Schenken mit Hindernissen

22.04.2021

Ein eigenes Zuhause ist der Traum von vielen Menschen, doch die Hürden sind einerseits wegen der hohen Immobilienpreise, andererseits aufgrund vieler regulatorischen Vorschriften hoch. Um sich das Wunschobjekt trotzdem leisten zu können, springen oftmals die Eltern ein, und bieten ihre finanzielle Unterstützung an.

Ausgangslage

Sabine und Max Muster wollen für sich und ihre beiden Kinder ein Einfamilienhaus im Kanton Aargau erwerben. Beide Elternteile sind berufstätig, Sabine jedoch mit reduziertem Pensum und einem entsprechend tieferem Einkommen.
Nach dem Gang auf die Bank stellen sie fest, dass die eigenen Geldmittel für den Kauf einer Liegenschaft nicht ausreichen.
Die Eltern von Max sind bereits pensioniert und finanziell gut abgesichert. Sie sind Eigentümer einer Liegenschaft im Kanton Aargau, die sie altershalber verkaufen und durch eine Eigentumswohnung ersetzen wollen. Das Haus soll aber wenn möglich im Eigentum der Familie verbleiben. Sie entschliessen sich zum Verkauf des Hauses an ihren Sohn Max. Aufgrund seiner nur ungenügend vorhandenen Eigenmittel gewähren ihm die Eltern auf dem Verkehrswert des Hauses einen reduzierten Kaufpreis (gemischte Schenkung). Zusätzlich wollen sie ihm einen Erbvorbezug in Form von Geld zukommen lassen. Im Gegenzug übernimmt Max die auf der Liegenschaft lastende Hypothekarschuld bei der Bank. Sabine hat keine grösseren Vermögenswerte und steuert kein Eigenkapital bei. Als Eigentümer sollen aber (wie meistens bei Ehepaaren) beide im Grundbuch eingetragen werden. Gegenüber der Bank haften sie solidarisch, da die Tragbarkeit mit nur einem Einkommen nicht gegeben wäre.
Soweit so gut, doch damit ist es nicht getan. Was bedeutet eine Schenkung oder ein Erbvorbezug für den Geber respektive den Empfänger? Welche Vorkehrungen müssen beide Seiten treffen und worauf ist zu achten, damit aus dem Traum nicht plötzlich ein Albtraum wird?

Regulierung

Im Herbst 2014 hat die Schweizer Finanzmarktaufsicht (FINMA) für Finanzierungen von selbstgenutztem Wohneigentum strengere Vorschriften erlassen. Folgende Parameter wurden genau definiert:

Rückzahlung der Hypothek: innerhalb von welchem Zeitrahmen muss die Schuld um welchen Betrag reduziert werden
Eigenkapital: welche Vermögenswerte werden als effektive Eigenmittel akzeptiert
Belehnung: wie hoch darf die Fremdfinanzierung im Vergleich zum Verkehrswert der Bank maximal sein
Niederstwertprinzip: Bewertung der Bank im Vergleich zum Verkaufspreis, der tiefere Wert zählt und ist massgebend für die maximale Finanzierungshöhe

In unserem Beispiel wird das finanzierende Bankinstitut eine Bewertung der Liegenschaft vornehmen. Dieser Wert wird wahrscheinlich höher als der effektive Verkaufspreis ausfallen. Im Normalfall wäre dann der niedrigere Wert die Basis für die Berechnung des maximalen Hypothekarkredites (Niederstwertprinzip). In unserem Fall wird jedoch das Haus zu einem "Familienpreis" von den Eltern an den Sohn Max übertragen, daher kommt das erwähnte Niederstwertprinzip hier nicht zur Anwendung. Der vereinbarte Verkaufspreis spielt eine untergeordnete Rolle, für die Berechnung der maximalen Belehnung zählt alleine der von der Bank bestimmte Belehnungswert.
Damit die weiteren Vorgaben der FINMA eingehalten werden, sind Schenkungen und Erbvorbezüge klar als solche zu deklarieren. So wird sichergestellt, dass diese Gelder als effektives Eigenkapital im Sinne der Finanzmarktaufsicht gelten. Das kann auch im Kaufvertrag festgehalten werden, alternativ reicht dem finanzierenden Institut im Normalfall eine schriftliche Bestätigung der schenkenden Partei.

Ausgleichungspflicht

Max hat noch einen Bruder, Hans. Ihm gegenüber besteht eine Ausgleichungspflicht, unabhängig davon, ob es sich um eine Schenkung oder einen Erbvorbezug handelt. Denn: dient die Schenkung der Existenzbegründung, der Sicherung oder Verbesserung der aktuellen Situation, hat sie Ausstattungscharakter und muss ausgeglichen werden. Der Erbvorbezug gilt als eine besondere Art der Schenkung, welche sich der Bezüger später, beziehungsweise spätestens im Erbfall, an seinen Erbanteil anrechnen lassen muss. Den Zeitpunkt für den Ausgleich können der Bruder und die Eltern von Max selber bestimmen. Wenn der Ausgleich an Max' Bruder zum Zeitpunkt des Vorbezugs nicht vorgenommen wird, ist dieser spätestens im Erbfall nachzuholen. Sollte das dann noch vorhandene Vermögen in der Erbmasse der verstorbenen Eltern nicht ausreichen, ist Max trotzdem verpflichtet, seinen Bruder auszugleichen; wenn nötig mit seinem eigenen Vermögenswerten. Doch was muss in welchem Umfang ausgeglichen werden?
Die vorbezogenen Geldbeträge werden beim Erbfall zum Nominalwert (Schenkungsbetrag ohne Zinsen) angerechnet.
Bei einem Grundstück kommt das sogenannte Todesfallprinzip zur Anwendung, das bedeutet, der Verkehrswert im Zeitpunkt des Erbfalls ist entscheidend.
Sollte also die Liegenschaft bei Todesfall der Eltern einen höheren Verkehrswert aufweisen als am Datum des Verkaufs an Max, ist dieser Mehrwert ausgleichungspflichtig! Die Differenz zwischen dem von Max und Sabine bezahlten Kaufpreis und dem damaligen Verkehrswert (die gemischte Schenkung der Eltern an Max) fällt deshalb unter die Ausgleichungspflicht. Daher ist es ganz bestimmt auch im Interesse von Max, klar zu definieren, wann und wie die Ansprüche seines Bruders abgegolten werden sollen. Empfehlenswert ist es, bereits bei der Handänderung den Wert der Liegenschaft offiziell schätzen zu lassen. Ebenfalls nützlich ist eine Übersicht über das gesamte Vermögen der abtretenden Eltern. Mit dieser Übersicht können allfällige Pflichtteile aller übrigen pflichtteilsgeschützen Erben (der überlebende Ehegatte und der Bruder von Max) bereits zum Zeitpunkt der Schenkung ungefähr eingeschätzt werden.
Mit dem Einverständnis des Bruders kann grundsätzlich auf einen Ausgleich verzichtet werden. Nicht ausser Acht gelassen werden darf aber die gesetzlich vorgeschriebene Mindestquote am Gesamterbe (Pflichtteil) des Bruders. Dieser Pflichtteil darf ohne das schriftliche Einverständnis des Bruders von Max nicht verletzt werden.

Eine klare, vertragliche Regelung bereits beim Vorbezug durch Max ist also in jedem Fall empfehlenswert (zum Beispiel mit einem Erbvertrag oder Testament der Eltern).
Eine Änderung der Pflichtteile wird aktuell im Bundesrat diskutiert. Neu soll der Pflichtteil zu Gunsten der Eltern gestrichen werden. Für Ehepartner und Kinder soll der Pflichtteil noch je ½ der gesamten Erbmasse betragen. Ob und zu welchem Zeitpunkt das neue Gesetz eingeführt wird, ist jedoch noch nicht klar.

Steuerliche Auswirkungen und weitere Gebühren

Ein weiterer, nicht zu unterschätzender Punkt sind mögliche Steuerfolgen: Schenkungen und Erbschaften unterliegen nämlich im Grundsatz der Schenkungs- und Erbschaftssteuer.
Die Steuerhoheit obliegt im Normalfall den Kantonen, in einigen Kantonen ist jedoch die Gemeinde damit betraut. Der Bund bezieht weder für das Eine noch für das Andere eine Steuer und die Kantone Schwyz und Obwalden kennen generell keine Schenkungs- und Erbschaftssteuern. Erbvorbezüge und Schenkungen an direkte Nachkommen sind nur noch in den Kantonen Appenzell Innerrhoden, Neuenburg und Waadt steuerbar. Der Kanton Luzern erhebt auf Kantonsebene keine Schenkungssteuern für direkte Nachkommen. Schenkungen, die in den letzten 5 Jahren vor dem Tod des Schenkers stattgefunden haben unterliegen jedoch der Erbschaftssteuer. Die Gemeinden in den Kantonen Luzern und Graubünden können zusätzlich zur kantonalen Besteuerung ebenfalls Steuern für die Nachkommen erheben.

Nachfolgend die Übersicht, falls der Empfänger nicht steuerbefreit ist:

Im Grundsatz ist der Wohnsitzkanton des Schenkers oder Erblassers für die Erhebung der damit verbundenen Steuern zuständig. Handelt es sich bei der Schenkung oder dem Erbvermögen jedoch um eine Liegenschaft, erhebt der Kanton in welchem sich die Liegenschaft befindet, die entsprechenden Steuern.
In unserem Fall gilt der tiefere Kaufpreis als Geldschenkung und wird zusammen mit der effektiven Bargeldschenkung am Wohnsitz des Schenkers fällig. Max zahlt entsprechend keine Steuern (vergl. Tabelle oben).
Falls eine Steuerpflicht besteht und der Steuerpflichtige nicht in der Lage ist, die Rechnung zu begleichen, kann auch der Schenker haftbar gemacht werden.
Als weitere Steuer kann eine Handänderungssteuer anfallen. Auch hier obliegt die Steuerhoheit bei den Kantonen und wird entsprechend unterschiedlich gehandhabt. Der Kanton Aargau ist grosszügig und verlangt keine solche Steuer. Auf Seiten der Verkaufspartei ist zusätzlich die Grundstückgewinnsteuer zu beachten, mit welcher ein allfälliger Gewinn aus dem Verkauf des Hauses versteuert werden muss. Mit einer Ersatzbeschaffung kann der Steuerpflichtige unter Umständen die Grundstückgewinnsteuer aufschieben.
Bei Schenkungen, gemischten Schenkungen oder Erbvorbezügen sowie bei Rechtsgeschäften unter Verwandten in gerader Linie (von den Eltern an Max) handelt es sich gemäss Steuergesetz jedoch um eine Handänderung mit steueraufschiebender Veräusserung. Die latente Steuerlast geht auf den Erwerber – also Max und Sabine) über, die Eltern von Max zahlen keine Grundstückgewinnsteuer.
Nebst all den möglichen Steuern sind bei jeder Handänderung im Kanton Aargau die Gebühren für das Grundbuchamt und den Notar zu bezahlen. Im Normalfall werden diese Gebühren von beiden Parteien hälftig übernommen, Details dazu werden im Kaufvertrag festgehalten.

Trennung und Scheidung

Das Eigenheim ist Wirklichkeit; Max und seine Familie wohnen seit längerer Zeit in ihren eigenen vier Wänden. Das Haus wurde in der Zwischenzeit mit gemeinsam erarbeiteten Geldmitteln renoviert und die Hypothek laufend amortisiert.
Zwischen den Ehepartnern läuft es nicht allzu rosig. Sie entscheiden sich für eine Trennung. Max zieht aus dem gemeinsamen Haus aus und sucht sich eine Wohnung. Gegenüber der Bank haften nach wie vor beide solidarisch, viel ändert sich da noch nicht. Sobald es hingegen zur Scheidung kommt, werden die finanziellen Verhältnisse definitiv neu geregelt. Aus diesem Grund spielen die Eigentumsverhältnisse dann eine wichtige Rolle. In der Schweiz ist der überwiegende Teil der verheirateten Paare dem ordentlichen Güterstand der Errungenschaftsbeteiligung unterstellt, so auch Max und Sabine. Es erfolgt die Zuweisung der Vermögenswerte in Eigengut und Errungenschaft. Schenkungen und Erbvorbezüge werden ersterem zugewiesen und müssen bei der Scheidung nicht aufgeteilt werden. Zu Beweiszwecken ist im Streitfall ein schriftlicher Nachweis über die Eigengüter erforderlich. Max' Schenkung und der Erbvorbezug müsste somit belegt werden.
Eigentümer der Liegenschaft sind immer noch beide und für die Liegenschaftsfinanzierung haftet das Ehepaar gegenüber der Bank solidarisch, obwohl Max seit längerem nicht mehr im gemeinsamen Haus wohnt. Diese Situation gilt es ebenfalls neu zu regeln, auch beim Bankinstitut.

Verkauf

Da sich keine der beiden Parteien das Haus finanziell leisten kann, wird ein Verkauf unumgänglich. Aufgrund der sehr guten Marktsituation wird die Liegenschaft vor der Scheidung der Ehegatten mit einem stattlichen Gewinn verkauft. Nun stellt sich die Frage, wie dieser konjunkturelle Mehrwert unter den Ehegatten verteilt wird, schliesslich stammt das beim Kauf eingesetzte Kapital ausschliesslich von Max. Die während der Haltedauer getätigten Renovationen und die geleisteten Amortisationen erfolgten aber aus dem gemeinsam erarbeiteten Vermögen. Wie bereits erwähnt sind beide Eigentümer und Schuldner. Der Artikel 206 im ZGB behandelt genau diese Thematik.

"Hat ein Ehegatte zum Erwerb, zur Verbesserung oder zur Erhaltung von Vermögensgegenständen des andern ohne entsprechende Gegenleistung beigetragen und besteht im Zeitpunkt der Auseinandersetzung ein Mehrwert, so entspricht seine Forderung dem Anteil seines Beitrages und wird nach dem gegenwärtigen Wert der Vermögensgegenstände berechnet".

Die Eruierung des Mehrwertanteil erfolgt mittels folgender drei Punkte:

1) Der Anfangswert im Zeitpunkt der Investition ist dem Verkehrswert im Zeitpunkt der Veräusserung (oder güterrechtlichen Auseinandersetzung) gegenüberzustellen
2) Es ist das proportionale Beitragsverhältnis im Zeitpunkt der Investition ausschlaggebend
3) Der Mehrwert wird im Verhältnis der Beteiligungen auf die beteiligten Gütermassen aufgeteilt

Da sich im vorliegenden Fall Sabine finanziell an den Erneuerungsarbeiten beteiligt hat, ist sie ebenfalls anspruchsberechtigt. Dies im Verhältnis zu den gesamten Investitionen (inklusive Erwerb der Liegenschaft).

Durch eine schriftliche Vereinbarung können die Ehegatten diesen Mehrwertanteil jedoch auch ändern oder ganz ausschliessen.

Muss das Haus infolge einer schlechten Marktsituation zu einem tieferen Preis verkauft werden, kommt folgender Passus aus Artikel 206 ZGB zur Anwendung:
"Ist dagegen ein Minderwert eingetreten, so entspricht die Forderung dem ursprünglichen Beitrag"

Sabine hat hier ein Anrecht auf die Rückerstattung des Nennwertes ihres Beitrages (die bezahlten Renovationen). Das Eigenkapital, welches Max für den Kauf eingesetzt hat, ist nicht geschützt, muss also im schlimmsten Fall abgeschrieben werden.
Wie bereits öfter erwähnt ist es hilfreich und nützlich, wenn die investierten Beträge dokumentiert sind um bei einer eventuellen Aufteilung abgesichert zu sein.

Todesfall Max

Was passiert, wenn Max vor seinen Eltern verstirbt? Da Max selber Kinder hat, beerben ihn seine Eltern nicht. Haben sie trotzdem ein Anrecht auf die Rückerstattung ihrer Schenkung und des Erbvorbezugs? Gemäss Art 247 OR können Schenker und Beschenkter die Rückgabe der Schenkung vereinbaren, falls der Beschenkte vor dem Schenker stirbt. Das Vorerbe ist jedoch nicht rückgabepflichtig. Die finanzielle Situation der hinterbliebenen Kinder und Ehefrau darf auch nicht ausser Acht gelassen werden. Eine rechtliche Beratung kann auch hier Sinn machen, dies hängt auch von der familiären und finanziellen Situation aller Parteien ab.

Fazit

1) Mit einer fachkundigen Beratung können allfällige Hindernisse und Stolpersteine bereits vorzeitig vermieden werden.
2) Bei ungleichen finanziellen Möglichkeiten sollten die Eigentums- und Haftungsverhältnisse vorgängig klar geregelt werden.
3) Weitere Erbberechtigte und deren Pflichtteile dürfen nicht ausser Acht gelassen werden.

Es lohnt sich, allenfalls externe Hilfe zu beanspruchen und alles im Vorfeld schriftlich festzuhalten; dann macht das Geschenk oder die Vorerbschaft sowohl dem Schenker als auch dem Beschenkten Freude.

EIn Artikel von:
Simone Theiler