Meine Rechte als Stockwerkeigentümer

Jürg Zulliger

Irgendwann geht am Abend dieser Eigentümerversammlung gar nichts mehr: Meier reklamiert, weil Müller jeden Samstag sein E-Bike an der Steckdose in der Tiefgarage auflädt – auf Kosten aller anderen. Müller wiederum bringt die Partys der Nachbarn aufs Tapet und fordert, jeden Abend ab 22 Uhr seine wohlverdiente Nachtruhe zu haben.

Es gehört zum Leben, dass an solchen Abenden der Stockwerkeigentümer wichtige und weniger wichtige Fragen aufs Tapet kommen. Dabei darf aber ein entscheidender Punkt nicht vergessen werden: Die gesetzlich vorgeschriebene Jahresversammlung ist die wichtigste Entscheidungsinstanz bzw. das „oberste Organ“ der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Der Eigentümerversammlung stehen unter anderen folgende Entscheidungen zu:

• Ernennung und Wahl eines Verwalters
• Genehmigung von Jahresrechnung, Kostenvoranschlag (Budget) und Verteilung der Kosten auf die einzelnen Eigentümer
• Entscheidungen zu baulichen Massnahmen wie Renovation, Umbauten, grössere Reparaturen etc.
• Massnahmen für den normalen Gebäudeunterhalt der Liegenschaft
• Schaffung eines freiwilligen Erneuerungsfonds (gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber sehr empfehlenswert) und über dessen Höhe entscheiden.
• Wahl eines Ausschusses, etwa um ein Erneuerungsvorhaben bzw. einen Umbau genauer abzuklären etc.
• Regelungen von Versicherungen des Gebäudes (viele Versicherungen gegen Feuer, Wasser etc. sind meist obligatorisch – oft sind aber Zusatzversicherungen sehr sinnvoll).

Nehmen Sie Ihre Rechte wahr!

Die Jahres- bzw. Eigentümerversammlung ist schon allein deshalb sehr wertvoll, weil Sie sich als Stockwerkeigentümer selbst einbringen können! Kreative und engagierte Leute sind ohne Zweifel im Vorteil – unter gewissen Voraussetzungen können Sie Ihre eigenen Ideen vorbringen und darüber abstimmen lassen.

Anträge an die Eigentümerversammlung

Wer genau auf welche Weise die Anträge einbringt, ist im Gesetz nicht explizit geregelt. Im Allgemeinen ist es Sache des Verwalters, den Termin festzusetzen, die Traktandenlisten aufzustellen sowie die Einladung und alle Unterlagen rechtzeitig zu verschicken. Welche Einladungsfrist zu beachten ist, steht im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Üblich sind 10 oder 14 Tage vor der Versammlung.

Das Gesetz sieht vor, dass ein Fünftel der Stockwerkeigentümer die Einberufung einer Versammlung beantragen kann. Michel de Roche, Anwalt und Präsident der Fachkammer Stockwerkeigentum beim Branchenverband SVIT, sagt dazu: "Ich bin klar der Meinung, dass darüber hinaus jedem Stockwerkeigentümer individuell das Recht zusteht, Anträge zu Handen der Versammlung zu stellen." Das entspreche im Übrigen der herrschenden Lehre. Das bestätigt auch ein Blick in einige Musterreglemente: Nach den gängigen Musterreglementen ist jeder Stockwerkeigentümer berechtigt, selbst aktiv zu werden und Anträge einzubringen.

Nehmen wir ein einfaches Beispiel: Stockwerkeigentümer Sommer hat sich eingehend mit Heizungen und Energiesystemen beschäftigt. Nun will er über eine Umrüstung auf eine Wärmepumpe und den Bau einer Photovoltaikanlage abstimmen lassen. Miteigentümer Sommer kommt am ehesten zum Ziel, wenn er den Antrag bzw. das Traktandum über den Verwalter einbringt. Zu allen schriftlich aufgeführten Traktanden (eben z. Bsp. Heizungssanierung oder Heizungsersatz) kann sich Sommer äussern und konkrete Anträge stellen - auch am Abend der Versammlung. Wichtig ist einfach, dass nicht über Dinge entschieden werden kann, die gar nicht auf der Traktandenliste aufgeführt sind.

Wer lädt ein? Wer stimmt ab?

Dürfen eigentlich alle Miteigentümer im Haus an die Eigentümerversammlung? Die Vorbereitung und Durchführung einer korrekt abgehaltenen Jahresversammlung gehört ins Pflichtenheft der Verwaltung. Grundsätzlich haben natürlich alle Stockwerkeigentümer das Recht, teilzunehmen und ihre Mitwirkungsrechte wahrzunehmen. Gehört eine Wohnung mehreren Eigentümern dürfen sie alle an der Versammlung teilnehmen – sie haben aber nur eine Stimme.