Meine Rechte im Stockwerkeigentum

Welche Rechte habe ich im Stockwerkeigentum?

Mit dem Kauf von Stockwerkeigentum erhältst du das Sonderrecht, bestimmte Teile des Gebäudes – in der Regel deine Wohnung – ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen. Gleichzeitig bist du Miteigentümer der gesamten Liegenschaft und damit auch an gemeinschaftlichen Teilen wie dem Grundstück, dem Treppenhaus, dem Dach oder der Fassade beteiligt.

Über deine eigenen Räume kannst du grundsätzlich selbst bestimmen, solange du damit keine gemeinschaftlichen Bauteile beeinträchtigst, die Rechte anderer Stockwerkeigentümer verletzt oder gegen gesetzliche beziehungsweise reglementarische Vorgaben verstösst.

Bei gemeinschaftlichen Angelegenheiten entscheidest du dagegen zusammen mit den anderen Stockwerkeigentümern. Das geschieht insbesondere an der Stockwerkeigentümerversammlung.

Was entscheidet die Stockwerkeigentümerversammlung?

Die Stockwerkeigentümerversammlung ist das oberste Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft und findet grundsätzlich einmal jährlich statt. Alle Stockwerkeigentümer haben das Recht, daran teilzunehmen und ihre Mitwirkungsrechte wahrzunehmen.

Die Versammlung entscheidet unter anderem über:

• Ernennung und Wahl einer Verwaltung
• Genehmigung von Jahresrechnung und Budget sowie die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten
• bauliche Massnahmen wie Renovationen, Umbauten und grössere Reparaturen
• Massnahmen für den Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft
• Schaffung eines freiwilligen Erneuerungsfonds und Entscheidungen über dessen Höhe
• Wahl eines Ausschusses, beispielsweise zur Vorbereitung eines grösseren Renovationsprojekts
• Versicherungen der gemeinschaftlichen Liegenschaft

Welche Mehrheit für einen Beschluss erforderlich ist, hängt vom jeweiligen Geschäft ab. Bei baulichen Massnahmen unterscheidet das Gesetz beispielsweise zwischen notwendigen, nützlichen und luxuriösen Massnahmen, für die unterschiedliche Zustimmungsvoraussetzungen gelten.

Wie kann ich eigene Anliegen einbringen?

An der Eigentümerversammlung kannst du dich zu den traktandierten Geschäften äussern und konkrete Anträge stellen.

Möchtest du ein eigenes Thema behandeln lassen, solltest du dein Anliegen frühzeitig bei der Verwaltung einreichen. Ob ein einzelner Stockwerkeigentümer verlangen kann, dass ein bestimmtes Geschäft auf die Traktandenliste gesetzt wird, ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt und in der Rechtslehre umstritten. Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft kann dazu eigene Bestimmungen enthalten.

Klar geregelt ist hingegen, dass mindestens ein Fünftel der Stockwerkeigentümer die Einberufung einer Versammlung verlangen kann. Unterstützt mindestens ein Fünftel der Stockwerkeigentümer ein Begehren um Aufnahme eines Geschäfts in die Traktandenliste, muss dieses berücksichtigt werden.

Welche Einladungsfrist für die Eigentümerversammlung gilt, ergibt sich in der Regel aus dem Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Besteht eine Verwaltung, ist sie grundsätzlich für die Einberufung und Vorbereitung der Versammlung sowie die Zustellung der erforderlichen Unterlagen zuständig.

Worüber darf an der Versammlung abgestimmt werden?

Die Traktanden sollten so klar formuliert sein, dass alle Stockwerkeigentümer erkennen können, worüber entschieden werden soll und welche Tragweite der Entscheid hat. Bei grösseren Vorhaben können dazu beispielsweise Offerten, Projektvarianten oder weitere Unterlagen gehören.

Grundsätzlich kann die Versammlung nur über Geschäfte entscheiden, die vorgängig auf der Traktandenliste aufgeführt und genügend klar angekündigt wurden. So haben auch Stockwerkeigentümer, die nicht an der Versammlung teilnehmen, die Möglichkeit, sich vorgängig über die anstehenden Entscheide zu informieren.

Über ein nicht traktandiertes Geschäft kann unter bestimmten Voraussetzungen ausnahmsweise trotzdem beschlossen werden, insbesondere wenn alle Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sind und die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind.

Wer darf abstimmen?

Grundsätzlich haben alle Stockwerkeigentümer das Recht, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und ihr Stimmrecht auszuüben.

Gehört ein Stockwerkeigentumsanteil mehreren Personen gemeinsam, beispielsweise einem Ehepaar, können diese an der Versammlung teilnehmen. Für den betreffenden Stockwerkeigentumsanteil steht ihnen jedoch nur eine Stimme zu, die sie einheitlich ausüben müssen.

Stockwerkeigentümer können sich grundsätzlich auch an der Versammlung vertreten lassen. Dabei sind die gesetzlichen Bestimmungen sowie allfällige Vorgaben im Reglement zu beachten.

Welche Mehrheiten gelten bei Abstimmungen?

Nicht jeder Entscheid benötigt dieselbe Mehrheit. Welche Zustimmung erforderlich ist, hängt von der Art des Geschäfts ab.

Für verschiedene gewöhnliche Verwaltungsangelegenheiten genügt grundsätzlich die einfache Mehrheit der anwesenden beziehungsweise vertretenen Stockwerkeigentümer. Für andere Entscheide kann ein qualifiziertes Mehr erforderlich sein, bei dem neben der Anzahl der Eigentümer auch die Wertquoten berücksichtigt werden. Bestimmte besonders weitreichende Entscheidungen können sogar die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer voraussetzen.

Welche Mehrheit im konkreten Fall notwendig ist, hängt deshalb vom jeweiligen Geschäft sowie von den gesetzlichen und reglementarischen Bestimmungen ab.

Kann ich einen Beschluss anfechten?

Auch ein von der Mehrheit gefällter Beschluss muss sich an das Gesetz und die Regeln der Stockwerkeigentümergemeinschaft halten. Verstösst ein Beschluss gegen gesetzliche oder reglementarische Bestimmungen, kann er unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich angefochten werden.

Dabei ist schnelles Handeln wichtig: Für die Anfechtung gilt grundsätzlich eine Frist von einem Monat ab Kenntnis des Beschlusses. Hast du an der Versammlung teilgenommen, beginnt die Frist grundsätzlich bereits mit der Beschlussfassung und nicht erst mit dem Erhalt des Protokolls.

Welche Rolle spielt das Reglement?

Neben den gesetzlichen Bestimmungen ist das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft besonders wichtig. Darin können zahlreiche Fragen des Zusammenlebens und der Verwaltung konkret geregelt werden – beispielsweise die Nutzung gemeinschaftlicher Bereiche, die Organisation der Eigentümerversammlung oder bestimmte Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer.

Bevor du eine Wohnung im Stockwerkeigentum kaufst, lohnt es sich deshalb, das Reglement und weitere wichtige Unterlagen der Gemeinschaft genau anzusehen. So weisst du nicht nur, welche Rechte du als Stockwerkeigentümer hast, sondern auch, welche Regeln und Verpflichtungen mit dem Eigentum verbunden sind.