Immobilienkauf für Ausländer in der Schweiz: Rechte, Regeln und Tipps

Autor: Bernhard Bircher-Suits

EU/EFTA-Bürgerinnen und -Bürger sind fast gleichgestellt

Dank des Freizügigkeitsabkommens zwischen der Schweiz, der Europäischen Union und den EFTA-Staaten (Liechtenstein, Norwegen und Island) dürfen Bürgerinnen und Bürger aus diesen Ländern in der Schweiz weitgehend ohne Einschränkungen Immobilien kaufen. Wichtig ist, dass sie tatsächlich in der Schweiz wohnen – also ihren rechtlichen und tatsächlichen Wohnsitz hier haben.

Mit C-Bewilligung geht’s einfacher

Wenn du eine Niederlassungsbewilligung C hast, bist du beim Immobilienkauf fast vollständig gleichgestellt mit Schweizerinnen und Schweizern. Du darfst also grundsätzlich jede Art von Wohnimmobilie kaufen – egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus zur Vermietung. Auch Bauland kannst du erwerben, sofern keine besonderen kantonalen Einschränkungen gelten.

Ein Beispiel: Hast du eine C-Niederlassungsbewilligung und wohnst seit mehreren Jahren in der Schweiz, kannst du in Zürich eine Eigentumswohnung für dich selbst kaufen und gleichzeitig in Luzern ein Mehrfamilienhaus als Anlageobjekt erwerben. Beide Käufe sind erlaubt, solange du die üblichen Finanzierungsbedingungen erfüllst. 

Trotz dieser weitgehenden Gleichstellung gibt es einige Ausnahmen, die du kennen solltest. In einigen Kantonen und Tourismusregionen gelten Sonderregeln, etwa:

• Quoten für Ferienwohnungen: Nur ein begrenzter Anteil der Immobilien darf an Personen im Ausland verkauft werden. Diese Regel betrifft vor allem touristische Gebiete wie das Wallis, das Tessin oder Graubünden.
   
• Beschränkungen bei Zweitwohnungen: Auch wenn du eine C-Bewilligung hast, kannst du nicht überall uneingeschränkt eine Zweitwohnung kaufen – insbesondere dann, wenn die Gemeinde bereits viele Zweitwohnungen hat.
   
• Sondernutzungen oder Gewerbeimmobilien: Für den Erwerb bestimmter gewerblich genutzter Objekte oder landwirtschaftlicher Grundstücke können zusätzliche Auflagen gelten.
   

Mit der C-Bewilligung hast du in der Schweiz somit fast dieselben Möglichkeiten wie eine einheimische Person – du kannst also dein Zuhause frei wählen und auch in Immobilien investieren. Trotzdem lohnt es sich, vor jedem Kauf kurz bei der kantonalen Behörde oder dem Grundbuchamt nachzufragen, ob für dein Wunschobjekt besondere Regeln oder Kontingente gelten.

Strengere Regeln für Drittstaatenangehörige

Wer aus einem sogenannten Drittstaat stammt (etwa aus den USA, Indien, Kanada oder China), unterliegt strengeren Auflagen. Wenn du als Drittstaatsangehöriger eine Immobilie kaufen möchtest, prüft die kantonale Behörde, ob du eine Bewilligung nach dem ‘Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland’ (Lex Koller) brauchst. Ohne diese Bewilligung darf der Kaufvertrag nicht im Grundbuch eingetragen werden – er ist also rechtlich nicht gültig.

Einschränkungen mit Aufenthaltsbewilligung B

Mit einer B-Aufenthaltsbewilligung darfst du in der Regel eine Hauptwohnung kaufen, die du selbst bewohnst. Eine Vermietung ist nur mit kantonaler Bewilligung und in Ausnahmefällen möglich (z. B. bei vorübergehendem Auslandsaufenthalt). Der Immobilienkauf dient bei der B-Bewilligung also primär dem Zweck, deinen Lebensmittelpunkt in der Schweiz zu festigen. Erst mit der C-Bewilligung ist ein breiterer Erwerb möglich. 

Hypothek und Finanzierung

Die Hypothekenvergabe richtet sich weniger nach der Staatsangehörigkeit als nach deiner finanziellen Situation. Banken prüfen Einkommen, Zahlungsfähigkeit (Bonität) und Aufenthaltsstatus. Inhaberinnen und Inhaber einer C-Bewilligung erhalten in der Regel dieselben Konditionen wie Schweizerinnen und Schweizer.

Bei B-Bewilligungen nehmen Banken eine genauere Prüfung der Stabilität des Aufenthalts- und der Einkommensverhältnisse vor. Für Drittstaatenangehörige können die Anforderungen etwas strenger ausfallen, insbesondere beim Eigenkapitalanteil oder den Zinskonditionen. 

Bewilligungsregelungen prüfen

Bevor du ein Objekt besichtigst oder dich entscheidest, informiere dich bei der zuständigen kantonalen Behörde, ob der Kauf bewilligungspflichtig ist. Jede Gemeinde kann eigene Regeln haben – deshalb lohnt es sich, das frühzeitig abzuklären.

Vorerwerbsbewilligung früh beantragen

Wenn du als ausländische Person eine Immobilie kaufen möchtest, die bewilligungspflichtig ist, musst du vor dem Kauf eine entsprechende Bewilligung nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Lex Koller) einholen. Ohne diese Bewilligung ist der Kaufvertrag nicht gültig. Zuständig ist in der Regel die kantonale Behörde, oft das Grundbuchamt oder das Amt für Wirtschaft und Arbeit.

Wenn du dir nicht sicher bist, ob du eine solche Bewilligung brauchst, frage am besten vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags nach – so vermeidest du rechtliche Probleme.

Wohnsitz dokumentieren

Halte offizielle Dokumente wie deine Meldebestätigung, den Mietvertrag oder Versicherungsnachweise bereit. Damit kannst du belegen, dass du wirklich in der Schweiz wohnst und nicht dauerhaft im Ausland lebst – denn genau das prüfen die Behörden.

Finanzierung solide aufstellen

Bereite dich gut auf das Gespräch mit der Bank vor. Halte Nachweise über Eigenkapital, Einkommen, Arbeitsvertrag und deine Zukunftsperspektive bereit. Je klarer du deine finanzielle Situation darstellen kannst, desto mehr Spielraum hast du bei den Hypothekenkonditionen.
Auf Nutzung und Vermietung achten

Wenn du aus einem Drittstaat kommst, darfst du in der Regel nur Immobilien kaufen, die du selbst bewohnst. Möchtest du die Wohnung oder das Haus vermieten, informiere dich vorher genau, ob das überhaupt erlaubt ist – sonst riskierst du eine Ablehnung der Bewilligung.

Kantons- und Gemeinderegeln kennen

In manchen Kantonen oder Tourismusregionen gibt es zusätzliche Einschränkungen, Ausländer-Kontingente oder Flächenbeschränkungen. Je nachdem, wo du kaufen möchtest, gelten unterschiedliche Regeln – informiere dich also früh über die lokalen Bestimmungen.

Steuerliche Folgen verstehen

Beim Immobilienkauf fallen verschiedene Kosten an – etwa für Notariat, Grundbuch, Bewilligungen, aber auch laufende Vermögens-, Einkommens- und Immobiliengewinnsteuern. Diese unterscheiden sich je nach Kanton stark. In den meisten Kantonen liegen die Kaufnebenkosten zwischen 2% und 5% des Kaufpreises. Plane diese Ausgaben von Anfang an mit ein, damit du dein Budget realistisch einschätzen kannst.

Fazit

Wer in der Schweiz lebt, kann grundsätzlich Wohneigentum erwerben – auch ohne Schweizer Pass. EU- und EFTA-Staatsangehörige profitieren von weitgehender Gleichstellung, während Drittstaatenangehörige einige Einschränkungen beachten müssen. Wichtig sind eine stabile Aufenthaltsbewilligung und eine solide Finanzierung. Mit der richtigen Vorbereitung steht dem Eigenheim in der Schweiz auch ohne Schweizer Pass nichts im Weg.