Stockwerkeigentum in der Schweiz: Das solltest du vor dem Kauf wissen

Was ist Stockwerkeigentum?

Stockwerkeigentum ist eine besondere Form des Miteigentums. Du besitzt dabei nicht einfach 'deine Wohnung' im klassischen Sinn, sondern einen Miteigentumsanteil an einer gesamten Liegenschaft – verbunden mit dem Sonderrecht an bestimmten Räumen.

Das bedeutet: Dir gehört ein bestimmter Anteil am Gebäude und am Grundstück. Gleichzeitig hast du das ausschliessliche Nutzungsrecht an deiner Wohnung. Diese Eigentumsform ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) geregelt und bildet die rechtliche Grundlage für die meisten Eigentumswohnungen in der Schweiz.

Warum ist Stockwerkeigentum so beliebt?

Der Hauptgrund für die steigende Popularität von Eigentumswohnungen liegt auf der Hand: Sie sind verhältnismässig meist günstiger als freistehende Häuser. Das liegt aber nicht per se an der Wohnfläche, sondern ist vor allem auf das Grundstück, die Bauweise und die Kostenverteilung zurückzuführen.

1. Du kaufst weniger Land

Der grösste Preisunterschied liegt meist im Grundstück. Bei einem Einfamilienhaus kaufst du das Gebäude sowie das gesamte Grundstück allein – beim Stockwerkeigentum bist du Miteigentümer des Grundstücks, entsprechend deiner im Grundbuch eingetragenen Wertquote. Gerade in städtischen Lagen macht das einen enormen Unterschied, denn Bauland ist in der Schweiz knapp und teuer. Je weniger Land du exklusiv besitzt, desto tiefer ist der Kaufpreis.

2. Baukosten werden auf mehrere Parteien verteilt

Ein Mehrfamilienhaus ist in der Erstellung effizienter. Das Treppenhaus, das Dach, eine zentrale Heizung etc.: Diese Infrastruktur braucht es nur einmal, da sie von allen Parteien gleichermassen genutzt und somit auch gemeinsam finanziert wird. Das senkt den Preis pro Wohneinheit deutlich.

3. Unterhalts- und Betriebskosten werden geteilt

Auch die laufenden Kosten sind bei Eigentumswohnungen oft tiefer. Reparaturen können gemeinsam finanziert, Wartungsverträge gebündelt abgeschlossen und Rücklagen im Erneuerungsfonds aufgebaut werden. Beim Einfamilienhaus hingegen trägst du jede Investition allein.

Finanzierung von Stockwerkeigentum

Für die Finanzierung von Stockwerkeigentum gelten grundsätzlich dieselben Regeln bezüglich Belehnung und Tragbarkeit wie bei Einfamilienhäusern. Du musst also mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen und kannst maximal 80% mit einer Hypothek finanzieren.

Gleichzeitig dürfen die laufenden Kosten für Zinsen, Amortisationen und Nebenkosten maximal ein Drittel (ca. 33 bis 35%) des Einkommens ausmachen.

Damit du dabei aber keine komplizierten Berechnungen durchführen musst, kannst du hier kinderleicht deinen maximal möglichen Kaufpreis herausfinden: Einfach deine Eigenmittel sowie dein Einkommen eingeben und schon siehst du, welcher Kaufpreis für dich realistisch ist. Und wenn ihr zu zweit (oder mehrere Personen zusammen) ein Stockwerkeigentum kaufen wollt, könnt ihr natürlich eure Eigenmittel wie auch eure Einkommen addieren.

Eigentumswohnung: Was gehört dir – und was gehört allen?

Ein zentraler Punkt beim Stockwerkeigentum ist die Unterscheidung zwischen Sonderrecht und gemeinschaftlichen Teilen. Alles, was innerhalb deiner Wohnung liegt und nicht tragend ist, gehört in der Regel zu deinem Sonderrecht. Dazu zählen zum Beispiel:

• Bodenbeläge
• Küchen- und Badeinrichtungen
• Einbauschränke
• Nicht tragende Innenwände
• Decken- und Wandverkleidungen

Andere Teile der Liegenschaft hingegen gehören allen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümern gemeinsam. Dazu zählen beispielsweise:

• Fassade
• Dach
• Fundament
• Tragende Wände
• Treppenhaus
• Lift
• Heizungsanlage
• Umgebung und Grundstück

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft

Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, wirst du automatisch Teil der sogenannten Stockwerkeigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft organisiert alles, was das Gebäude als Ganzes betrifft.

Die Eigentümerversammlung

Mindestens einmal pro Jahr findet eine Eigentümerversammlung statt. Dort werden unter anderem folgende Punkte beschlossen:

• Budget und Jahresrechnung
• Höhe der Akontobeiträge
• Einlagen in den Erneuerungsfonds
• Unterhalts- und Sanierungsarbeiten

Je nach Thema braucht es eine einfache Mehrheit, eine qualifizierte Mehrheit oder sogar Einstimmigkeit.

Die Verwaltung

Oft übernimmt eine externe Verwaltung die organisatorischen Aufgaben. Sie kümmert sich um:

• Buchhaltung
• Nebenkostenabrechnungen
• Organisation von Reparaturen
• Vorbereitung der Eigentümerversammlung

Rechte und Pflichten als Stockwerkeigentümer

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erhältst du gewisse Rechte, aber auch Pflichten.

Deine Rechte

• Du darfst deine Wohnung im Rahmen der Reglemente frei nutzen
• Du kannst an der Eigentümerversammlung abstimmen
• Du hast Einsicht in Protokolle und Abrechnungen
• Dein Stimmrecht richtet sich in der Regel nach deiner sogenannten Wertquote, also deinem Miteigentumsanteil

Deine Pflichten

• Du musst dich an das Reglement und die Hausordnung halten
• Du beteiligst dich an gemeinschaftlichen Kosten
• Du zahlst regelmässig Beiträge in den Erneuerungsfonds
• Du musst gewisse bauliche Massnahmen am Gemeinschaftseigentum dulden

Wichtig: Auch wenn bei einer Abstimmung nicht das von dir gewünschte Resultat herauskommt, musst du diesen demokratischen Entscheid trotzdem mittragen.

Welche Kosten gibt es beim Stockwerkeigentum?

Neben deinen eigenen Kosten (zum Beispiel für die Hypothek) fallen beim Stockwerkeigentum gemeinschaftliche Ausgaben an. Dazu gehören:

• Heiz- und Betriebskosten
• Hauswartung
• Verwaltungshonorare
• Unterhalt von Lift, Heizung oder Umgebung

Diese Kosten werden in der Regel nach Wertquote oder Verbrauch verteilt. Ein besonders wichtiger Punkt ist ausserdem der Erneuerungsfonds: Das ist eine gemeinsame Rücklage der Stockwerkeigentümergemeinschaft. In diesen Fonds zahlen alle Eigentümerinnen und Eigentümer regelmässig Beiträge ein – in den meisten Fällen ebenfalls anteilig gemäss ihrer Wertquote.

Das Geld wird für grössere Renovationen und Ersatzinvestitionen am Gemeinschaftseigentum eingesetzt, zum Beispiel für:

• Dachsanierungen
• Fassadenerneuerungen
• Heizungsersatz
• Liftmodernisierung
• Tiefgaragensanierung

Ziel des Erneuerungsfonds ist es, hohe Einmalzahlungen zu vermeiden, wenn grössere Arbeiten anstehen. Statt plötzlich mehrere zehntausend Franken zahlen zu müssen, wurden die Kosten über Jahre hinweg angespart.

Wichtig: Die Höhe des Fonds sagt viel über die finanzielle Gesundheit einer Stockwerkeigentümergemeinschaft aus – und sollte vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt geprüft werden. Wie hoch der Erneuerungsfonds idealerweise ist, hängt vom Alter, Zustand und Sanierungsbedarf ab. Als grobe Orientierung gelten jährliche Einlagen von 0.2–0.5% des Gebäudeversicherungswerts.

Was ist vor dem Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten?

Stockwerkeigentum ermöglicht dir den Schritt in die eigenen vier Wände – oft zu einem tieferen Preis als ein Haus. Gleichzeitig wirst du Teil einer Gemeinschaft mit klar geregelten Rechten und Pflichten. Vor dem Kauf solltest du deswegen nicht nur die Wohnung selbst prüfen, sondern auch die finanzielle und organisatorische Situation der Eigentümergemeinschaft genau unter die Lupe nehmen:

• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Stand des Erneuerungsfonds
• Geplante Sanierungen
• Höhe der jährlichen Beiträge
• Hausordnung, Reglemente und Nutzungsbeschränkungen