Mes droits en tant que propriétaire par étage
En tant que propriétaire par étage, tu prends avec les autres copropriétaires des décisions importantes concernant l’immeuble commun. Quels sont tes droits? Comment peux-tu faire valoir tes propres demandes et que peux-tu faire si tu n’es pas d’accord avec une décision?
Quels sont mes droits en tant que propriétaire par étage?
En achetant une propriété par étages, tu obtiens le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement certaines parties du bâtiment, généralement ton appartement. En même temps, tu deviens copropriétaire de l’ensemble de l’immeuble et détiens donc également une part des parties communes, comme le terrain, la cage d’escalier, le toit ou la façade.
Tu peux en principe décider librement de l’aménagement de tes propres locaux, à condition de ne pas porter atteinte aux parties communes du bâtiment, aux droits des autres propriétaires par étage ou aux dispositions légales et réglementaires.
Pour les questions concernant les parties communes, les décisions sont en revanche prises avec les autres propriétaires par étage. C’est notamment le cas lors de l’assemblée des propriétaires par étage.
Quelles décisions l’assemblée des propriétaires par étage prend-elle?
L’assemblée des propriétaires par étage est l’organe suprême de la communauté des propriétaires par étage et se tient en principe une fois par an. Tous les propriétaires par étage ont le droit d’y participer et d’exercer leurs droits de participation.
L’assemblée prend notamment des décisions concernant:
- la nomination et l’élection d’une administration
- l’approbation des comptes annuels et du budget ainsi que la répartition des frais communs
- les mesures de construction telles que les rénovations, les transformations et les réparations importantes
- les mesures d’entretien des parties communes de l’immeuble
- la création d’un fonds de rénovation facultatif et la fixation de son montant
- l’élection d’un comité, par exemple pour préparer un projet de rénovation important
- les assurances de l’immeuble commun
La majorité requise pour une décision dépend de l’objet concerné. Pour les travaux de construction, la loi distingue par exemple les travaux nécessaires, utiles et somptuaires, auxquels s’appliquent différentes conditions d’approbation.
Comment puis-je faire valoir mes propres demandes?
Lors de l’assemblée des propriétaires, tu peux t’exprimer sur les objets inscrits à l’ordre du jour et formuler des propositions concrètes.
Si tu souhaites qu’un sujet particulier soit traité, tu devrais soumettre ta demande suffisamment tôt à l’administration. La loi ne précise pas expressément si un propriétaire par étage peut exiger à lui seul qu’un objet particulier soit inscrit à l’ordre du jour, et cette question est controversée dans la doctrine juridique. Le règlement de la communauté des propriétaires par étage peut prévoir ses propres dispositions à ce sujet.
En revanche, la loi prévoit clairement qu’au moins un cinquième des propriétaires par étage peut demander la convocation d’une assemblée. Si au moins un cinquième des propriétaires par étage soutient une demande visant à inscrire un objet à l’ordre du jour, celle-ci doit être prise en compte.
Le délai de convocation de l’assemblée des propriétaires est généralement défini dans le règlement de la communauté des propriétaires par étage. Lorsqu’une administration est en place, elle est en principe responsable de la convocation et de la préparation de l’assemblée ainsi que de l’envoi des documents nécessaires.
Sur quoi l’assemblée peut-elle voter?
Les objets à l’ordre du jour doivent être formulés suffisamment clairement pour que tous les propriétaires par étage puissent comprendre sur quoi porte la décision et quelle en est la portée. Pour les projets importants, il peut par exemple être nécessaire de fournir des offres, différentes variantes du projet ou d’autres documents.
En principe, l’assemblée ne peut prendre de décision que sur les objets préalablement inscrits à l’ordre du jour et annoncés de manière suffisamment claire. Les propriétaires par étage qui ne participent pas à l’assemblée ont ainsi eux aussi la possibilité de s’informer à l’avance des décisions à venir.
À titre exceptionnel et sous certaines conditions, une décision peut néanmoins être prise sur un objet qui ne figure pas à l’ordre du jour, notamment lorsque tous les propriétaires par étage sont présents ou représentés et que les conditions requises sont remplies.
Qui peut voter?
En principe, tous les propriétaires par étage ont le droit de participer à l’assemblée et d’exercer leur droit de vote.
Si une part de propriété par étages appartient conjointement à plusieurs personnes, par exemple à un couple marié, celles-ci peuvent participer à l’assemblée. Elles ne disposent toutefois que d’une seule voix pour la part de propriété par étages concernée et doivent l’exercer de manière uniforme.
Les propriétaires par étage peuvent en principe également se faire représenter lors de l’assemblée. Les dispositions légales ainsi que les éventuelles règles prévues dans le règlement doivent alors être respectées.
Conditions pour que l’assemblée puisse valablement délibérer
En principe, l’assemblée peut valablement délibérer lorsque la moitié de tous les propriétaires par étage, mais au moins deux d’entre eux, sont présents ou représentés et qu’ils représentent en même temps au moins la moitié de la valeur des parts. Si l’assemblée ne peut pas valablement délibérer, une deuxième assemblée peut être convoquée. Les exigences sont alors moins strictes. Le règlement de la communauté des propriétaires par étage peut en outre prévoir des dispositions complémentaires.
Quelles majorités s’appliquent lors des votes?
Toutes les décisions ne nécessitent pas la même majorité. Le type de majorité requis dépend de la nature de l’objet soumis au vote.
Pour différentes affaires courantes d’administration, la majorité simple des propriétaires par étage présents ou représentés suffit en principe. D’autres décisions peuvent nécessiter une majorité qualifiée, qui tient compte non seulement du nombre de propriétaires, mais aussi de la valeur des parts. Certaines décisions particulièrement importantes peuvent même nécessiter l’accord de tous les propriétaires par étage.
La majorité requise dans un cas concret dépend donc de l’objet concerné ainsi que des dispositions légales et réglementaires applicables.
Puis-je contester une décision?
Même une décision prise à la majorité doit respecter la loi et les règles de la communauté des propriétaires par étage. Si une décision enfreint des dispositions légales ou réglementaires, elle peut, sous certaines conditions, être contestée devant un tribunal.
Il est alors important d’agir rapidement: le délai pour contester une décision est en principe d’un mois à compter du moment où tu en as connaissance. Si tu as participé à l’assemblée, ce délai commence en principe à courir dès l’adoption de la décision et non à partir de la réception du procès-verbal.
Quel est le rôle du règlement?
Outre les dispositions légales, le règlement de la communauté des propriétaires par étage joue un rôle particulièrement important. Il peut régler concrètement de nombreuses questions liées à la vie en communauté et à l’administration, par exemple l’utilisation des parties communes, l’organisation de l’assemblée des propriétaires ou certains droits et obligations des propriétaires par étage.
Avant d’acheter un appartement en propriété par étages, il vaut donc la peine d’examiner attentivement le règlement ainsi que les autres documents importants de la communauté. Tu sauras ainsi non seulement quels sont tes droits en tant que propriétaire par étage, mais aussi quelles règles et obligations sont liées à la propriété.
