreut die Gelder, verwendet sie für andere Projekte oder ist überhaupt in der Rechnungsabwicklung nachlässig. Das heisst für Sie: Sie halten sich pünktlich an den Zahlungsplan – ohne genau zu wissen, wohin die Gelder verschwinden.
• Damit verbunden ist das Hauptrisiko, dass die beteiligten Handwerker Pfandrechte auf dem Grundstück eintragen lassen. Dies ist längstens bis vier Monate nach Abschluss ihrer Arbeit möglich. Unangenehm für die Käufer: Sie haben alles bezahlt, müssen dann aber unter Umständen doppelt zahlen. Handwerker, die noch Rechnungen offen haben, müssen notgedrungen zu diesen Pfandrechten greifen. Damit haben sie eine scharfe Waffe in der Hand: Sie können ihre Forderungen direkt bei den eingetragenen Eigentümern (den Wohnungskäufern) stellen.

Eine grössere Sicherheit haben Sie, wenn Sie bereits im Kauf oder im Werkvertrag gewisse Absicherungen verlangen. Ihr Vertragspartner sollte sich zum Beispiel verpflichten, dass er alle Pfandrechte irgendwelcher Art sofort ablösen würde. Da hilft auch eine Liste der beteiligten Handwerker – fragen Sie einfach mal nach, ob sie bezahlt werden oder nicht!

Im Interesse der Käufer liegt es natürlich, den Zahlungsplan ganz einfach darauf abzustimmen: Versuchen Sie, Ihre eigene Schlusszahlung zeitlich nach hinten zu verlegen. Wenn Sie die Schlussrechnung erst bezahlen, wenn diese Frist von vier Monaten abgelaufen ist, verleiht Ihnen dies eine wesentlich bessere Position.

Tipp vom Experten

Fachleute zeigen sich immer wieder überrascht, dass sich Käufer blauäugig ins Abenteuer «Eigenheim» stürzen. So der Basler Rechtsanwalt Michel de Roche und Präsident der Fachkammer Stockwerkeigentum: «Auf Käuferseite wird dem Absicherungsbedürfnis gegen den Konkurs des Vertragspartners meist zu wenig Beachtung geschenkt.» Teils hat dies auch mit der Marktlage zu tun. Jedenfalls sagen manche Verkäufer und Generalunternehmer, dass sie die gewünschte Wohnung lieber einem anderen, weniger «schwierigen» Interessenten verkaufen wollen. Doch Experte de Roche mahnt zur Vorsicht: «Es lohnt sich ohne Zweifel, die nötigen Absicherungsmassnahmen in den Verhandlungen zumindest anzudikutieren, um seine Rechte zu wahren.»