Affittare un immobile: i nostri consigli

Possiedi un appartamento o una casa e desideri affittare il tuo immobile privatamente? Dal calcolo del prezzo alla consegna delle chiavi, ti sveliamo a quali aspetti devi prestare particolare attenzione.

Step 1: Calcola il canone di locazione del tuo immobile

Ovviamente, come proprietario hai interesse a fissare l’affitto del tuo immobile in modo che sia il più alto possibile. In Svizzera, tuttavia, l’affitto è regolato molto chiaramente per evitare che venga utilizzato in modo scorretto e inaccettabile per l’inquilino.

In linea di massima vale il principio seguente: il canone di locazione deve essere in linea con gli affitti di immobili comparabili in una posizione simile. Quanto sono alti gli affitti caso per caso lo si può scoprire consultando il prospetto degli affitti che, tuttavia, non è vincolante dal punto di vista legale.

In Svizzera è molto più importante il tasso d’interesse di riferimento, che viene calcolato su base trimestrale tenendo conto del tasso d’interesse medio applicato in Svizzera a tutte le ipoteche. Nello specifico, il tasso d’interesse di riferimento gioca un ruolo soprattutto negli aumenti o nelle diminuzioni dell’affitto. Il proprietario è infatti autorizzato ad aumentare l’affitto se il tasso d’interesse di riferimento è aumentato di almeno lo 0,25% da quando è stato firmato il contratto. In caso contrario, però, il proprietario non è obbligato a concedere una riduzione del prezzo dell’affitto. L’inquilino in questo caso si trova in una condizione di credito esigibile: se il tasso d’interesse di riferimento scende, l’inquilino deve richiedere la riduzione tramite lettera raccomandata.

Se vuoi calcolare un affitto appropriato e adatto al tuo immobile, è consigliabile prendere come riferimento gli affitti locali. Online ci sono anche dei calcolatori che ti aiutano a calcolare l’affitto approssimativo e che includono anche fattori come le dotazioni dell’appartamento o le infrastrutture del luogo.

Per saperne di più sul canone di locazione.

Step 2: Prepara il tuo immobile

Una volta che hai definito l’importo dell’affitto, dovresti concentrare l’attenzione sul tuo immobile e osservarlo con occhio critico: ci sono lavori di ristrutturazione da fare? C’è qualcosa che deve essere riparato prima di affittare? È in buone condizioni e ben mantenuto?

Vale la pena di effettuare questi lavori prima di affittare il tuo immobile. In questo modo puoi rimettere in sesto la tua casa o il tuo appartamento, fissare un affitto adeguato e preparare l’immobile per le foto dell’annuncio.

Per saperne di più sull'edilizia e i lavori di costruzione.

Step 3: Pubblica l’annuncio per il tuo immobile

Per questa operazione dovresti davvero prenderti il tuo tempo e non risparmiare sforzi. L’annuncio è il fulcro del tuo progetto d’affitto: determina se si faranno vivi degli interessati e se questi ultimi siano i locatari giusti per te. Prima di creare l’annuncio dovresti pensare al gruppo target a cui vuoi rivolgerti. Il tuo appartamento è particolarmente adatto ad accogliere una famiglia, dato che offre abbastanza spazio per bambini e tutto il resto? Allora dovresti rivolgerti principalmente alle famiglie. Oppure hai un piccolo appartamento nel centro della città a due passi da bar e ristoranti? In questo caso, le giovani coppie o i single potrebbero essere il gruppo target a cui vuoi affittare.

L’importante è che tu sia consapevole degli attributi e delle caratteristiche speciali che il tuo appartamento o la tua casa hanno da offrire. Descrivili nel tuo annuncio privato in modo tale da attrarre il tuo gruppo target. Un esempio potrebbe essere: «Con 3 grandi camere da letto e 2 bagni, questo appartamento al piano terra è perfetto per le famiglie: offre spazio per tutti, un piccolo giardino in cui scatenarsi e la massima comodità per passeggini, tricicli o monopattini».

Naturalmente, dovresti mettere l’accento sui vantaggi della proprietà. Ma se ci sono anche difetti o punti deboli, non è il caso di nasconderli. Verrebbero scoperti al più tardi durante la visita e i potenziali acquirenti potrebbero darsela a gambe. Scrivi anche questi punti nel tuo annuncio, in modo che ognuno sappia cosa aspettarsi. Ecco un esempio:

«Situato in posizione centralissima, in questo moderno appartamento di due stanze di tanto in tanto si sentono naturalmente i rumori della città e il traffico della vicina strada principale».

In ogni caso dovresti sempre essere sincero quando affitti e non promettere cose che sai che il tuo immobile non potrà mantenere.

I seguenti punti non dovrebbero mancare in un annuncio immobiliare:

Titolo

È come il titolo del giornale. La prima riga del tuo annuncio determina se un potenziale acquirente continuerà a leggere o meno. Ecco perché dovresti prestare particolare attenzione al titolo del tuo annuncio.

Può esserti d’aiuto la seguente regola empirica: un buon titolo combina le informazioni più importanti con le giuste emozioni. Entrambe sono cruciali per un potenziale inquilino, che da un lato vuole naturalmente conoscere i dati concreti relativi all’immobile, ma dall’altro sta cercando l’appartamento dei suoi sogni in cui sentirsi bene ed essere felice. Svela al potenziale inquilino cos’ha di speciale il tuo appartamento già nel titolo.

Un esempio di un buon titolo per un annuncio immobiliare potrebbe essere: «Bellissimo e centrale bilocale con una vista mozzafiato sulle montagne».

Oppure: «I vostri bambini ameranno questo giardino! Appartamento familiare grande e luminoso con infrastrutture perfette».

In entrambi gli esempi, il proprietario riporta fatti sull’appartamento, ma suscita anche emozioni.

Descrizione

Dopo che un potenziale inquilino ha letto il titolo del tuo annuncio e si è interessato, dovresti assicurarti che

il testo della descrizione gli faccia venire ancora più voglia di vedere il tuo immobile. È utile procedere in modo strutturato: scrivi i dati più importanti (dimensioni, numero di stanze, posizione, canone di affitto) nelle prime 1-2 frasi.

Per esempio: «Dal 1° ottobre 2021 si affitta un appartamento di 4 stanze, adatto alle famiglie, situato al piano terra con un ampio giardino e infrastrutture perfette».

Poi puoi descrivere tutte le caratteristiche del tuo immobile. Le dotazioni sono di particolare interesse. In che condizioni sono i bagni? Quanti anni ha la cucina? C’è una lavatrice o un’asciugatrice? Quanto è grande l’appartamento o la casa? Quando è stato ristrutturato o rimodernato l’ultima volta? Come sono le infrastrutture (collegamenti, negozi per le necessità quotidiane, scuole, asili, ecc.)? L’appartamento ha un posto auto o un garage?

Infine, puoi dare informazioni sugli appuntamenti per le visite e su come contattarti.

Immagini

 La maggior parte delle persone che cercano una casa probabilmente clicca sulle foto di un annuncio immobiliare prima di leggere la descrizione. Ecco perché faresti bene a mettere nella luce migliore il tuo appartamento o la tua casa prima di scattare le foto. Naturalmente, deve essere pulito e ordinato. Assicurati che non ci siano troppe cose in giro e che le stanze abbiano un aspetto attraente e invitante. Scatta più foto possibili e accertati di fotografare tutte le stanze. Scatta le foto alla luce del giorno in modo che appaiano luminose e invitanti. L’inquadratura dev’essere scelta con cura: non tagliare i mobili e scegli motivi semplici e ordinati. In bagno, ti consigliamo di chiudere il coperchio del water prima di scattare la foto. Anche il giardino e l’area esterna devono essere presentati in modo pulito e ordinato.

Il nostro consiglio: assicurati che sulle foto non siano visibili effetti personali, oggetti di valore, foto o informazioni riservate.

Scegli la foto più bella come prima immagine per il tuo annuncio. Qui puoi seguire il tuo istinto: quale foto catturerebbe la tua attenzione spingendoti a cliccarci sopra?

Planimetrie

Le planimetrie dell’immobile contengono informazioni importanti per i potenziali inquilini. Più sono dettagliate e meglio un inquilino può capire se l’immobile faccia al caso suo. Se non hai una piantina dettagliata o leggibile, puoi procurartene una online.

Scarica qui la nostra checklist per un annuncio efficace per avere la certezza di non dimenticare nulla.

Per prendere spunto, qui puoi vedere un esempio di un annuncio immobiliare di successo.

Step 4: Fai la conoscenza dei potenziali inquilini durante la visita dell’appartamento

Indipendentemente dal fatto che tu preferisca organizzare appuntamenti di gruppo per mostrare l’appartamento (cosa non insolita in Svizzera) o incontrare ogni potenziale inquilino singolarmente: cerca di sfruttare l’incontro personale per farti un’idea dei futuri inquilini prima di affittare. Dopotutto, come proprietario hai tutto l’interesse ad affittare a persone con cui avere un rapporto piacevole. Sono utili anche i moduli di registrazione, che puoi far compilare ai potenziali inquilini. In questo modo avrai le informazioni più importanti per iscritto. Possono comprendere dettagli personali, informazioni sul salario (contratto di lavoro, se applicabile), un estratto del registro di recupero crediti e ogni tipo di referenza. Puoi anche chiedere informazioni al precedente locatore del potenziale inquilino.

Step 5: Redigi un contratto di affitto

In Svizzera, i proprietari non sono obbligati per legge a redigere un contratto di locazione scritto. Quindi, in teoria, se le parti sono d’accordo, potrebbero stipulare anche un contratto di locazione verbale, che avrebbe piena validità. Ti consigliamo di non farlo e di redigere sempre un contratto di locazione dettagliato e scritto non appena hai scelto l’inquilino.

Il contratto di locazione del tuo immobile dovrebbe contenere i seguenti punti:

  • Descrizione esatta della proprietà affittata, incluse le stanze accessorie (ad esempio il garage) e le stanze di uso comune (ad esempio la lavanderia)
  • Inizio della locazione
  • Durata della locazione (definita o indefinita)
  • Disposizioni di disdetta
  • Affitto lordo nonché affitto netto e costi accessori
  • Qualsiasi pagamento a scopo precauzionale (deposito cauzionale)
  • Accordi speciali

Il nostro consiglio: per maggiore sicurezza, è bene esigere una cauzione d’affitto, che al massimo può ammontare a tre mensilità. L’importo e la data di pagamento devono essere specificati nel contratto d’affitto. Devi anche assicurarti di aprire un conto di deposito in cui conservare la cauzione per tutta la durata dell’affitto. La cauzione deve essere chiaramente separata dai tuoi beni personali.

Scopri di più sul contratto di locazione qui.

Step 6: Organizza la consegna dell’appartamento

Una volta che hai deciso quale sarà il tuo inquilino e questi ha firmato il contratto d’affitto, l’appartamento viene consegnato. In questo frangente devi assicurarti di avere un verbale di consegna dettagliato in cui vengono documentate le condizioni dell’appartamento e gli eventuali difetti e danni. Puoi anche scattare delle foto e allegarle al verbale. È importante segnare anche il numero di chiavi consegnate, che ti dovranno essere restituite alla fine della locazione.

Step 7: I tuoi doveri come locatore

Se il tuo immobile è in buone mani e l’inquilino è soddisfatto, ci sono tutti i presupposti per una locazione piacevole e senza problemi. Questo è un buon momento per ricordarti gli obblighi più importanti come padrone di casa:

Aprire un conto di deposito

La cauzione per l’affitto dell’appartamento non deve diventare parte del tuo patrimonio privato. Devi aprire un conto separato dove depositare il denaro.

Computo delle spese accessorie

Sei tenuto a inviare al tuo inquilino un estratto conto delle spese accessorie una volta all’anno, con cui il locatario viene informato dell’eventuale pagamento aggiuntivo o rimborso delle spese accessorie.

Tasse

Gli troiti che ti derivano dalla locazione costituiscono un reddito imponibile e sono soggetti all’imposta sul reddito. Tuttavia, puoi dedurre molte spese sostenute a fronte dell’affitto (come le riparazioni, le ristrutturazioni, i premi assicurativi o gli interessi del mutuo). Come proprietario di un appartamento o di una casa devi anche pagare l’imposta sulla proprietà e l’imposta sul patrimonio (a seconda del cantone).

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