348 risultati - Casa unifamiliare in vendita a Cantone Basilea-campagna

Einfamilienhaus mit vermieteter Werkhalle, PV-Anlage und Potenzial

Diese vielseitige Liegenschaft in Gelterkinden verbindet Wohnen, Gewerbe und interessante Ertragsmöglichkeiten auf einem Grundstück. Das Einfamilienhaus steht aktuell leer und ist damit kurzfristig verfügbar, während die offene Werkhalle vollständig als gedeckte Parkfläche vermietet ist und bereits regelmässige Mieteinnahmen generiert.Das 5.5-Zimmer-Einfamilienhaus bietet rund 133 m² Nettowohnfläche und überzeugt mit grosszügigen, hellen Räumen und hohen Decken. Mittelpunkt ist der offene Wohn- und Essbereich mit Schwedenofen, der an den Wasserspeicher angeschlossen ist. Eine moderne Luft-Luft-Wärmepumpe ergänzt die Haustechnik.Besonders vielseitig präsentiert sich die grosszügige Werkhalle. Sie verfügt über einen Starkstromanschluss und eignet sich je nach Bedarf als Werkstatt, Lager, Produktionsfläche oder für andere gewerbliche Nutzungen. Aktuell sind die gedeckten Flächen vollständig als Parkplätze vermietet und sorgen dadurch vom ersten Tag an für laufende Einnahmen. Diese können beispielsweise einen Teil des anfallenden Baurechtszinses mitfinanzieren.Für die Käuferschaft bleibt die zukünftige Nutzung flexibel. Die bestehenden Mietverhältnisse können weitergeführt oder im Rahmen der vertraglichen und gesetzlichen Möglichkeiten beendet werden, falls die Halle künftig selbst genutzt werden soll.Eine Photovoltaikanlage unterstützt die eigene Energieversorgung und reduziert die laufenden Energiekosten. Eine grosszügige Garage sowie rund 20 Aussenparkplätze bieten zusätzliche Möglichkeiten und sind insbesondere für eine gewerbliche Nutzung ein grosser Vorteil.Die Liegenschaft befindet sich in der WG 2 B-Zone und steht bis 2060 im Baurecht. Der monatliche Baurechtszins für die gewerbliche Nutzung beträgt CHF 640. Der Baurechtszins ermöglicht gleichzeitig einen attraktiveren Einstiegspreis gegenüber vergleichbaren Liegenschaften mit eigenem Grundstück.Auch die Lage überzeugt mit guter Erreichbarkeit sowie kurzen Wegen zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und öffentlichem Verkehr.Ob eigener Firmenstandort, Kombination aus Wohnen und Arbeiten oder Liegenschaft mit bestehenden Mieteinnahmen: Hier eröffnet sich viel Raum für individuelle Ideen und zukünftige Nutzungsmöglichkeiten.Genaue Adresse verfügbar nach Registrierung auf neho.ch.AN EINER BESICHTIGUNG INTERESSIERT? BITTE ANMELDEN: https://neho.ch/b/4460-26-3 Adresse exacte disponible après inscription sur neho.ch.VOUS SOUHAITEZ VISITER ? MERCI DE BIEN VOULOIR VOUS INSCRIRE D'ABORD : https://neho.ch/b/4460-26-3 Exact address available upon registration on neho.ch.INTERESTED IN VISITING THE PROPERTY? PLEASE REGISTER FIRST : https://neho.ch/b/4460-26-3

Offenes Wohnen mit Weitblick und unverbaubarer Aussicht

Ein Zuhause für Menschen, die Grosszügigkeit, Ruhe und modernes Wohnen schätzen.In erhöhter und ruhiger Lage oberhalb von Duggingen erwartet Sie dieses freistehende Einfamilienhaus mit einer klaren Architektur, grosszügigen Raumstrukturen und einer unverbaubaren Aussicht auf die umliegende Landschaft.Hier verbinden sich Privatsphäre, Natur und eine ausgezeichnete Anbindung an den Wirtschaftsraum Basel zu einer Wohnlage, die Erholung und Alltag auf ideale Weise vereint.Perfekt für Menschen, die naturnah wohnen möchten, ohne auf die Vorzüge der Stadt verzichten zu müssen.Ein Wohnkonzept mit CharakterDieses Haus folgt keinem klassischen Grundriss. Stattdessen überzeugt es mit einem offenen Wohnkonzept, das sich in drei harmonisch aufeinander abgestimmte Lebensbereiche gliedert. Grosszügige Räume, fliessende Übergänge und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten schaffen ein Wohngefühl, das Freiheit und Funktionalität vereint.Der zentrale LebensbereichDas Herzstück des Hauses bildet der offen gestaltete Wohn-, Ess- und Kochbereich. Grossflächige Fensterfronten holen die Natur ins Haus und lassen viel Tageslicht herein. Die unverbaubare Aussicht begleitet Sie durch den gesamten Wohnbereich und sorgt für eine aussergewöhnliche Atmosphäre.Ein stilvolles Cheminée schafft an kühleren Tagen eine behagliche Stimmung und unterstreicht den wohnlichen Charakter dieses zentralen Treffpunkts.Ein Gäste-WC ergänzt diese Wohnebene.Die KücheDie hochwertige Küche fügt sich harmonisch in den Wohnbereich ein und verbindet modernes Design mit hoher Funktionalität. Zwei Backöfen, ein Hochdruck-Steamer sowie eine integrierte Espressomaschine bieten höchsten Komfort und erfüllen auch anspruchsvolle kulinarische Wünsche.Private RückzugsebeneIm Obergeschoss befindet sich der private Wohnbereich. Schlafzimmer, Ankleide und Badezimmer bilden eine in sich geschlossene Einheit und schaffen eine ruhige Atmosphäre mit viel Privatsphäre.Das grosszügige Badezimmer lädt mit Whirlpool und Regendusche zum Entspannen ein und verwandelt den Alltag in kleine Wellnessmomente.Flexibler Wohn- und ArbeitsbereichDie untere Etage erweitert das Raumangebot um einen vielseitig nutzbaren Bereich. Ob Homeoffice, Fitnessraum, Hobby oder Gästezimmer – hier eröffnen sich zahlreiche Möglichkeiten.Ein zusätzliches Badezimmer sowie ein separater Wintergarten runden diese Ebene ideal ab.Garten und AussenbereichDer liebevoll angelegte Garten bietet geschützte Rückzugsorte und fügt sich harmonisch in das ruhige Gesamtkonzept des Hauses ein. Die fliessenden Übergänge zwischen Innen- und Aussenbereich schaffen eine angenehme Verbindung zur Natur und erweitern den Wohnraum nach draussen.Technik und AusstattungAuch technisch überzeugt die Liegenschaft auf ganzer Linie.Zur Ausstattung gehören: • Garage mit Carport • Integrierte Ladestation für Elektrofahrzeuge • Zusätzlicher Gästeparkplatz • Sonnenthermie • Regenwassertank • Automatische Gartenbewässerung Die moderne Gebäudetechnik sorgt für hohen Wohnkomfort und unterstützt gleichzeitig einen ressourcenschonenden und nachhaltigen Betrieb.Einziehen und wohlfühlenDieses Haus präsentiert sich als stimmiges Gesamtpaket und ist sofort bezugsbereit. Es verbindet hochwertige Architektur mit durchdachter Funktionalität und einem aussergewöhnlichen Wohngefühl.Ideal eignet sich die Liegenschaft für Paare, Berufstätige oder alle, die Grosszügigkeit, Ruhe und Lebensqualität zu schätzen wissen.Zurzeit hat das Haus 3,5 Zimmer. Mit einem minimalen Aufwand kann die Zimmerzahl von 3,5 Zimmern bis zu 5,5 Zimmer erhöht werden (zum Beispiel durch Leichtbauwände).Die Fotos wurden mit KI bearbeitet (Staging). Im Haus befinden sich keine Möbel. Ein virtueller 360°-Rundgang steht Ihnen ebenfalls zur Verfügung und vermittelt einen realistischen Eindruck der Räume sowie des besonderen Wohnambientes. A home for people who appreciate spaciousness, tranquility, and modern livingIn an elevated and peaceful location above Duggingen, this detached single-family home awaits you with its clean-lined architecture, spacious layout, and unobstructed views of the surrounding countryside.Here, privacy, nature, and excellent access to the Basel metropolitan area come together to create a residential setting that perfectly balances relaxation and everyday life. Perfect for those who want to live close to nature without having to sacrifice the benefits of city life.A Living Concept with CharacterThis home does not follow a traditional floor plan. Instead, it features an open-concept layout divided into three harmoniously coordinated living areas.Spacious rooms, seamless transitions, and versatile usage options create a living experience that combines freedom and functionality.The Central Living AreaThe heart of the home is the open-concept living, dining, and kitchen area. Large windows bring nature into the home and let in plenty of natural light. The unobstructed view extends throughout the entire living area and creates an extraordinary atmosphere.A stylish fireplace creates a cozy ambiance on cooler days and underscores the inviting character of this central gathering place.A guest restroom completes this living level.The KitchenThe high-quality kitchen blends harmoniously into the living area and combines modern design with high functionality. Two ovens, a high-pressure steamer, and a built-in espresso machine offer the utmost convenience and satisfy even the most discerning culinary desires.Private Retreat LevelThe private living area is located on the upper floor. The bedroom, walk-in closet, and bathroom form a self-contained unit, creating a peaceful atmosphere with plenty of privacy.The spacious bathroom, featuring a whirlpool tub and rain shower, invites you to relax and transforms everyday life into little moments of wellness.Flexible Living and Work AreaThe lower level expands the living space with a versatile area. Whether as a home office, fitness room, hobby space, or guest room - this area offers numerous possibilities.An additional bathroom and a separate sunroom perfectly round out this level.Garden and Outdoor AreaThe lovingly landscaped garden offers secluded retreats and blends harmoniously into the home’s tranquil overall design.The seamless transitions between indoor and outdoor spaces create a pleasant connection to nature and extend the living space outdoors.Technology and AmenitiesThe property also impresses across the board in terms of technology.Amenities include: • Garage with carport • Integrated charging station for electric vehicles • Additional guest parking space • Solar thermal system • Rainwater tank • Automatic garden irrigation The modern building systems ensure a high level of living comfort while supporting resource-efficient and sustainable operation.Move In and Feel at HomeThis home presents itself as a cohesive package and is ready for immediate occupancy. It combines high-quality architecture with well-thought-out functionality and an exceptional living experience.The property is ideal for couples, working professionals, or anyone who appreciates spaciousness, tranquility, and quality of life.The house currently has 3.5 rooms. With minimal effort, the number of rooms can be increased from 3.5 to 5.5 (for example, by installing lightweight walls).The photos have been edited using AI (staging). The house is unfurnished. A virtual 360° tour is also available, providing a realistic impression of the rooms and the home’s unique ambiance.

Casa unifamiliare di 10,5 locali con vista

A Biel-Benken BL, una casa unifamiliare distaccata caratterizzata, con molto spazio, privacy e una bella vista sulla campagna circostante vi aspetta. La proprietà è stata costruita nel 1978 e ristrutturata nel 2007. Su tre piani, ci sono in totale 10,5 locali e circa 300 m² di superficie abitabile netta. Il terreno copre 600 m² e offre così ampi spazi esterni per ore rilassate con la famiglia e gli amici. La zona living è caratterizzata da grandi finestre dal pavimento al soffitto. Lasciano entrare molta luce diurna e aprono la vista sulla campagna circostante. Il caminetto crea anche un'atmosfera accogliente e dà al soggiorno un tocco speciale. Da qui, potete accedere direttamente alla terrazza soleggiata, che collega armoniosamente l'interno al giardino. La disposizione spaziosa dei locali offre una varietà di utilizzi. Che sia come una casa confortevole per una grande famiglia, con aree separate per un ufficio a casa e gli ospiti, o per hobby individuali: questa casa unifamiliare offre la flessibilità necessaria. Due bagni e un bagno separato supportano il comfort nella vita quotidiana. Il giardino invita a soggiornare, giocare e fare giardinaggio. Insieme con la terrazza e la vista lontana, si crea un rifugio attraente in campagna. Gli elementi di rivestimento e le cornici delle finestre in legno sottolineano lo stile caratterizzato della proprietà. La casa è riscaldata con un sistema di riscaldamento a olio; la distribuzione del calore è realizzata in modo confortevole via un sistema di riscaldamento a pavimento. Il prezzo di acquisto richiesto è di CHF 2'395'000. • Casa unifamiliare distaccata di 10,5 locali • Circa 300 m² di superficie abitabile netta su tre piani • 600 m² di terreno con giardino e terrazza soleggiata • Caminetto e grandi finestre con vista • Anno di costruzione 1978, ristrutturata nel 2007 • Riscaldamento a olio con distribuzione del calore via pavimento • Vista tranquilla e naturale a Biel-Benken BL Un focolare polivalente per tutti coloro che apprezzano gli spazi interni spaziosi, un giardino privato e la vicinanza con la natura.Un punto di forza aggiuntivo è il sistema fotovoltaico con un tariffa di ritorno elevata (0,869 per kW / circa CHF 7'000.-- all'anno)Per i vostri veicoli, un garage, un carport e un posto auto aggiuntivo sono disponibili.Abbiamo suscitato il vostro interesse? Allora ci rallegriamo del vostro contatto non vincolante!Disposez-vous di una proprietà che vorreste far valutare? La nostra valutazione è completamente gratuita e non vincolante per voi. Contattateci oggi e iniziate il vostro nuovo focolare!

Casa unifamiliare di 6,5 locali appena ristrutturata a Therwil

Casa unifamiliare spaziosa con attrezzature moderne e molta privacy a TherwilQuesta casa unifamiliare ben curata del 2002 è stata completamente ristrutturata nel 2026 e offre una casa versatile con 6,5 locali su quattro piani. La superficie abitabile netta spaziosa di 257 m² offre spazio per la vita familiare, l'ufficio a casa e i ritiri personali. La proprietà è disponibile immediatamente e costa CHF 2’599’000.Al centro della casa si trova il soggiorno e la sala da pranzo aperti con la nuova cucina SABAG. Le facciate chiare, gli elettrodomestici moderni e gli spazi di lavoro spaziosi combinano la funzionalità con un'atmosfera accogliente. Il pavimento in legno massiccio dà alle stanze da vivere un aspetto caldo e di alta qualità. Due bagni, un bagno separato e l'aria condizionata offrono un comfort aggiuntivo nella vita quotidiana.Lo spazio esterno è altrettanto convincente: il terreno comprende 528 m², di cui circa 388 m² di spazio giardino sono disponibili. Che sia per giocare, fare giardinaggio o rilassarsi - ci sono numerose possibilità di utilizzo qui. Una terrazza di circa 6 m² completa lo spazio esterno. Per i momenti di benessere a casa, una vasca idromassaggio, una sauna e un bagno di vapore sono disponibili.La tecnologia della casa risponde alle esigenze moderne. Una pompa di calore aria-acqua offre una distribuzione di calore efficiente e confortevole in combinazione con il riscaldamento a pavimento. La caldaia a gas è stata sostituita nel 2026. Il volume dell'edificio è di circa 1’395 m³.Per i veicoli, due posti auto separati e due posti auto aggiuntivi sono disponibili. La connessione è pratica: la stazione ferroviaria di Dornach-Arlesheim è a circa 3,4 km, e il casello autostradale di Reinach è a circa 2,6 km. Therwil offre anche distanze brevi alle scuole, alle attrezzature commerciali, ai luoghi di svago a Bruderholz e alle connessioni di trasporto pubblico rapide per Basilea. Una casa modernizzata con molto spazio, un grande giardino e una tecnologia all'avanguardia in una posizione attraente nel Leimental.

Baubewilligung erteilt: Exklusives Einfamilienhaus im Baustart

Ihr Traumzuhause am Huebweg - ein exklusives Neubauensemble in bevorzugter Lage der Gemeinde Binningen. Verfügbar ist nur noch ein exklusives Einfamilienhaus mit Bezug ab Herbst 2027 und Ausstattung auf Premium-Niveau.Die Häuser verbinden klare, elegante Architektursprache mit grosszügigen 5.5-Zimmer-Grundrissen, hohen Raumhöhen und viel Tageslicht. Offene Wohn- und Essbereiche, En-suite-Lösungen und durchdachte Grundrisse schaffen ein Wohnumfeld mit hohem Anspruch.Alle Einheiten erfüllen den Minergie-P-Standard und sind auf zukunftsfähiges, energieeffizientes Wohnen ausgerichtet. Grosse Fensterfronten, moderne Wohn- und Küchenbereiche sowie ein stimmig gestalteter Innenausbau sorgen für ein zeitgemässes Wohngefühl und hohen Komfort.Das Projekt überzeugt durch seine ruhige, leicht erhöhte Lage im charmanten Villenquartier von Binningen und die hervorragende Anbindung: Die Tramlinie nach Basel, Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich in bequemer Nähe.Zu jeder Einheit gehören zwei Parkplätze in der eigenen Tiefgarage, ergänzt durch Besucherparkplätze. Die Bauausführung erfolgt durch erfahrene Unternehmen aus der Region, ein verlässliches Fundament für Qualität.PreisübersichtHaus 1: ReserviertHaus 2: CHF 2'790'000Haus 3: ReserviertVilla: Auf AnfrageBesonderheiten der Liegenschaften:+ Exklusives Neubau-Ensemble im Villenquartier+ Architektur mit unverwechselbarem Design+ Hochwertige Bau- und Ausstattungsqualität+ Partielle Deckenhöhen von über 5m+ Grosszügige Raumaufteilung+ Reduit und Hobbyräume+ Tiefgarage mit direktem Hauszugang+ Option für Liftintegration+ Freecooling-System+ Autonome Erdsonde-Wärmepumpe+ Smarte Sicherheits- Steuerungssysteme+ Photovoltaikanlage+ Energieverbrauchs-Monitoring+ Wasserenthärtungsanlage+ Kontrollierte Lüftung in allen HäusernBesuchen Sie die eigene Webseite dieser Immobilie unter: https://www.immoleague.ch/3d/2XQiund erhalten Sie Zugang zu: Virtueller Besichtigung, ausführlicher Dokumentation mit weiteren Bildern, Grundrissplänen, weiteren Zahlen, Daten und Fakten etc.Der Baustart ist im 2026 geplant, der Bezug erfolgt voraussichtlich im Herbst 2027. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen oder einen persönlichen Beratungstermin.Your dream home on Huebweg - an exclusive new-build ensemble in a prime location in the municipality of Binningen. There is a choice of three detached houses and one villa, all of which will be ready for occupation from fall 2027 and feature premium-quality fittings.The houses combine a clear, elegant architectural language with spacious 5.5-room floor plans, high ceilings and plenty of natural light. Open-plan living and dining areas, en-suite solutions and well thought-out floor plans create a living environment with high standards.All units meet the Minergie-P standard and are designed for sustainable, energy-efficient living. Large window fronts, modern living and kitchen areas and a harmoniously designed interior ensure a contemporary living experience and a high level of comfort.The project impresses with its quiet, slightly elevated location in the charming villa district of Binningen and its excellent connections: The streetcar line to Basel, schools, kindergartens and shopping facilities are all within easy reach.Each unit has two parking spaces in its own underground garage, supplemented by visitor parking spaces.Construction will be carried out by experienced companies from the region - a reliable foundation for quality.Price overviewHouse 1: CHF 2,790,000House 2: CHF 2,790,000House 3: CHF 2,690,000Villa: On requestSpecial features of the properties: Exclusive new-build ensemble in the villa district Architecture with unmistakable design High-quality construction and fittings Partial ceiling heights of over 5m Spacious room layout Reduit and hobby rooms Underground garage with direct access to the house Option for elevator integration Freecooling system ...

Casa unifamiliare con giardino e grande potenziale a Gelterkinden

Questa casa unifamiliare distaccata del 1964 è situata su un terreno spazioso di 522 m² in un quartiere tranquillo e familiare di Gelterkinden. La proprietà si estende su due piani e offre molto spazio, una costruzione solida e un ottimo potenziale di sviluppo per sogni di vita individuali. Al piano superiore, troverete un soggiorno e una sala da pranzo luminosi con un parquet in piastrelle di ceramica ben mantenuto, che conferisce un'atmosfera calda. Allo stesso piano, c'è anche una camera da letto, che è stata ampliata nel 1996 e ha così guadagnato più spazio e luce. Il bagno, anch'esso rinnovato nel 1996, è dotato di vasca da bagno e doccia e si presenta ancora oggi in uno stato ben mantenuto. La cucina è funzionale ma ha bisogno di essere modernizzata - ideale per gli acquirenti che vogliono realizzare le loro idee. Un giardino d'inverno non riscaldato è direttamente adiacente. Grazie alla buona isolazione, può essere utilizzato anche per serate raclette confortevoli in inverno. Questa zona offre molto charme e una qualità di vita supplementare. Da qui, potete accedere al balcone e direttamente nel giardino spazioso con vista sulla verdura e accesso al giardino. Un solaio è anche disponibile per lo stoccaggio. Il piano inferiore offre due stanze riscaldate supplementari, che possono essere idealemente utilizzate come ufficio, camera degli ospiti, sala da hobby o camera da letto supplementare. Una delle stanze dispone anche di una connessione idrica. Inoltre, c'è un bagno per gli ospiti, la stanza di riscaldamento e di stoccaggio, così come un'altra stanza non finita che può essere utilizzata come cantina naturale. La proprietà comprende un garage con porta elettrica e un ampio cortile, dove un o due veicoli supplementari possono facilmente trovare posto. C'è anche un piccolo annesso sul lato della proprietà, che può essere perfettamente utilizzato come un locale di stoccaggio per biciclette. La posizione convince con la sua tranquillità, l'ambiente familiare e allo stesso tempo una molto buona accessibilità. Le strutture di shopping, le scuole, la stazione e altre infrastrutture importanti sono a breve distanza. La casa è parzialmente in besoin di rinnovamento ma offre un enorme potenziale a causa della sua struttura di base solida, della sua ottima posizione e del suo bel giardino per creare una casa moderna e elegante.Indirizzo esatto disponibile dopo la registrazione su neho.ch.INTERESSATO A UNA VISITA? REGISTRATI PER FAVORE: https://neho.ch/b/4460-26-1

Ampia casa unifamiliare di 6,5 locali ai margini della zona edificabile (in diritto di costruzione)

Questa casa unifamiliare incanta con un piano generoso, un potenziale di progettazione versatile e un giardino facile da mantenere. Situata ai margini della zona edificabile, direttamente adiacente alla scuola primaria e all'asilo nido, si può godere di una vista ampia sui campi. Al piano terra, un ampio soggiorno-sala da pranzo luminoso con un camino accogliente e un accesso diretto al giardino coperto ti aspetta. Questo piano è completato da una cucina separata, una camera degli ospiti o uno studio, e un bagno per gli ospiti. Il piano superiore offre un totale di quattro camere da letto, tra cui una con accesso al balcone, una con un bagno annesso e una con una scala che conduce al sottotetto, che offre uno spazio di stoccaggio aggiuntivo. Nel vasto seminterrato, c'è una stanza da hobby riscaldata, uno studio, la lavanderia con una stanza tecnica, e una cantina. Per i tuoi veicoli, una doppia garage e due posti auto all'aperto sono disponibili. La casa è in uno stato che richiede una ristrutturazione e viene venduta in diritto di costruzione (titolare del diritto di costruzione: Bürgergemeinde Ettingen). Ci piacerebbe ricevere la tua richiesta!Indirizzo esatto disponibile dopo la registrazione su neho.ch.INTERESSATO A UNA VISITA? REGISTRATI: https://neho.ch/b/4107-26-1

Casa di 5 locali in posizione centrale con grande potenziale di ristrutturazione

Questa casa unifamiliare si trova in posizione centrale, sulla Therwilerstrasse. Le scuole, i mezzi di trasporto pubblico e i negozi sono raggiungibili a piedi. Al piano terra, troverete un ampio soggiorno e sala da pranzo, nonché una cucina separata che può essere aperta sul soggiorno se necessario. Un bagno per gli ospiti completa questo piano. Il piano superiore dispone di tre camere da letto - una con accesso al balcone - e un bagno con vasca da bagno. La sala hobby riscaldato con luce naturale nel seminterrato offre benefici aggiuntivi. Un punto di forza particolare è il grande giardino, che invita a rilassarsi nei giorni caldi. La casa ha bisogno di una ristrutturazione e offre un potenziale di sviluppo e ampliamento. Se necessario, un architetto è a disposizione con un progetto di ristrutturazione adatto. Ci auguriamo della vostra richiesta!Indirizzo esatto disponibile dopo la registrazione su neho.ch.INTERESSATO A UNA VISITA? REGISTRATI: https://neho.ch/b/4104-26-11