"Wohn-und Geschäftshaus in der historischen Altstadt"

Lage
Das Objekt befindet sich im Herzen der unteren Altstadt (Unterstadt) von Burgdorf und ist an der Kreuzung der Mühlegasse und der Kronenhalde situiert. Auf der Rückseite des Objekts steigt der Stadthügel an, welcher die Grenze zwischen Ober- und Unterstadt definiert.

Liegenschaftsbeschrieb
Das spätgotische Bürgerhaus gilt als eines der ältesten Wohnhäuser der Stadt Burgdorf. Auf der Nordwestseite des Sandsteinbaus liegt die Gassenfassade mit der Hauptbefensterung und einer Ladenfront im Erdgeschoss. In Richtung Nordosten befindet sich der Anbau des ehemaligen Ofenhauses. An der Rückfassade im Südosten liegen der Garagenanbau und die Lauben der der Obergeschosse. Südwestseitig ist das Gebäude mit der Liegenschaft Metzgergasse 13 zusammengebaut.

Ein erster tiefgreifender Umbau mit Neufassadierung geht zurück auf?s Jahr 1531.

1374 wurden eine Fassadensanierung und die Neueindeckung des Dachs mit Biberschwanzziegeln ausgeführt.

1380 ist das Ofenhaus vollständig neu aufgebaut worden, ebenfalls wurden die Fabrikationsräume und das Ladenlokal in diesem Jahr neu konzipiert.

1335 wurde die 4½-Zimmerwohnung im 2. Obergeschoss um- bzw. eingebaut.

Die 3-Zimmerwohnung ist mit Ausnahme der Installationen seit Jahrzehnten unverändert.

Im Erdgeschoss befindet sich ein Verkaufsladen (ehemalige Bäckerei) und die dazugehörigen Produktionsräumlichkeiten (Backstube). Im Anbau (Ofenhaus) liegt ein separat erschlossenes Ladenlokal. Zudem befinden sich ein Öltank- und Abstellraum sowie eine Garage auf diesem Geschoss.

Im ersten Obergeschoss befindet sich eine 3-Zimmerwohnung (3 Zimmer, Küche, Badezimmer / Lingerie, Toilette, Laube / Sitzplatz). Die Wohnung verfügt teilweise über alte Wand- und Deckentäfer. Im Anbau liegt ein Lagerraum, welcher direkt mit dem darunterliegenden Ladenlokal verbunden ist.

Im zweiten Obergeschoss und im Dachgeschoss liegt eine 4½-Zimmerwohnung (Küche, Essen, Wohnraum, 2 Zimmer, Toilette, Dusche / Heizen, Laube). Die Wohnung ist in die alte Bausubstanz eingepasst und verfügt über einen guten Ausbaustandard.

Im Dachgeschoss liegt die Ausbaureserve, es ist mit Ausnahme des Zimmers der 4½-Zimmerwohnung nicht ausgebaut.

Erschliessung
Die Erschliessung des Ladenlokals erfolgt im Erdgeschoss via Metzgergasse. Die Erschliessung der Wohnungen liegt an der Kronenhalde, hier werden die Obergeschosse separat erschlossen.

Die Liegenschaft verfügt über eine Einzelgarage und einen Parkplatz (muss gemietet werden) an der Kronenhalde. Die beiden Nachbarliegenschaften (Metzgergasse 13 und 21) verfügen über ein Wegrecht durch den Garten auf der Südostseite.

Aussenraum
Alle Aussenräume befinden sich auf der ruhigen Südostseite der Liegenschaft und profitieren von der einfallenden Morgensonne.

Im Erdgeschoss befindet sich der Gartenanteil. Auf dem Flachdach des Garagenanbaus liegt die Dachterrasse der 3-Zimmerwohnung. Im 2. Obergeschoss liegt die Laube der 4½-Zimmerwohnung. Die Laube im Dachgeschoss ist momentan ungenutzt.

Struktur
Das Gebäude verfügt über eine unklare Grundstruktur. Es ist zu vermuten, dass zwei unabhängige Gebäudeteile zu einem Gesamtbau zusammengefügt wurden. Dies lässt sich insbesondere an der in der geteilten Grundrissstruktur und den unterschiedlichen Geschosshöhen ab dem zweiten Obergeschoss ablesen.

Ein durch das ganze Gebäude durchgehender, vertikaler Erschliessungskern fehlt. Die bestehende Treppe führt zu einer unglücklichen Erschliessungssituation im ersten Obergeschoss. Eine Erschliessung des Dachgeschoss ist ohne Einschränkung der 4½-Zimmerwohnung nicht möglich.

Die Grundrisskonzeption ist verwinkelt und nicht durchdacht. Das Ganze scheint ohne Gesamtkonzept organisch gewachsen zu sein.

Der Korridor im ersten Obergeschoss wird einerseits zur Erschliessung der oberen Geschosse genutzt, anderseits sind ein Zimmer sowie das WC der Dreizimmerwohnung über den Gang erschlossen. Ein eigentlicher Wohnungszugang fehlt. Die innere Erschliessung der Wohnung ist mangelhaft. Die Küche im mittleren Bereich verfügt über keine natürliche Belichtung.

Die Situation der Nasszelle und des Heizungsraum im zweiten Obergeschoss ist unglücklich und entspricht nicht den heutigen Anforderungen. Im Falle eines Ausbaus des Dachgeschoss müsste der Vorplatz abgetrennt werden und eine Treppe ergänzt werden. Dies würde zu einer ähnlichen Erschliessungssituation wie im ersten Obergeschoss führen.

Die Belichtungssituation im Dachgeschoss ist ungenügend. Der Einbau von Lukarnen (bzw. Gauben) und Dachflächenfenstern ist bei einem allfälligen Dachausbau unerlässlich.

Denkmalpflegerische Aspekte
Das Objekt ist als schützenswertes K-Objekt / Baugruppe A eingestuft.

Schützenswerte Baudenkmäler sollen wegen ihrer bedeutenden architektonischen Qualität oder ihrer ausgeprägten Eigenschaften ungeschmälert bewahrt werden. Um- oder Ausbauarbeiten müssen zwingend in Absprache mit der kantonalen Denkmalpflege erfolgen.

Bausubstanz
Das Gebäude kann den aktuellen Bau- und Wohnstandards kaum mehr genügen und entspricht mit grosser Wahrscheinlichkeit den heutigen Brandschutzanforderungen nicht mehr.

Das Ofenhaus und der Ladeneinbau mit den Produktionsräumen sind in einem dem Alter entsprechenden Zustand und sanierungsbedürftig.

Die Dreizimmerwohnung weist strukturelle Mängel auf und ist ebenfalls sanierungsbedürftig.

Die 4½-Zimmerwohnung ist in gutem Zustand und kann mit geringem Aufwand in Stand gehalten werden.





Folgende grössere Investitionen wurden getätigt
1335 Umbau/Erweiterung Wohnung 2. OG
2010 Erneuerung Heizung (Gas)





Mietverträge
Für Teile der Gewerberäumlichkeiten bestehen zwei Mietverträge zu je:

• Gewerberaum: NM 600.00 / NK 100.00
• Laden/Vorraum: NM 650.00 / NK 115.00